Immobilie verkaufen

Einsicht in das Grundbuch erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Dasselbe gilt für die Urkunden, auf die eine Eintragung zur Ergänzung Bezug nimmt, und für Eintragungsanträge, die noch nicht erledigt sind (§ 12 Abs. 1 GBO). Als eingetragener Eigentümer legen Sie dieses Interesse schon mit Ihrem Ausweis dar, und Sie dürfen von allem, was Sie einsehen dürfen, eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt (§ 12 Abs. 2 GBO). Fragen Sie beim Grundbuchamt ausdrücklich, ob Eintragungsanträge zu Ihrem Grundstück noch nicht erledigt sind. Auch in sie dürfen Sie Einsicht nehmen (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO), und sie zeigen, ob gerade jemand eine Eintragung betreibt.

Ein einfacher Ausdruck kostet beim Grundbuchamt 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck, der einer beglaubigten Abschrift gleichsteht, 20 Euro und eine unbeglaubigte Datei statt Papier 5 Euro (Nr. 17000 bis 17002 KV GNotKG, § 131 GBO). Bestellen Sie schriftlich, online über das Portal Ihres Landes oder persönlich mit Ausweis und nennen Sie dabei Gemarkung und Blattnummer. Das Amtsgericht Nürnberg etwa nimmt Bestellungen am Telefon nicht an. Weil das Grundbuch elektronisch geführt wird, kann Ihnen auch ein anderes Grundbuchamt Einsicht gewähren (§ 132 GBO), und auch ein Notar darf Ihnen den Inhalt mitteilen (§ 133a Abs. 1 GBO).

Bestellen Sie den Ausdruck nicht über private Internetseiten. Die bayerische Justiz weist darauf hin, dass solche Anbieter mit den Grundbuchämtern nichts zu tun haben und zu den amtlichen Gebühren ein eigenes, oft deutlich höheres Entgelt verlangen. Kaufinteressenten erhalten nach dem Merkblatt der bayerischen Justiz in der Regel keine eigene Einsicht. Den Ausdruck bekommen Interessenten von Ihnen oder mit Ihrer schriftlichen Vollmacht.

Die Eintragungen selbst sagen oft wenig. Ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht steht in Abteilung II nur mit einem Stichwort und dem Hinweis auf die Bewilligung. Erst die Urkunde in den Grundakten zeigt, welche Fläche betroffen ist und wer sie nutzen darf. Ältere Urkunden lagern mitunter in einem Archiv außerhalb des Gerichts, und dann dauert die Einsicht länger. Bestellen Sie die Grundakten deshalb vorab schriftlich, mit Gemarkung und Blattnummer.

Fläche und Nutzungsart, die im Bestandsverzeichnis stehen, sind beschreibende Angaben. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB) erstreckt sich auf die eingetragenen Rechte, nicht auf solche Beschreibungen. Die maßgeblichen Angaben zum Flurstück stehen im Liegenschaftskataster. Flurkarte und Auszug aus dem Liegenschaftsbuch erhalten Sie beim Vermessungsamt oder Katasteramt, in Bayern beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.

Vergleichen Sie die genehmigten Pläne aus der Bauakte mit dem Haus, wie es heute steht, besonders bei einem ausgebauten Dachgeschoss, einem Wintergarten oder einer Garage. Was Sie dabei an Abweichungen finden, schreiben Sie auf und geben es dem Notar vor dem Entwurf. Einsicht, Kopien und Gebühren der Bauakte richten sich nach dem Recht des Landes, und Sie fragen am besten vorher, was die Behörde berechnet. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Pflichten nach der Bauordnung des Landes. Eingetragen werden sie im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, das Grundbuch zeigt sie nicht. Die Bayerische Bauordnung kennt keine Baulast. Dort kann eine solche Pflicht als Dienstbarkeit im Grundbuch stehen. Hat ein Eigentümer der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zugestimmt, dass Abstandsflächen des Nachbarn auf sein Grundstück fallen, steht das in der Bauakte und bindet auch jeden späteren Eigentümer (Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO).

Bei der Gemeinde fragen Sie schriftlich, ob Erschließungsbeiträge für Ihr Grundstück offen, abgerechnet oder angekündigt sind. Den Beitrag schuldet nach § 134 Abs. 1 Satz 1 BauGB, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist, und er ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 2 BauGB). Einige Länder regeln den Beitrag in eigenen Gesetzen, Bayern etwa in Art. 5a des Kommunalabgabengesetzes, und die Gemeinde nennt Ihnen die Grundlage. Gilt das Bundesrecht oder verweist das Landesrecht darauf, wie in Bayern (Art. 5a Abs. 2 des Kommunalabgabengesetzes), ergeht ein Bescheid, der nach dem Notartermin, aber vor der Umschreibung kommt, noch an Sie. Die Antwort der Gemeinde geben Sie dem Notar, damit der Vertrag regeln kann, wer welchen Beitrag trägt.

