Versteigerung abwenden

Die Kündigung des Darlehens prüfen Sie zuerst, und zwar am Mahnschreiben, das ihr vorausging. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen, das in Raten zu tilgen ist, darf die Bank wegen Zahlungsverzugs nur unter zwei Bedingungen kündigen. Sie müssen mit zwei Raten in Folge ganz oder zum Teil in Verzug sein, und der Rückstand muss mindestens 2,5 Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags erreichen. Außerdem muss sie Ihnen vorher eine Frist von zwei Wochen gesetzt und erklärt haben, dass sie sonst die ganze Restschuld verlangt (§ 498 Abs. 1 und 2 BGB). Für andere Darlehen, etwa ein gewerbliches, gilt diese Regel nicht, dort kommt es auf den Vertrag und die allgemeinen Regeln an. Spätestens mit dieser Frist soll sie Ihnen ein Gespräch über eine einverständliche Regelung anbieten. Suchen Sie das Mahnschreiben mit der Fristsetzung heraus, rechnen Sie anhand der Kontoauszüge nach, ob beide Schwellen erreicht waren, und nehmen Sie das angebotene Gespräch wahr.

Für die Grundschuld gilt eine eigene Frist. Das Kapital der Grundschuld wird erst nach einer Kündigung fällig, und die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate (§ 1193 Abs. 1 BGB). Sichert die Grundschuld ein Darlehen, darf davon nicht abgewichen werden (§ 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB). Das gilt aber nur für Grundschulden, die nach dem 19. August 2008 bestellt worden sind (Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB). Sehen Sie deshalb in der Grundschuldurkunde nach, an welchem Tag sie beurkundet wurde, und bei einer älteren Urkunde, ob darin eine kürzere Frist oder ein Verzicht auf die Kündigung steht.

Rechnen Sie die sechs Monate so: Der Tag, an dem Ihnen die Kündigung zugeht, zählt nicht mit. Die Frist endet mit Ablauf des Tages im sechsten Monat, der dieselbe Zahl trägt (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB). Geht die Kündigung am 15. März zu, endet die Frist mit Ablauf des 15. September.

Daneben läuft eine zweite, kürzere Frist. Aus der Grundschuldurkunde, in der Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben, darf erst vollstreckt werden, wenn sie Ihnen mindestens zwei Wochen vorher zugestellt ist (§ 794 Abs. 1 Nr. 5, § 798 ZPO). Die Bank kann die Urkunde schon während der sechs Monate zustellen lassen und beauftragt damit meist eine Gerichtsvollzieherin oder einen Gerichtsvollzieher (§ 750 Abs. 1 Satz 2, § 192 ZPO). Die Vollstreckungsklausel setzt die Notarin oder der Notar auf die Urkunde. Mitzugestellt werden muss die Klausel nur in bestimmten Fällen, etwa wenn die Grundschuld an eine andere Bank abgetreten wurde (§ 750 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b ZPO). Notieren Sie den Tag der Zustellung und rechnen Sie zwei Wochen dazu.

Beide Fristen laufen nebeneinander. Die Bank wird den Antrag auf Zwangsversteigerung in der Regel erst stellen, wenn der spätere der beiden Tage vorbei ist. Nach Eingang des Antrags prüft das Vollstreckungsgericht die Urkunden, die für den Beginn der Vollstreckung nötig sind, Ihre Eintragung als Eigentümer und den Nachweis der Zustellung mit der Wartefrist von zwei Wochen (§ 16 Abs. 2, § 17 Abs. 1 ZVG, § 750 Abs. 1, § 798 ZPO). Ob die Grundschuld wirksam gekündigt und die Frist von sechs Monaten abgelaufen ist, ergibt sich aus diesen Urkunden meist nicht, weil Grundschuldurkunden häufig erlauben, die Klausel ohne Nachweis der Kündigung zu erteilen. Einen Fehler bei der Kündigung müssen Sie dann selbst geltend machen, in der Regel mit einer Klage beim Prozessgericht, verbunden mit einem Antrag, die Vollstreckung bis zum Urteil einzustellen (§§ 767, 769 ZPO). Lassen Sie sich in diesem Fall beraten, bevor Sie handeln.

Nutzen Sie die Monate bis dahin, um Ihre Unterlagen zu ordnen: den Darlehensvertrag, die Grundschuldurkunde, die Kündigungsschreiben mit Umschlag, die Auszüge des Darlehenskontos und einen aktuellen Grundbuchauszug. Diese Blätter brauchen Sie in jedem späteren Abschnitt wieder, beim Antrag an das Gericht ebenso wie bei der Prüfung des Teilungsplans und der Abrechnung am Ende.

Werkzeug: Checkliste: Fristen im Verfahren über die Zwangsversteigerung →

Wird die Akte elektronisch geführt, stellt die Geschäftsstelle Ihnen den Inhalt zum Abruf bereit oder übermittelt ihn auf einem sicheren Weg. Möchten Sie die Akte lieber im Gericht lesen, beantragen Sie das ausdrücklich (§ 299 Abs. 3 Satz 1 und 2 ZPO). Die Einsicht selbst kostet nichts, auch nicht, wenn die Geschäftsstelle die elektronische Akte zum Abruf bereitstellt. Kosten entstehen erst, wenn Sie ausdrücklich Ausdrucke oder Kopien beantragen: für die ersten 50 Seiten je 0,50 Euro, für jede weitere Seite 0,15 Euro. Je eine Ausfertigung oder Kopie jeder gerichtlichen Entscheidung erhalten Sie ohne diese Pauschale (Nr. 9000 des Kostenverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz).

In der Akte kommt es auf wenige Blätter an. Schreiben Sie heraus, welcher Gläubiger das Verfahren betreibt, aus welchem Recht und wegen welcher Beträge, getrennt nach Kapital, Zinsen und Kosten. Prüfen Sie, ob weitere Gläubiger beigetreten sind (§ 27 ZVG). Jeder Beitritt wirkt so, als hätte dieser Gläubiger das Verfahren selbst beantragt (§ 27 Abs. 2 ZVG), und mit jedem Beitrittsbeschluss bekommen Sie einen eigenen Hinweis auf den Antrag auf einstweilige Einstellung mit eigener Frist.

Notieren Sie, an welchem Tag Ihnen der Anordnungsbeschluss und jeder Hinweis zugestellt wurde. Spätestens an diesem Tag wird die Beschlagnahme wirksam, früher, wenn das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks schon vorher beim Grundbuchamt eingegangen ist (§ 22 Abs. 1 ZVG). Den genauen Tag finden Sie in der Akte. Nach ihm unterscheidet das Gericht später, welche wiederkehrenden Beträge wie Zinsen oder Grundsteuer laufend sind und welche Rückstand (§ 13 Abs. 1 ZVG). Im Termin gibt es ihn bekannt (§ 66 Abs. 1 ZVG). Von diesem Tag an verwalten und nutzen Sie das Haus nur noch im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft (§ 24 ZVG).

Lesen Sie danach die Mitteilung des Grundbuchamts mit der beglaubigten Abschrift Ihres Grundbuchblatts (§ 19 Abs. 2 ZVG) und die Anmeldungen anderer Stellen, etwa der Gemeinde wegen Grundsteuer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen Hausgelds. Diese Teile der Akte und eingereichte Abschätzungen darf jeder einsehen, nicht nur die Beteiligten (§ 42 ZVG). Vergleichen Sie jeden angemeldeten Betrag mit Ihren Kontoauszügen. Rückstände öffentlicher Lasten und Hausgeld haben einen besseren Rang als die Grundschuld der Bank, aber nur in den gesetzlichen Grenzen (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 und 3 ZVG). Beim Hausgeld sind das die Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor, höchstens 5 Prozent des festgesetzten Werts.

Bearbeitet wird das Verfahren von einer Rechtspflegerin oder einem Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 Buchst. i RPflG). Notieren Sie den Namen und die Durchwahl der Geschäftsstelle. An diese Stelle richten Sie alle Anträge, immer schriftlich und mit dem Aktenzeichen. Sehen Sie die Akte vor jedem wichtigen Schritt erneut ein, denn Eintragungen im Grundbuch nach dem Versteigerungsvermerk und neue Anmeldungen kommen laufend hinzu (§ 19 Abs. 3 ZVG).

Bauen Sie den Antrag so auf, wie das Gericht prüft. Eingestellt wird für höchstens sechs Monate, wenn Aussicht besteht, dass die Versteigerung dadurch vermieden wird, und wenn sie unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse und der Schuldart billig ist (§ 30a Abs. 1 ZVG). Zuerst steht also der Antrag mit Aktenzeichen, dann Ihr Plan für die sechs Monate, zuletzt Ihre Verhältnisse und wie es zu den Rückständen kam.

Der Plan braucht Zahlen, Daten und Belege. Für einen Verkauf belegen ihn etwa ein unterschriebener Maklerauftrag oder ein schriftliches Kaufangebot mit Betrag und, wenn schon vorhanden, der Entwurf des Kaufvertrags. Für eine neue Finanzierung zählt eine schriftliche Zusage, für den Beitrag einer anderen Person deren unterschriebene Zusage mit Betrag und Zahlungstag und ein Nachweis, dass das Geld vorhanden ist. Rechnen Sie vor, dass der erwartete Betrag die Forderung des betreibenden Gläubigers und die Kosten deckt, die Sie in der Akte gefunden haben.

Zu Ihren Verhältnissen gehören Nachweise über Ihr Einkommen der letzten Monate und eine Aufstellung aller Schulden, dazu eine kurze Erklärung mit Beleg, wie es zu den Rückständen kam, etwa durch Krankheit, Trennung oder den Verlust der Arbeit. Das Gericht hört vor der Entscheidung Sie und den betreibenden Gläubiger an und kann verlangen, dass Sie Ihre Angaben glaubhaft machen (§ 30b Abs. 2 ZVG). Dafür genügt auch eine Versicherung an Eides statt (§ 294 Abs. 1 ZPO). Sie muss in jedem Punkt stimmen, denn eine falsche Versicherung an Eides statt ist strafbar (§ 156 StGB).