Werkzeug: Checkliste: Unterlagen vor dem ersten Angebot →

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für den Boden einer ganzen Zone, in bebauten Gebieten so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut (§ 196 Abs. 1 BauGB). Neben dem Wert stehen die Merkmale des Richtwertgrundstücks, etwa Fläche, Art der Nutzung und Geschossflächenzahl. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist der Wert nur ein Ausgangspunkt, und ein bebautes Grundstück hat ohnehin einen anderen Wert als der Boden allein. Ermittelt wird der Bodenrichtwert zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, wenn das Land nichts Häufigeres vorschreibt, und jeder kann bei der Geschäftsstelle Auskunft darüber verlangen (§ 196 Abs. 1 und 3 BauGB).

Für das Haus selbst hilft der Grundstücksmarktbericht weiter. Er enthält Daten, die der Ausschuss aus tatsächlich gezahlten Preisen ableitet, etwa Vergleichsfaktoren für Häuser und Wohnungen, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze (§ 193 Abs. 5 BauGB). Diese Preise kennt er, weil die beurkundende Stelle ihm eine Abschrift jedes Kaufvertrags schickt (§ 195 Abs. 1 BauGB). Auskünfte aus dieser Kaufpreissammlung gibt es bei berechtigtem Interesse nach dem Recht des Landes (§ 195 Abs. 5 BauGB).

Bindend ist das Gutachten des Ausschusses nur, wenn ein Gesetz das bestimmt oder die Beteiligten es vereinbaren (§ 193 Abs. 3 BauGB). Es ist aber eine unabhängige Grundlage für Ihre Preisvorstellung, und eine Abschrift erhält immer der Eigentümer (§ 193 Abs. 4 BauGB). Rechnen Sie damit, dass der Ausschuss Unterlagen verlangt und das Grundstück betreten will. Das Betreten des Grundstücks müssen Sie als Eigentümer dulden, Ihre Wohnung darf er aber nur mit Ihrer Zustimmung betreten (§ 197 Abs. 1 BauGB). Vereinbaren Sie einen Termin, zu dem alle Räume zugänglich sind, denn wer als Gutachterin oder Gutachter nicht ins Haus kommt, kann den Zustand nur von außen einschätzen.

Legen Sie für den Antrag den Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Baupläne, eine Wohnflächenberechnung und eine Liste der Modernisierungen mit Jahreszahl bereit. Beschreiben Sie in dieser Liste genau, was gemacht wurde, und heften Sie die Rechnungen dazu. Dieselben Worte stehen später oft in der Anzeige, und wie sie zu verstehen sind, kann Streit auslösen. Der Bundesgerichtshof hatte über ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1974 zu entscheiden, in dessen Exposé stand, das Dach sei 2009 komplett erneuert worden, obwohl damals nur neue Bitumenbahnen verklebt worden waren. Er hat entschieden, dass es keinen allgemeinen Sprachgebrauch gibt, nach dem ein komplett erneuertes Dach nur die oberste Schicht meint, und die Sache an das Oberlandesgericht zurückverwiesen (Urteil vom 6. Dezember 2024, V ZR 229/23). Eine Liste, die Bauteil, Arbeit und Jahr nennt, beugt solchen Missverständnissen vor.

Die Gebühr für ein Gutachten richtet sich nach dem Recht des Landes. Lassen Sie sie sich vor dem Antrag schriftlich nennen, ebenso die ungefähre Dauer bis zum Gutachten.

Nach dem Verkauf kann sich derselbe Ausschuss noch einmal bei Ihnen melden. Wer einen Kaufvertrag geschlossen hat, muss ihm auf seine Aufforderung hin die erforderlichen Daten zum Grundstück nennen, zum Beispiel Baujahr, Flächen und Angaben aus dem Energieausweis. Wo genaue Werte fehlen, genügt eine Schätzung, die als solche gekennzeichnet ist (§ 195 Abs. 2 BauGB). Über diese Pflicht belehrt Sie der Ausschuss in seinem Schreiben (§ 195 Abs. 3 BauGB). Behalten Sie deshalb Kopien Ihrer Unterlagen, auch wenn die Originale an den Käufer gehen.

Werkzeug: Merkblatt: Bodenrichtwert und Gutachten beim Gutachterausschuss →

Fehlt ein Ausweis, beauftragen Sie eine Person, die ihn nach § 88 GModG ausstellen darf. Das sind etwa Personen mit einem Hochschulabschluss in Architektur oder Bauingenieurwesen und Personen mit einem Meistertitel in einem Handwerk des Baus, der Anlagentechnik oder im Schornsteinfegerhandwerk, jeweils mit den zusätzlichen Voraussetzungen, die das Gesetz nennt, etwa einer Fortbildung. Lassen Sie sich sagen, auf welche Nummer des § 88 GModG sich die Berechtigung stützt.