Rechnen Sie im Plan aus, welche Zahlungen Sie während der Einstellung leisten können. Das Gericht kann anordnen, dass die Einstellung außer Kraft tritt, wenn Sie die laufenden wiederkehrenden Leistungen, etwa die Zinsen, nicht binnen zwei Wochen nach Fälligkeit zahlen (§ 30a Abs. 3 Satz 1 ZVG). Steht die Grundschuld des betreibenden Gläubigers innerhalb der ersten sieben Zehntel des Grundstückswerts, wird es davon nur unter engen Voraussetzungen absehen (§ 30a Abs. 3 Satz 2 ZVG). Es kann außerdem Zahlungen auf die Rückstände zu festen Terminen und weitere Auflagen anordnen (§ 30a Abs. 4 und 5 ZVG).

Das Gericht lehnt ab, wenn die Einstellung den Gläubiger wirtschaftlich unzumutbar träfe oder wenn ein späterer Termin wohl deutlich weniger einbrächte, etwa weil das Haus verfällt (§ 30a Abs. 2 ZVG). Gehen Sie deshalb im Antrag darauf ein, dass das Haus während der Einstellung erhalten und versichert bleibt, und legen Sie den Nachweis der Gebäudeversicherung bei.

Solange über Ihren Antrag nicht rechtskräftig entschieden ist, soll das Gericht den Versteigerungstermin nicht bekannt machen (§ 30b Abs. 4 ZVG). Gegen die Entscheidung ist die sofortige Beschwerde binnen zwei Wochen zulässig (§ 30b Abs. 3 ZVG, § 569 Abs. 1 ZPO). Nach Ablauf der Einstellung setzt das Gericht das Verfahren nur auf Antrag des Gläubigers fort. Stellt er diesen Antrag nicht binnen sechs Monaten, wird das Verfahren aufgehoben (§ 31 Abs. 1 und 2 Buchst. b ZVG). Einmal kann das Verfahren auf diesem Weg erneut eingestellt werden, wenn es dem Gläubiger zuzumuten ist (§ 30c ZVG).

Unabhängig von Ihrem Antrag kann der Gläubiger die Einstellung jederzeit bewilligen (§ 30 Abs. 1 ZVG). Schicken Sie ihm deshalb denselben Plan mit denselben Belegen und bitten Sie schriftlich um eine Bewilligung. Reicht die Zeit nicht für alle Belege, stellen Sie den Antrag trotzdem innerhalb der Frist, nennen Sie die fehlenden Unterlagen und den Tag, bis zu dem Sie sie nachreichen. Glaubhaft machen müssen Sie die Gründe nach dem Gesetz auf Verlangen des Gerichts (§ 30b Abs. 2 ZVG).

Werkzeug: Ausfüllhilfe: Antrag auf einstweilige Einstellung →

Ob der Sachverständige Ihr Haus von innen sieht, entscheiden Sie, denn das Gericht kann eine Innenbesichtigung nicht erzwingen. Lassen Sie ihn herein, bereiten Sie den Termin mit einer Mappe vor: Grundrisse, Berechnung der Wohnfläche, Baujahr, Rechnungen über Modernisierungen und den Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung gehören die Teilungserklärung, der Wirtschaftsplan und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung dazu. Geben Sie ihm Kopien und behalten Sie die Originale.

Bleibt die Tür zu, vermerkt der Sachverständige im Gutachten, dass er das Innere nicht gesehen hat, und setzt für dieses Risiko in der Regel einen Abschlag an. Suchen Sie diese Stelle im Gutachten und belegen Sie in Ihrer Stellungnahme, was Sie über das Innere nachweisen können, etwa mit Fotos und Rechnungen. Ein späteres Angebot, den Sachverständigen doch noch hereinzulassen, zwingt das Gericht nicht ohne Weiteres zu einer neuen Besichtigung. So hat es der Bundesgerichtshof für einen Fall entschieden, in dem die Schuldnerin auf die Schätzung hingewiesen worden war (Beschluss vom 7. Dezember 2017, V ZB 86/16). Nennen Sie bekannte Mängel offen, denn der Wert soll nach dem wirklichen Zustand bestimmt werden, und ein Gutachten, das Mängel verschweigt, hilft im Verfahren niemandem.

Gutachten werden oft im gemeinsamen Internetportal der Länder für Zwangsversteigerungen veröffentlicht, das Gesetz lässt das ausdrücklich zu (§ 38 Abs. 2 ZVG). Sagen Sie beim Termin, welche Räume nicht fotografiert werden sollen, und räumen Sie so auf, dass nichts Persönliches zu sehen ist. Achten Sie auch darauf, was als Zubehör aufgenommen wird, etwa der Vorrat im Öltank oder eine Einbauküche. Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Hauses dienen (§ 97 BGB). Es wird von der Beschlagnahme erfasst und mitversteigert (§ 20 Abs. 2, § 55 Abs. 1 ZVG, § 1120 BGB), sein Wert wird gesondert geschätzt (§ 74a Abs. 5 Satz 2 ZVG). Zubehör ist eine Sache aber nicht, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird (§ 97 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ob eine Einbauküche dazugehört, wird deshalb im Einzelfall beurteilt.

Vor der Festsetzung des Werts erhalten die Beteiligten das Gutachten in der Regel mit der Gelegenheit zur Stellungnahme. Prüfen Sie zuerst die Wohnfläche und das Baujahr, danach die Beschreibung der Ausstattung und den Zustand. Den angesetzten Bodenrichtwert sehen Sie im amtlichen Auskunftssystem der Gutachterausschüsse nach, und von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann jeder Auskunft über Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Vergleichen Sie die Rechte in Abteilung II mit Ihrem Grundbuchauszug. Schreiben Sie jeden Fehler mit Seitenzahl und Beleg auf und schicken Sie die Stellungnahme innerhalb der Frist, die das Gericht nennt.

Gegen den Beschluss über den Verkehrswert ist die sofortige Beschwerde zulässig (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG), binnen zwei Wochen ab Zustellung beim Amtsgericht oder beim Landgericht (§ 569 Abs. 1 ZPO). Diese Frist ist der letzte Zeitpunkt für Einwände gegen den Wert, denn den Zuschlag können Sie später nicht mehr damit angreifen, der Wert sei unrichtig festgesetzt (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG). Notieren Sie deshalb den Tag der Zustellung, sobald der Beschluss kommt.

Werkzeug: Merkblatt: Besuch der oder des Sachverständigen vorbereiten →

Vereinbaren Sie mit dem Verwalter einen Termin im Haus. Er muss das Grundstück in Besitz nehmen und dem Gericht darüber berichten (§ 3 Abs. 1 ZwVwV). In den Bericht gehören unter anderem das Zubehör, die Mieten, die Versicherungen mit etwaigen Beitragsrückständen, die öffentlichen Lasten und die Räume, die Ihnen belassen werden. Legen Sie deshalb bereit, was er dafür braucht: Mietverträge mit den Nachweisen über Kautionen, Versicherungsscheine mit dem letzten Zahlungsbeleg, Bescheide über Grundsteuer und Abgaben, bei einer Eigentumswohnung die Abrechnungen der Gemeinschaft.

Wohnen Sie bei der Beschlagnahme selbst im Haus, sind Ihnen die Räume zu belassen, die für Ihren Hausstand unentbehrlich sind (§ 149 Abs. 1 ZVG), und zwar unentgeltlich (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 ZwVwV). Lesen Sie im Bericht genau, welche Räume das sind. Für alles andere soll der Verwalter die bisherige Art der Nutzung beibehalten, in der Regel durch Vermietung (§ 5 Abs. 1 und 2 ZwVwV). Eine Einliegerwohnung oder eine Garage, die Ihr Haushalt nicht braucht, kann er deshalb vermieten.

Der Verwalter unterrichtet die Mieter selbst und unverzüglich (§ 4 ZwVwV), und von da an zahlen sie an ihn. Bestehende Mietverträge bleiben auch ihm gegenüber wirksam (§ 152 Abs. 2 ZVG). Nehmen Sie keine Miete mehr an, leiten Sie Zahlungen, die trotzdem noch bei Ihnen eingehen, an ihn weiter, und geben Sie ihm die Kautionen oder die Nachweise, wo sie angelegt sind.

Die Räume bleiben Ihnen, solange weder Sie noch jemand aus Ihrem Haushalt das Grundstück oder die Verwaltung gefährdet. Sonst gibt das Gericht Ihnen auf Antrag auf, das Grundstück zu räumen (§ 149 Abs. 2 ZVG). Lassen Sie den Verwalter deshalb zu den vereinbarten Zeiten herein, melden Sie ihm Schäden und halten Sie Absprachen schriftlich fest.

Der Verwalter steht unter der Aufsicht des Gerichts, das ihn nach Anhörung von Gläubiger und Schuldner anweist und seine Geschäftsführung beaufsichtigt (§ 153 Abs. 1 ZVG). Einwände gegen sein Vorgehen richten Sie deshalb schriftlich mit dem Aktenzeichen an das Vollstreckungsgericht. Einmal im Jahr und nach dem Ende der Verwaltung muss er Rechnung legen, und das Gericht legt sie Ihnen vor (§ 154 ZVG). Vergleichen Sie die Einnahmen darin mit den Mieten, die Sie kennen, und die Ausgaben mit den Bescheiden.