Welche Art Ausweis Sie bis zum 31. Dezember 2026 brauchen, hängt vom Gebäude ab. Für ein Wohngebäude mit höchstens vier Wohnungen, für das der Bauantrag vor dem 1. November 1977 eingereicht wurde, schreibt das Gesetz einen Bedarfsausweis vor, es sei denn, das Haus erreicht schon das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG). Der Bedarfsausweis beruht auf einer Berechnung aus Bauteilen und Anlagentechnik, der Verbrauchsausweis auf den erfassten Verbräuchen. Halten Sie für beide die Heizkostenabrechnungen bereit, außerdem die Rechnungen, wenn Sie gedämmt, Fenster erneuert oder die Heizung getauscht haben.

Am 1. Januar 2027 tritt eine Neufassung der Vorschriften über den Energieausweis in Kraft (Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, Art. 2 und Art. 9 Abs. 2). Ab dann stellt die berechtigte Person den Ausweis digital und maschinenlesbar aus, eine Papierfassung gibt es nur, wenn der Eigentümer sie verlangt (§ 79 Abs. 2 GModG neuer Fassung). Einen Bedarfsausweis schreibt das Gesetz beim Verkauf dann nur noch für Nichtwohngebäude vor (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG neuer Fassung), und die Ausnahme für Baudenkmäler entfällt (§ 79 Abs. 4 GModG neuer Fassung). Einen Ausweis, der vor 2027 ausgestellt wurde, verwenden Sie weiter, und für Ihre Anzeige gelten bei ihm die bisherigen Pflichtangaben (§ 112 Abs. 3 GModG neuer Fassung).

Bei der Besichtigung genügt es, den Ausweis oder eine Kopie deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 2 GModG). Gibt es keine Besichtigung, legen Sie ihn unverzüglich vor, und verlangt ein Interessent ihn, spätestens dann (§ 80 Abs. 4 Satz 3 und 4 GModG). Unverzüglich nach dem Notartermin übergeben Sie dem Käufer den Ausweis oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GModG). Bis Ende 2026 gelten diese Pflichten nicht für ein Baudenkmal (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG).

Liegt der Ausweis schon vor, wenn Ihre Anzeige in einem Portal oder einer Zeitung aufgegeben wird, müssen fünf Angaben daraus hinein, wenn Sie die Anzeige selbst verantworten. Das sind die Art des Ausweises, der Wert für Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der wesentliche Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden das Baujahr und die Effizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG). Bei einem Ausweis, der ab 2027 ausgestellt wird, verlangt das Gesetz andere Angaben (§ 87 GModG neuer Fassung). In die Anzeige gehören dann, ob der Ausweis auf einer Berechnung oder auf dem Verbrauch beruht, sein Ausstellungsdatum und der Jahres-Primärenergiebedarf. Dazu kommen die Effizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Lesen Sie jede Anzeige vor der Veröffentlichung darauf durch.

Wer den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt oder nach dem Vertrag nicht übergibt oder wer die Pflichtangaben in der Anzeige nicht sicherstellt, kann ordnungswidrig handeln (§ 108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21 GModG). Das Gesetz sieht dafür eine Geldbuße bis zu 10.000 Euro vor (§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG).

Den Anspruch auf Einsicht haben Sie als Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 4 WEG), und der Verwalter erfüllt ihn, weil er die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich vertritt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Das Gesetz spricht von Einsicht, nicht von Kopien. Bitten Sie den Verwalter um Dateien und fragen Sie vorher, was er dafür berechnet.

Die Beschluss-Sammlung enthält den Wortlaut der in der Versammlung verkündeten und der schriftlichen Beschlüsse sowie die Urteilsformeln aus gerichtlichen Verfahren der Gemeinschaft, soweit sie nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind, und der Verwalter führt sie (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Lesen Sie sie darauf durch, ob Erhaltungsmaßnahmen am Gebäude beschlossen sind, ob eine Sonderumlage ansteht und ob ein Beschluss angefochten wurde, und notieren Sie jeweils das Datum. Was davor beschlossen wurde, finden Sie nur in den Niederschriften.

Einsicht in die Beschluss-Sammlung kann auch ein Dritter nehmen, den Sie dazu ermächtigen (§ 24 Abs. 7 WEG), etwa jemand, der ernsthaft kaufen will. Erteilen Sie eine solche Ermächtigung in Textform und beschränken Sie sie auf die Beschluss-Sammlung und auf diesen Verkauf. Für die übrigen Verwaltungsunterlagen sieht das Gesetz ein solches Recht Dritter nicht vor, und was Sie davon weitergeben, entscheiden Sie selbst.