Aus den Mieten werden zuerst die Ausgaben der Verwaltung und die Kosten des Verfahrens bestritten, der Überschuss geht vor allem auf laufende Zinsen und Lasten (§ 155 Abs. 1 und 2 ZVG). Das Gericht erhebt für jedes Kalenderjahr der Verwaltung eine Gebühr (Nr. 2221 des Kostenverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz). Ist der Gläubiger befriedigt, hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 161 Abs. 2 ZVG). Bewahren Sie die Rechnungen des Verwalters auf, denn die Zahlungen an die Bank müssen später in ihrer Abrechnung erscheinen.

Im Lauf der vierten Woche vor dem Termin soll Ihnen das Gericht mitteilen, auf wessen Antrag und wegen welcher Ansprüche versteigert wird (§ 41 Abs. 2 ZVG). Vergleichen Sie diese Mitteilung mit Ihren Notizen aus der Akte und sehen Sie die Akte kurz vor dem Termin noch einmal ein. Der Termin ist öffentlich, und neben Bietern sitzen dort oft auch Zuhörer.

Im Termin ruft das Gericht die Sache auf und gibt bekannt, welche Gläubiger betreiben, welche Ansprüche sie haben, wann beschlagnahmt wurde, welcher Wert festgesetzt ist und welche Anmeldungen vorliegen. Danach stellt es das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen fest und hört dazu die anwesenden Beteiligten an (§ 66 Abs. 1 ZVG). In diesem Augenblick sprechen Sie einen Fehler in den Zahlen an, etwa eine Forderung, die Sie schon bezahlt haben, und lassen ihn im Protokoll festhalten. Ein Fehler bei der Feststellung des geringsten Gebots ist ein Grund, den Zuschlag zu versagen (§ 83 Nr. 1 ZVG).

Danach beginnt die Bietzeit, die mindestens 30 Minuten dauert (§ 73 Abs. 1 ZVG). Nach dem Schluss der Versteigerung hört das Gericht die anwesenden Beteiligten über den Zuschlag (§ 74 ZVG). Lesen Sie schon vor dem Termin in der Terminsbestimmung nach, ob dort steht, dass der Zuschlag in einem früheren Termin wegen der Wertgrenzen versagt wurde (§ 38 Abs. 1 ZVG). Dann gelten diese Grenzen im neuen Termin nicht mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG). Im ersten Termin versagt das Gericht den Zuschlag von sich aus, wenn das Meistgebot samt den bestehen bleibenden Rechten die Hälfte des festgesetzten Werts nicht erreicht (§ 85a Abs. 1 ZVG). Bietet die Bank oder ein anderer Gläubiger mit Recht am Grundstück selbst, wird ihm sein eigener Ausfall bei der Verteilung hinzugerechnet (§ 85a Abs. 3 ZVG), und dann hilft Ihnen diese Grenze meist nicht. Die Versagung unter sieben Zehnteln können Sie als Eigentümer nicht selbst beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). Schreiben Sie in der Anhörung mit, wie hoch das Meistgebot ist, wer es abgegeben hat und welche Anträge gestellt werden. Diese Angaben brauchen Sie für eine Beschwerde und später für die Abrechnung der Bank (§ 114a ZVG).

Hat der Betrag, den der Gläubiger verlangt, samt Kosten die Gerichtskasse erreicht, wird das Verfahren eingestellt, wenn Sie im Termin mit dem Beleg Ihrer Bank nachweisen, dass eingezahlt oder überwiesen wurde (§ 75 ZVG). Betreiben mehrere Gläubiger das Verfahren, wird es nur für den Gläubiger eingestellt, dessen Betrag samt Kosten gezahlt ist, für die anderen läuft es weiter. Außer Ihnen kann ein Dritter zahlen, der berechtigt ist, den Gläubiger zu befriedigen, etwa weil er sonst ein Recht am Grundstück verlöre (§ 268 Abs. 1 BGB). § 75 ZVG nennt ausdrücklich Ihre eigene Zahlung. Kommt das Geld von einer anderen Person, lässt sich der Nachweis deshalb am einfachsten führen, wenn es zuerst auf Ihrem Konto eingeht und Sie selbst an die Gerichtskasse zahlen. Soll die andere Person unmittelbar zahlen, klären Sie vorher mit der Geschäftsstelle, ob ihre Zahlung genügt und wie der Nachweis aussehen muss. Erfragen Sie die Forderung vorher schriftlich beim Gläubiger, die Kosten bei der Geschäftsstelle, und fragen Sie dort auch, bis wann die Zahlung eingegangen sein muss.

Bleiben Sie bis zum Schluss, auch wenn es schwerfällt. Waren Sie bei der Versteigerung oder bei der Verkündung im Saal, beginnt die Frist für eine Beschwerde gegen den Zuschlag schon mit der Verkündung (§ 98 Satz 2 ZVG). Fragen Sie deshalb am Ende, ob der Zuschlag gleich verkündet wird oder in einem eigenen Termin, und notieren Sie den Tag. Ein solcher Verkündungstermin soll nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden (§ 87 Abs. 1 und 2 ZVG). Eine Person Ihres Vertrauens darf Sie begleiten. Soll sie für Sie sprechen, braucht sie eine schriftliche Vollmacht (§ 80 ZPO), und vertreten dürfen Sie unentgeltlich etwa volljährige Familienangehörige (§ 79 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 ZPO).

Ein Beispiel für die Rechnung: Wird der Zuschlag an einem Dienstag verkündet und waren Sie dabei, endet die Frist mit Ablauf des Dienstags zwei Wochen später (§ 222 Abs. 1 ZPO, § 188 Abs. 2 BGB). Fällt das Ende auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen allgemeinen Feiertag, endet sie mit Ablauf des nächsten Werktags (§ 222 Abs. 2 ZPO). Es zählt der Eingang bei Gericht, nicht der Tag, an dem Sie den Brief abschicken. Geben Sie die Beschwerde deshalb, wenn die Zeit knapp ist, selbst beim Gericht ab und lassen Sie sich den Eingang bestätigen.

In die Beschwerdeschrift gehören die Bezeichnung des Beschlusses mit Datum und Aktenzeichen und die Erklärung, dass Sie Beschwerde einlegen (§ 569 Abs. 2 ZPO). Statt eines Schreibens genügt eine Erklärung, die Sie bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts zu Protokoll geben, denn das Verfahren vor dem Amtsgericht ist kein Anwaltsprozess (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 ZPO). Die Beschwerde soll begründet werden (§ 571 Abs. 1 ZPO), die Begründung dürfen Sie nachreichen. Setzt das Gericht dafür eine Frist, halten Sie sie ein, denn später Vorgebrachtes kann zurückgewiesen werden (§ 571 Abs. 3 ZPO).

Stützen lässt sich die Beschwerde nur auf bestimmte Fehler, die das Gesetz aufzählt, etwa auf eine fehlerhafte Feststellung des geringsten Gebots, auf eine zu kurze Frist vor dem Termin oder darauf, dass die Versteigerung aus einem sonstigen Grund unzulässig war (§ 100 Abs. 1, § 83 ZVG). Auf einen Fehler, der nur das Recht eines anderen betrifft, können Sie sich nicht berufen (§ 100 Abs. 2 ZVG). Einen falsch festgesetzten Verkehrswert können Sie hier nicht mehr rügen (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG).

Eine ernste Gefahr für Leben oder Gesundheit kann auch im Beschwerdeverfahren noch zur Versagung des Zuschlags führen. Dafür müssen Sie Vollstreckungsschutz beantragen und die Gefahr konkret darlegen (§ 765a ZPO, § 83 Nr. 6, § 100 Abs. 3 ZVG). Der Bundesgerichtshof hat aber entschieden, dass solche Gefahren eine Einstellung grundsätzlich nicht rechtfertigen, wenn der Schuldner oder sein Angehöriger nicht in dem versteigerten Objekt lebt (Beschluss vom 11.12.2025, V ZB 3/25). Dort war eine Eigentumswohnung an den Sohn vermietet, und geltend gemacht wurde die Gesundheit des Ehemanns, der nicht dort wohnte. Wohnen Sie selbst im Haus, legen Sie ärztliche Bescheinigungen gleich bei, die die Erkrankung und die erwartete Folge des Wohnungsverlusts konkret beschreiben.

Der Zuschlag wird mit der Verkündung wirksam (§ 89 ZVG), und die Beschwerde hält das nicht von selbst an (§ 570 Abs. 1 ZPO). Wer verhindern will, dass bis zur Entscheidung geräumt wird, bittet das Amtsgericht oder das Landgericht ausdrücklich, die Vollziehung auszusetzen (§ 570 Abs. 2 und 3 ZPO), und nennt die Gründe.

Wird die Beschwerde zurückgewiesen, tragen Sie die Kosten des Beschwerdeverfahrens (§ 26 Abs. 3 GKG), und das Gericht erhebt eine Gebühr nach dem Wert (Nr. 2241 des Kostenverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz). Gegen die Entscheidung des Landgerichts gibt es nur noch die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof, wenn das Landgericht sie zulässt (§ 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO), und dort müssen Sie sich durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt mit Zulassung beim Bundesgerichtshof vertreten lassen (§ 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO).

Planen Sie den Auszug deshalb gleich nach dem Zuschlag, suchen Sie das Gespräch über einen festen Auszugstag und halten Sie jede Absprache schriftlich fest. Für die Zeit bis zum Auszug kann eine Nutzungsentschädigung vereinbart werden. Achten Sie darauf, dass die Vereinbarung den Auszugstag, den Betrag und die Rückgabe der Schlüssel nennt, und unterschreiben Sie keinen Mietvertrag, ohne sich beraten zu lassen.

Eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher kostet je nach Größe des Hauses nach Angaben des Amtsgerichts München etwa 2.500 bis 5.000 Euro. Der Ersteher muss sie vorschießen, kann sie aber von Ihnen zurückverlangen, denn die notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung trägt der Schuldner (§ 788 Abs. 1 ZPO). Ein Auszug zu einem vereinbarten Tag erspart Ihnen diese Kosten.

Klären Sie vor dem Packen, was als Zubehör mitversteigert wurde und im Haus bleiben muss. Mit dem Grundstück erwirbt der Ersteher auch diese Gegenstände (§ 90 Abs. 2, § 55 ZVG). Den Umfang finden Sie im Gutachten und in den Versteigerungsbedingungen in der Akte.

Kommt es zur Räumung, teilt der Gerichtsvollzieher den Termin vorher mit. Ein Antrag auf Vollstreckungsschutz beim Vollstreckungsgericht muss dann spätestens zwei Wochen vor diesem Termin gestellt sein (§ 765a Abs. 3 ZPO). Später geht es nur, wenn die Gründe erst danach entstanden sind oder Sie ohne Verschulden an einem früheren Antrag gehindert waren. Durchgreifen kann er nur bei einer Härte, die wegen ganz besonderer Umstände mit den guten Sitten nicht vereinbar ist (§ 765a Abs. 1 ZPO). Notieren Sie den Tag deshalb, sobald die Mitteilung kommt, und rechnen Sie zwei Wochen zurück.

Am Räumungstag setzt der Gerichtsvollzieher Sie aus dem Besitz und weist den Ersteher ein (§ 885 Abs. 1 ZPO). Bewegliche Sachen, die nicht mitversteigert sind, übergibt er Ihnen oder einer erwachsenen Person aus Ihrem Haushalt. Ist niemand da oder wird die Entgegennahme verweigert, bringt er sie auf Ihre Kosten in Verwahrung. Fordern Sie die Sachen nicht binnen eines Monats nach der Räumung ab oder zahlen Sie die Kosten nicht binnen zwei Monaten, werden sie verwertet (§ 885 Abs. 2 bis 4 ZPO).

Beschränkt der Ersteher den Auftrag darauf, ihn in den Besitz einzuweisen, verwahrt er Ihre Sachen selbst, und Sie müssen sie binnen eines Monats nach der Einweisung bei ihm abfordern (§ 885a Abs. 1, 3 und 4 ZPO). Der Gerichtsvollzieher hält dann die sichtbaren Sachen im Protokoll fest, oft mit Fotos, und weist Sie mit der Mitteilung des Räumungstermins auf diese Regeln hin (§ 885a Abs. 2 und 6 ZPO). Bewahren Sie diese Mitteilung auf.

Unpfändbare Sachen, etwa was Sie für eine bescheidene Lebens- und Haushaltsführung oder aus gesundheitlichen Gründen brauchen, und Sachen ohne Verwertungswert bekommen Sie auf Verlangen jederzeit heraus (§ 885 Abs. 5, § 885a Abs. 5, § 811 Abs. 1 ZPO). Persönliche Papiere, Medikamente und Erinnerungsstücke nehmen Sie trotzdem besser vorher selbst mit. Lesen Sie am Auszugstag die Zähler ab und halten Sie die Übergabe der Schlüssel in einem kurzen Protokoll fest. Bei der Meldebehörde melden Sie sich binnen zwei Wochen nach dem Einzug in der neuen Wohnung an (§ 17 Abs. 1 BMG).

Hat das Gericht die Beteiligten aufgefordert, ihre Ansprüche binnen zwei Wochen zu berechnen, liegt der Teilungsplan spätestens drei Tage vor dem Termin auf der Geschäftsstelle zur Einsicht aus (§ 106 ZVG), und die Berechnungen sind in der Akte. Sehen Sie Plan und Berechnungen vorher ein und vergleichen Sie jede Zeile mit Ihren Unterlagen. Sonst wird der Plan erst im Termin nach Anhörung der Anwesenden aufgestellt (§ 113 Abs. 1 ZVG), und Sie brauchen Ihre Unterlagen dort.

Das Gericht stellt zuerst fest, wie viel zu verteilen ist, nämlich das bare Meistgebot mit seinen Zinsen (§ 107 Abs. 1, § 49 Abs. 2 ZVG). Es zieht die Kosten des Verfahrens ab und verteilt den Rest auf die Rechte in der Reihenfolge ihres Rangs (§ 109, § 10 ZVG). Aufgenommen werden die Ansprüche nach dem Grundbuch und nach den Anmeldungen (§ 114 ZVG). Prüfen Sie bei jeder Grundschuld, welcher Betrag für Kapital, Zinsen und Kosten angesetzt ist. Zinsen aus dem Grundbuch haben ihren Rang nur für die laufenden Beträge und die Rückstände aus den letzten zwei Jahren (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG), ältere Rückstände kommen erst ganz zuletzt (§ 10 Abs. 1 Nr. 8 ZVG).