Der Vermögensbericht nennt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft (§ 28 Abs. 4 WEG). Aus der Jahresabrechnung und dem Beschluss darüber ergibt sich, ob Nachschüsse fällig werden (§ 28 Abs. 2 WEG). Lassen Sie sich außerdem bestätigen, wie hoch Ihr Hausgeld ist und dass keine Rückstände bestehen. Fragen Sie auch nach der Hausordnung, nach dem Energieausweis des Gebäudes und nach dem Nachweis über die Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG).

Bedenken Sie, dass Sie gegenüber der Gemeinschaft Wohnungseigentümer bleiben, bis der Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Bis dahin werden Vorschüsse und Nachschüsse, die die Gemeinschaft beschließt, Ihnen gegenüber fällig. Daran ändert es nichts, dass der Kaufvertrag die Lasten schon ab der Übergabe dem Käufer zuweist (§ 446 Satz 2 BGB), denn diese Abrede gilt nur zwischen Ihnen und dem Käufer. Bitten Sie den Verwalter, Ihnen bis zur Umschreibung jede Abrechnung weiter zuzuschicken.

Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung erhalten Sie, wenn sie nicht bei Ihren Unterlagen liegt, beim Grundbuchamt aus den Grundakten, weil das Wohnungsgrundbuch auf sie Bezug nimmt (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO). Fragen Sie den Verwalter gleich mit, ob der Verkauf seine Zustimmung braucht und welche Nachweise er dafür beibringt.

Solange die nötige Zustimmung fehlt, sind die Veräußerung und schon der Kaufvertrag unwirksam (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). Für den Ablauf heißt das, dass der Notar den Vollzug erst abschließen kann, wenn die Erklärung des Verwalters in der Form des § 29 GBO bei ihm liegt. Ob der Notar sie nach der Beurkundung selbst anfordert, besprechen Sie mit ihm. Damit es ohne Rückfragen gelingt, nennen Sie dem Verwalter schon vorher den Namen des Notars und den ungefähren Termin und klären mit dem Verwalter, wer seine Unterschrift beglaubigen lässt.

Für das Grundbuch muss die Zustimmung öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO), also mit einer Unterschrift, die ein Notar beglaubigt hat. Dazu kommt der Nachweis, dass der Unterzeichner Verwalter ist. Dafür genügt die Niederschrift über den Beschluss, mit dem er bestellt wurde, wenn darauf die Unterschriften der Personen öffentlich beglaubigt sind, die nach § 24 Abs. 6 WEG unterschreiben (§ 26 Abs. 4 WEG). Das sind der Vorsitzende der Versammlung und ein Wohnungseigentümer, und wenn es einen Verwaltungsbeirat gibt, auch sein Vorsitzender oder dessen Vertreter.

Prüfen Sie das Datum dieses Beschlusses. Eine Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, die erste nach der Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre, und eine erneute Bestellung darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschlossen werden (§ 26 Abs. 2 WEG). Ist die Bestellung abgelaufen, fehlt der Nachweis, und die Gemeinschaft muss erst neu bestellen. Steht eine Wiederbestellung an, bitten Sie den Verwalter, die Niederschrift darüber gleich mit beglaubigten Unterschriften anfertigen zu lassen.

Verweigern darf der Verwalter die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG). Nennt er keinen, bitten Sie ihn schriftlich um seine Gründe und setzen Sie ihm eine angemessene Frist. Kommt es zum Streit, ist für Streitigkeiten über Rechte und Pflichten des Verwalters ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG).

Die Gemeinschaft kann die Pflicht zur Zustimmung durch Beschluss aufheben, und danach lässt sie sich im Grundbuch löschen, wofür § 7 Abs. 2 WEG entsprechend gilt (§ 12 Abs. 4 WEG). Ist ein solcher Beschluss bei Ihnen schon gefasst, die Löschung aber noch nicht eingetragen, geben Sie dem Notar die Niederschrift und lassen Sie sich sagen, in welcher Form sie vorliegen muss. Fragen Sie den Verwalter vorher, was er für seine Erklärung berechnet.

Ein Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 Abs. 1 BGB), und es erlischt mit dem Tod der berechtigten Person (§ 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB). Mit der Sterbeurkunde weisen Sie nach, dass das Grundbuch insoweit unrichtig geworden ist, und dann braucht das Grundbuchamt keine Bewilligung (§ 22 Abs. 1 GBO). Steht beim Wohnungsrecht der Vermerk, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügen soll, ist damit alles Nötige getan (§ 23 Abs. 2 GBO).