Grundschulden sind oft mit hohen Zinsen im Grundbuch eingetragen, und so kann die Bank aus dem Plan mehr erhalten, als Ihr Darlehen noch beträgt. Diesen Mehrbetrag muss sie nach dem Sicherungsvertrag in der Regel an Sie herausgeben, sofern der Anspruch darauf nicht an einen anderen Gläubiger abgetreten ist. Nehmen Sie den Sicherungsvertrag mit, verlangen Sie den Mehrbetrag schriftlich und lassen Sie im Termin festhalten, dass Sie ihn beanspruchen.

Wird über einen Widerspruch im Termin keine Einigung erzielt, kommt es darauf an, gegen welchen Anspruch er sich richtet. Gegen einen Anspruch, für den der Gläubiger einen Vollstreckungstitel hat, wirkt Ihr Widerspruch nur, wenn Sie eine Klage erheben und das Prozessgericht die Vollstreckung einstellt (§ 115 Abs. 3 ZVG, §§ 767, 769 ZPO). Gegen andere Ansprüche müssen Sie binnen eines Monats ab dem Terminstag dem Gericht nachweisen, dass Sie gegen die beteiligten Gläubiger Klage erhoben haben, sonst wird der Plan ohne Rücksicht auf den Widerspruch ausgeführt (§ 115 Abs. 1 ZVG, § 878 Abs. 1 ZPO). Lassen Sie sich deshalb vor dem Termin beraten, wenn Sie widersprechen wollen.

Der Plan wird durch unbare Zahlung an die Berechtigten ausgeführt, an nicht Erschienene von Amts wegen (§ 117 Abs. 1 und 2 ZVG). Bleibt nach allen Berechtigten etwas übrig, steht es Ihnen als bisherigem Eigentümer zu. Nennen Sie dem Gericht dafür Ihre Kontoverbindung schriftlich und bringen Sie sie zum Termin mit. Auch dieser Anspruch kann von einem Ihrer Gläubiger gepfändet werden.

Werkzeug: Checkliste: Unterlagen für den Verteilungstermin →

Sehen Sie sich den Zinssatz an. Nach der Kündigung schulden Sie bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen Verzugszinsen von jährlich 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 497 Abs. 4 Satz 1 BGB), den die Deutsche Bundesbank jeweils zum 1. Januar und 1. Juli bekannt gibt (§ 247 BGB). Einen höheren Schaden muss die Bank im Einzelfall nachweisen (§ 497 Abs. 1 Satz 2 BGB). Verlangt sie mehr, bitten Sie um diesen Nachweis. Verlangt die Bank nach ihrer Kündigung zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung, fragen Sie schriftlich, worauf sie sich stützt, und lassen Sie die Abrechnung prüfen.

Prüfen Sie die Reihenfolge der Anrechnung. Reicht eine Zahlung nicht für die ganze Schuld, wird sie bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach der allgemeinen Regel zuerst auf die Kosten, dann auf die Zinsen und zuletzt auf das Kapital angerechnet (§ 497 Abs. 4 Satz 2, § 367 Abs. 1 BGB). Vergleichen Sie außerdem, ob die Gutschrift zu dem Tag gebucht ist, an dem der Erlös nach dem Teilungsplan ausgezahlt wurde, und ob die Zahlungen des Zwangsverwalters vollständig erscheinen, die Sie aus seiner Schlussrechnung kennen (§ 154 ZVG).

Hat die Bank das Haus selbst unter sieben Zehnteln des festgesetzten Werts ersteigert, gilt sie in Höhe des Betrags, der bei einem Gebot zu sieben Zehnteln auf sie entfallen wäre, als aus dem Grundstück befriedigt (§ 114a Satz 1 ZVG). Fragen Sie in Ihrem Schreiben ausdrücklich, wie das in der Abrechnung berücksichtigt ist, und lassen Sie sich die Berechnung zeigen. Vorgehende oder gleichstehende Rechte, die erlöschen, bleiben dabei außer Betracht (§ 114a Satz 2 ZVG).

Bleibt eine Restschuld, die Sie aus Ihrem Einkommen nicht tragen können, wenden Sie sich an eine anerkannte Schuldnerberatungsstelle oder lassen sich anwaltlich beraten. Für Menschen, die keine selbständige wirtschaftliche Tätigkeit ausüben oder ausgeübt haben, gibt es die Verbraucherinsolvenz, für frühere Selbständige nur in engen Grenzen (§ 304 Abs. 1 InsO). Für den Antrag braucht es unter anderem die Bescheinigung einer geeigneten Person oder Stelle über einen gescheiterten außergerichtlichen Einigungsversuch und ein Verzeichnis aller Forderungen (§ 305 Abs. 1 Nr. 1 und 3 InsO). Weisen Sie die Bank dabei auf einen beabsichtigten Antrag hin, muss sie Ihnen auf eigene Kosten eine Aufstellung ihrer Forderung nach Hauptforderung, Zinsen und Kosten geben (§ 305 Abs. 2 Satz 2 und 3 InsO).