Fehlt dieser Vermerk, kommt es darauf an, ob aus dem Recht noch Rückstände von Leistungen denkbar sind. Sind sie nicht ausgeschlossen, löscht das Grundbuchamt im ersten Jahr nach dem Tod nur mit Bewilligung der Erben, und später ebenfalls nicht, wenn die Erben der Löschung beim Grundbuchamt widersprochen haben. Einen solchen Widerspruch trägt das Grundbuchamt von Amts wegen ein (§ 23 Abs. 1 GBO). Ob bei Ihrem Wohnungsrecht Rückstände möglich sind, hängt vom Inhalt der Bewilligung ab, etwa davon, ob der Eigentümer daneben Leistungen wie Heizung oder Instandhaltung schuldet. Fragen Sie deshalb vorher beim Grundbuchamt oder beim Notar nach, wie Ihr Fall beurteilt wird.

Wird die Bewilligung der Erben gebraucht, muss sie öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Die Erben weisen ihr Erbrecht durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nach. Haben die Erben aufgrund eines notariellen Testaments oder Erbvertrags geerbt, reichen diese Urkunde und das Protokoll über ihre Eröffnung, doch darf das Grundbuchamt trotzdem einen Erbschein fordern, wenn ihm diese Urkunden nicht genügen (§ 35 Abs. 1 GBO). Wollen Sie verkaufen, bevor das Jahr um ist, planen Sie diese Schritte deshalb früh ein.

Hält das Grundbuchamt Ihre Unterlagen nicht für ausreichend, weist es den Antrag zurück oder setzt Ihnen eine angemessene Frist, das Hindernis zu beheben (§ 18 Abs. 1 GBO). Nutzen Sie diese Frist. Genügt die Zeit nicht, beantragen Sie vor Fristende schriftlich eine Verlängerung. Gegen eine Entscheidung, die Sie für falsch halten, gibt es die Beschwerde (§ 71 Abs. 1 GBO). Die Beschwerde wird schriftlich oder zur Niederschrift beim Grundbuchamt oder beim Beschwerdegericht eingelegt (§ 73 GBO), und das ist das Oberlandesgericht, in dessen Bezirk das Grundbuchamt seinen Sitz hat (§ 72 GBO). Eine Frist nennt die Grundbuchordnung für diese Beschwerde nicht.

Sehen Sie bei dieser Gelegenheit die ganze Abteilung II durch. Dort können weitere alte Rechte stehen, etwa eine Rückauflassungsvormerkung aus einer früheren Übergabe oder eine Reallast für Pflegeleistungen neben dem Wohnungsrecht, und für jedes gelten eigene Regeln. Eine Reallast verpflichtet zu wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück (§ 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB), und aus ihr können deshalb noch Leistungen offen sein. Gehen Sie diese Eintragungen mit dem Notar durch, damit jede Löschung rechtzeitig vor dem Verkauf vorbereitet wird.

Der Notar muss jede beteiligte Person nach dem Geldwäschegesetz identifizieren. Dafür erhebt er Namen, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Wohnanschrift (§ 11 Abs. 4 Nr. 1 GwG), und Sie müssen ihm die dafür nötigen Angaben und Unterlagen zur Verfügung stellen (§ 11 Abs. 6 GwG). Nach dem Beurkundungsgesetz verschafft er sich außerdem Gewissheit über Ihre Person (§ 10 Abs. 1 BeurkG). Nehmen Sie deshalb einen gültigen Personalausweis oder Reisepass zum Termin mit.

Die Identifikationsnummern braucht der Notar für die Anzeige an das Finanzamt (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Der Notar erstattet diese Anzeige elektronisch innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung und fügt eine Abschrift der Urkunde bei (§ 18 Abs. 1 und 3 GrEStG). Erst wenn das Finanzamt bescheinigt, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen, darf der Käufer im Grundbuch eingetragen werden (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG).

Für eine Grundschuld, die gelöscht werden soll, fordert der Notar die Löschungsunterlagen bei Ihrer Bank an. Sehen Sie im Grundbuch nach, ob es eine Briefgrundschuld ist, und fragen Sie die Bank vor dem Termin, ob der Brief bei ihr liegt. Ist er verloren, muss ihn das Amtsgericht erst in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklären, und das dauert. Wie wichtig das sein kann, zeigt das Urteil vom 20. Dezember 2024, V ZR 41/23. Dort hatte ein Verkäufer mehrere Wohnungen für 2,1 Millionen Euro verkauft. Der Kaufpreis sollte erst fällig werden, wenn der Notar mitteilte, dass die Löschung gesichert sei, und der Brief einer alten Grundschuld war bei der Bank nicht mehr auffindbar. Der Bundesgerichtshof hat die Pflicht des Verkäufers, die Löschungsunterlagen in angemessener Frist vorzulegen, als Pflicht zum Erfolg verstanden und die Frist dort mit zwei Monaten bemessen. Der Verkäufer haftete nur deshalb nicht, weil er den Verlust des Briefs bei der Bank nicht zu vertreten hatte. Wissen Sie von einem solchen Hindernis, sagen Sie es dem Notar vor dem Termin.

Bei einer Eigentumswohnung gehören die Unterlagen des Verwalters dazu, bei einem Haus der Energieausweis und die Auskünfte zu Baulasten und Erschließungsbeiträgen. Sagen Sie dem Notar außerdem, ob Sie verheiratet sind und in welchem Güterstand Sie leben. Im gesetzlichen Güterstand braucht ein Ehegatte die Einwilligung des anderen, wenn er sich verpflichtet, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 Abs. 1 BGB), und das kann auch den Verkauf eines Hauses betreffen, das nahezu das ganze Vermögen ausmacht.

Sagen Sie auch, ob für Sie eine Betreuung besteht. Verkauft ein Betreuer für Sie, braucht er für den Vertrag und für die Übertragung des Eigentums die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 und 5 BGB). Haben Sie das Haus geerbt und stehen noch nicht im Grundbuch, müssen Sie nicht erst selbst eingetragen werden, wenn das Eigentum auf den Käufer übertragen werden soll (§ 40 Abs. 1 GBO). Ihr Erbrecht weisen Sie aber nach § 35 Abs. 1 GBO nach.

Den Entwurf erhalten Sie vor dem Termin. Schicken Sie Ihre Fragen dazu vorab schriftlich an den Notar und lassen Sie sich im Termin jeden Punkt erklären, der unklar bleibt. Die Mitteilung des Vertrags an die Gemeinde (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB) übernimmt in aller Regel das Notariat. Lassen Sie sich nennen, an welchem Tag sie abgeschickt wurde, und tragen Sie diesen Tag in Ihren Zeitplan ein. Ab dann laufen die drei Monate, die der Gemeinde für ihre Entscheidung bleiben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Ein Bescheid, mit dem die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, ist an Sie als Verkäufer gerichtet. Geben Sie ihn ohne Verzögerung an den Notar weiter und bewahren Sie den Briefumschlag mit dem Tag des Eingangs auf. Für einen Rechtsbehelf gilt die Frist, die in der Belehrung am Ende des Bescheids steht (§ 70 Abs. 1, § 74 Abs. 1 VwGO).

Werkzeug: Checkliste: Angaben für die Notarin oder den Notar →

Für eine Vollmacht schreibt das Gesetz die Form des Kaufvertrags nicht vor (§ 167 Abs. 2 BGB). Für das Grundbuch muss sie aber öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Lassen Sie den Text vom beurkundenden Notar entwerfen. Beglaubigen kann jeder Notar in Ihrer Nähe, und die Beglaubigung allein kostet eine Gebühr von 0,2, mindestens 20 und höchstens 70 Euro (Nr. 25100 KV GNotKG). Für den Entwurf entsteht eine eigene Gebühr nach Nr. 24101 KV GNotKG. Fertigt der Notar den ganzen Entwurf, ist das der volle Satz von 1,0, mindestens 60 Euro (§ 92 Abs. 2 GNotKG). Berechnet wird er nach der Hälfte des Werts des Geschäfts, höchstens nach einer Million Euro (§ 98 Abs. 1 und 4 GNotKG). Beglaubigt der Notar, der den Entwurf gefertigt hat, Ihre Unterschrift am selben Tag selbst, fällt für diese erste Beglaubigung keine eigene Gebühr an (Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 2 KV GNotKG).

Kauft ein Unternehmen, soll der Notar darauf hinwirken, dass Sie Ihre Erklärungen persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor ihm abgeben (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG). Eine Person, die dem Käufer nahesteht, oder jemand, der im Notariat angestellt ist, kommt dafür in der Regel nicht in Betracht. Wählen Sie deshalb selbst jemanden, dem Sie vertrauen.

Beim zweiten Weg hängt die Wirksamkeit des Vertrags für und gegen Sie von Ihrer Genehmigung ab (§ 177 Abs. 1 BGB). Der Notar schickt Ihnen nach dem Termin die Genehmigungserklärung zu. Sie unterschreiben sie vor einem Notar an Ihrem Ort, der Ihre Unterschrift beglaubigt und die Erklärung weiterleitet. Fordert der Käufer Sie zur Erklärung auf, ist die Genehmigung nur noch dem Käufer gegenüber möglich, und nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung, danach gilt sie als verweigert (§ 177 Abs. 2 BGB). Lesen Sie im Vertrag nach, an wen die Genehmigung zu richten ist und wann sie wirksam wird, und halten Sie sich die Tage nach dem Termin frei.

Gibt es schon eine Vorsorgevollmacht, prüfen Sie, ob sie Geschäfte über Grundstücke umfasst und in welcher Form sie errichtet ist. Notariell beurkundet oder beglaubigt genügt sie der Form des § 29 GBO. Auch die Beglaubigung durch die Urkundsperson der Betreuungsbehörde genügt nach dem Beschluss vom 12. November 2020, V ZB 148/19 den Anforderungen des § 29 GBO. Dort hatte die Behörde eine Vorsorgevollmacht beglaubigt, die über den Tod hinaus gelten sollte, und eine Bevollmächtigte hatte nach dem Tod des Eigentümers für die Erben gehandelt. Die Entscheidung erging zum früheren Betreuungsbehördengesetz. Heute bestimmt § 7 Abs. 1 BtOG ausdrücklich, dass eine solche Beglaubigung ihre Wirkung verliert, wenn der Vollmachtgeber stirbt, und zuständig ist die Behörde ohnehin nur für Vollmachten, mit denen eine Betreuung vermieden werden soll. Schicken Sie eine bestehende Vollmacht deshalb vorab dem Notar und lassen Sie prüfen, ob sie für den Verkauf ausreicht.

Leben Sie im Ausland, kann eine Konsularbeamtin oder ein Konsularbeamter der deutschen Auslandsvertretung Ihre Unterschrift beglaubigen, und diese Urkunde steht der eines inländischen Notars gleich (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 KonsG). Über Video darf ein Notar nur beglaubigen, wo ein Gesetz das erlaubt (§ 40a Abs. 1 Satz 2 BeurkG). Ob das für Ihre Erklärung gilt, klären Sie vorher mit dem Notar.

Mit dem Tag der Übergabe gehen Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Käufer über, soweit der Vertrag nichts anderes bestimmt (§ 446 Satz 1 und 2 BGB). Wie das Haus an diesem Tag aussah, lässt sich später oft nur noch aus Papier und Fotos beantworten. Ein Protokoll, das beide Seiten unterschrieben haben, beweist, dass die Erklärungen darin von beiden Seiten stammen (§ 416 ZPO). Nimmt der Käufer das Haus als Erfüllung an und meint er später, es sei unvollständig oder anders als geschuldet übergeben worden, trägt er dafür die Beweislast (§ 363 BGB). Beschreiben Sie den Zustand der Räume deshalb nüchtern und ohne Wertung, und halten Sie fest, was beide Seiten bei der Begehung bemerkt haben.

Die Zählerstände melden Sie mit dem Datum der Übergabe Ihren Versorgern für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme. Ziehen Sie aus und haben Sie einen Strom- oder Gasvertrag außerhalb der Grundversorgung, dürfen Sie ihn wegen des Wohnsitzwechsels mit einer Frist von sechs Wochen kündigen, zum Auszug oder zu einem späteren Tag. Nennen Sie in der Kündigung Ihre neue Anschrift oder die Kennung der neuen Entnahmestelle. Das Recht entfällt, wenn der Versorger Ihnen binnen zwei Wochen in Textform anbietet, Sie am neuen Wohnsitz zu den bisherigen Bedingungen weiter zu beliefern, und das dort möglich ist (§ 41b Abs. 5 EnWG).

Zu den Schlüsseln zählen auch die für Briefkasten und Garage, die Handsender für ein Tor und die Codes für Alarmanlage oder Türschloss. Gibt es eine Schließanlage, übergeben Sie auch die Sicherungskarte, denn ohne sie lassen sich keine Schlüssel nachbestellen. Übergeben Sie außerdem Bedienungsanleitungen und Wartungsnachweise für Heizung und Anlagen und den Feuerstättenbescheid des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers. Dieser Bescheid ergeht an den Eigentümer, legt fest, welche Arbeiten in welchen Fristen anstehen, und gilt auch für und gegen den Rechtsnachfolger weiter (§ 14a Abs. 1 und 5 SchfHwG).

Für die Grundsteuer kommt es auf die Verhältnisse am 1. Januar an (§ 9 Abs. 1 GrStG). Schuldner ist, wem das Finanzamt das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zuordnet (§ 10 Abs. 1 GrStG). Eine Änderung der Zurechnung schreibt das Finanzamt erst auf den Beginn des Kalenderjahres fort, das auf die Änderung folgt (§ 222 Abs. 2 und 4 BewG). Die Gemeinde schickt Ihnen deshalb auch nach der Übergabe den Bescheid für das laufende Jahr. Wie die Beträge zwischen Ihnen und dem Käufer verteilt werden, steht im Vertrag. In einigen Ländern gelten eigene Grundsteuergesetze. In Bayern ist das Grundsteuergesetz des Bundes weiter anzuwenden, soweit das Bayerische Grundsteuergesetz nichts anderes bestimmt (Art. 10 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG).

Werkzeug: Vorlage: Übergabeprotokoll →

Der Käufer tritt in Ihren Versicherungsvertrag ein, wenn er Eigentümer wird (§ 95 Abs. 1 VVG). Gemeint ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. März 2020, V ZR 61/19 der Übergang des Eigentums, bei einem Grundstück also die Eintragung im Grundbuch, und noch nicht der Kaufvertrag (Rn. 10). Bis dahin bleiben Sie Versicherungsnehmer, auch wenn der Käufer schon eingezogen ist. Für die Zeit zwischen dem Übergang der Gefahr und der Eintragung ist das Interesse des Käufers nach der Rechtsprechung in aller Regel in Ihrem Vertrag mitversichert (Rn. 10).

Die Prämie schulden dem Versicherer bis zur Eintragung Sie, auch wenn der Kaufvertrag die Lasten schon ab der Übergabe dem Käufer zuweist. Der Bundesgerichtshof nennt in demselben Urteil gerade den Fall, dass ein Verkäufer die Prämie trotz Mahnung nicht mehr zahlt, weil er glaubt, das sei jetzt Sache des Käufers, und der Schutz deshalb verloren geht (Rn. 16). Zahlen Sie deshalb weiter und rechnen Sie den Anteil nach der Regel im Vertrag mit dem Käufer ab. Für die Prämie der Versicherungsperiode, in der der Käufer eintritt, haften Sie gemeinsam mit dem Käufer als Gesamtschuldner (§ 95 Abs. 2 VVG).

Rechtlich müssen Sie die Versicherung nach dem Verkauf nicht aufrechterhalten, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist (Rn. 9 bis 11). Haben Sie dem Käufer aber vor oder bei Vertragsschluss gesagt, dass das Haus versichert ist, und endet die Versicherung vor der Umschreibung, müssen Sie ihn in aller Regel unverzüglich unterrichten (Leitsatz b). Im entschiedenen Fall hatte der Versicherer schon vor der Übergabe mit Wirkung zum 10. Mai gekündigt, die Verkäufer sagten der Käuferin nichts davon, und im Juni entstand bei einem Unwetter ein Schaden am Dach. Die Verkäufer hafteten nicht, weil der Kaufvertrag nur regelte, ab wann die Pflichten aus den Versicherungen auf die Käuferin übergehen, und keine Erklärung enthielt, dass eine Versicherung besteht (Rn. 22 und 23). Leiten Sie jedes Schreiben des Versicherers, das den Vertrag betrifft, ohne Verzögerung in Kopie an den Käufer weiter, und kündigen Sie nicht ohne Absprache mit ihm.

Nach dem Übergang darf der Käufer den Vertrag mit sofortiger Wirkung oder zum Schluss der laufenden Periode kündigen, wenn er das innerhalb eines Monats nach dem Erwerb tut. Der Versicherer darf dem Käufer mit einer Frist von einem Monat kündigen, wenn er das innerhalb eines Monats nach Kenntnis von der Veräußerung tut (§ 96 Abs. 1 und 2 VVG). Kündigt eine Seite, zahlen Sie die Prämie, und der Käufer haftet dafür nicht (§ 96 Abs. 3 VVG). Bitten Sie den Versicherer, Ihnen den Tag des Wechsels und die Abrechnung der Prämie schriftlich zu bestätigen.

Bleibt die Anzeige aus, ist der Versicherer bei einem Schaden, der später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen, nicht zur Leistung verpflichtet, wenn er den Vertrag mit dem Käufer nicht geschlossen hätte. Er bleibt verpflichtet, wenn er die Veräußerung zu diesem Zeitpunkt schon kannte oder wenn seine Frist zur Kündigung beim Schaden abgelaufen war, ohne dass er gekündigt hat (§ 97 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 VVG).

Für die Haftpflichtversicherung als Haus- und Grundbesitzer gelten diese Regeln nicht ohne Weiteres, denn § 95 VVG spricht von einer versicherten Sache. Sehen Sie in Ihren Bedingungen nach, wann sie endet, und kündigen Sie sie nicht vor dem Übergang des Eigentums. Bei einer Eigentumswohnung sorgt die Gemeinschaft für die Versicherung des Gebäudes und für die Haftpflicht der Wohnungseigentümer als Haus- und Grundbesitzer, denn beides gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Dann melden Sie den Verkauf dem Verwalter und schreiben Ihren eigenen Versicherern nur wegen Ihrer eigenen Verträge, etwa der Hausratversicherung.