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Recht nützlich · Merkblatt · Versteigerung abwenden
Welche Gebühren und Auslagen das Vollstreckungsgericht in jedem Abschnitt des Verfahrens berechnet, welche davon vorweg aus dem Erlös gehen, was der Gläubiger als eigene Kosten anmelden darf und wie Sie eine Kostenrechnung der Gerichtskasse prüfen.
Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe und ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
Dieses Merkblatt ist für Eigentümer, gegen die eine Zwangsversteigerung angeordnet ist oder bevorsteht, und für Angehörige, die mit einer Vollmacht für sie handeln. Es ordnet die Kosten in der Reihenfolge, in der sie im Verfahren entstehen, und zeigt, wo Sie jeden Betrag in der Akte und im Teilungsplan wiederfinden. Ob ein Ansatz in Ihrem Verfahren richtig ist, wird im Einzelfall geprüft.
Zwei Arten von Kosten sind auseinanderzuhalten. Die Kosten des Gerichts, also die Gebühren nach dem Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz und Auslagen wie die Vergütung der Sachverständigen oder des Sachverständigen, entnimmt das Gericht dem Versteigerungserlös vorweg, bevor ein Gläubiger etwas erhält (§ 109 Abs. 1 ZVG). Die eigenen Kosten des Gläubigers, etwa für seine Anwältin oder seinen Anwalt und für den Antrag auf Anordnung, meldet er dagegen mit seinem Recht an (§ 10 Abs. 2 ZVG). Diese Kosten werden in dessen Rang bedient, noch vor seinen Zinsen und seinem Kapital (§ 12 ZVG).
Daraus folgt für Sie eine Rechnung, die Sie selbst nachvollziehen können. Jeder Euro, der als Kosten aus dem Erlös geht, fehlt am Ende entweder bei der Tilgung Ihrer Schulden oder bei einem Überschuss, der Ihnen als bisherigem Eigentümer zustünde. Gegenüber der Staatskasse schuldet die Gerichtskosten, die der Erlös nicht deckt, der Gläubiger, der das Verfahren beantragt hat (§ 26 Abs. 1 GKG). Für die notwendigen Kosten haften Sie als Vollstreckungsschuldner daneben (§ 29 Nr. 4, § 31 Abs. 1 GKG). Im Verhältnis zum Gläubiger fallen sie am Ende Ihnen zur Last (§ 788 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
| Anordnung und jeder Beitritt (Nr. 2210 KV GKG) | Eine feste Gebühr von 120 Euro für die Entscheidung über den Antrag eines Gläubigers. Tritt ein weiterer Gläubiger dem Verfahren bei, entstehen für ihn noch einmal 120 Euro, denn die Gebühr wird für jeden Antragsteller gesondert erhoben (Vorbemerkung 2.2 Satz 1 KV GKG). Fällig wird sie mit der Entscheidung (§ 7 Abs. 1 Satz 1 GKG). Vorweg aus dem Erlös entnommen wird sie nicht (§ 109 Abs. 1 ZVG). Der Gläubiger zahlt sie und meldet sie als Kosten seiner Rechtsverfolgung an. |
|---|---|
| Verfahren im Allgemeinen (Nr. 2211 und 2212 KV GKG) | Eine halbe Gebühr nach dem Verkehrswert, den das Vollstreckungsgericht durch Beschluss festgesetzt hat (§ 54 Abs. 1 Satz 1 GKG mit § 74a Abs. 5 ZVG). Solange kein Wert festgesetzt ist, gilt der Grundsteuerwert (§ 54 Abs. 1 Satz 2 GKG). Endet das Verfahren vor Ablauf des Tages, an dem die Verfügung mit dem ersten Versteigerungstermin unterschrieben ist, ermäßigt sich die Gebühr auf ein Viertel einer vollen Gebühr (Nr. 2212 KV GKG). |
| Versteigerungstermin (Nr. 2213 KV GKG) | Eine weitere halbe Gebühr nach dem Verkehrswert, sobald mindestens ein Termin mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten abgehalten ist. Sie entfällt, wenn der Zuschlag nach § 74a oder § 85a ZVG versagt bleibt, also weil das Meistgebot unter sieben Zehnteln oder unter der Hälfte des Verkehrswerts lag. Spätestens wenn das Gericht den Termin bestimmt, erhebt es einen Vorschuss in Höhe von zwei dieser Gebühren (§ 15 Abs. 1 GKG), den der Gläubiger als Antragsteller zahlt. |
| Zuschlag (Nr. 2214 KV GKG) | Eine halbe Gebühr nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt ist, einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 54 Abs. 2 GKG). Diese Gebühr schuldet nur der Ersteher (§ 26 Abs. 2 Satz 1 GKG, § 58 ZVG). Ihren Erlös mindert sie nicht. Fällig wird sie mit der Verkündung des Zuschlags (§ 7 Abs. 1 Satz 2 GKG), und sie entfällt, wenn der Zuschlagsbeschluss aufgehoben wird. |
| Verteilungsverfahren (Nr. 2215 und 2216 KV GKG) | Eine halbe Gebühr nach demselben Gebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 54 Abs. 3 GKG). Sie ermäßigt sich auf ein Viertel, wenn das Gericht den Erlös nicht selbst verteilt, weil die Beteiligten ihm in beglaubigter Form eine Einigung nachweisen (§ 143 ZVG). Dasselbe gilt, wenn es nur beschränkt verteilt, weil der Ersteher die gedeckten Berechtigten selbst befriedigt hat (§ 144 ZVG, Nr. 2216 KV GKG). Die Gebühren für Verfahren, Termin und Verteilung werden im Verteilungstermin fällig, bei einer früheren Aufhebung des Verfahrens mit der Aufhebung (§ 7 Abs. 1 Satz 3 GKG). |
| Ihre eigenen Anträge und Beschwerden | Für den Antrag auf einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG enthält das Kostenverzeichnis keine Gebühr. Für den Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO wird ausdrücklich keine Gebühr erhoben (Vorbemerkung 2.2 Satz 4 KV GKG). Wird die Beschwerde in einem Verfahren nach § 765a ZPO verworfen oder zurückgewiesen, entstehen 144 Euro (Nr. 2240 KV GKG). Richtet sie sich zugleich gegen eine Entscheidung nach § 30a ZVG, wird diese Gebühr nur einmal erhoben (Vorbemerkung 2.2 Satz 4 mit Satz 3 KV GKG). Richtet sich eine sofortige Beschwerde allein gegen eine Entscheidung nach § 30a ZVG, fällt bei Verwerfung oder Zurückweisung eine volle Gebühr nach dem Wert an, ebenso bei anderen Beschwerden (Nr. 2241 KV GKG). Diese Kosten schuldet, wer die Beschwerde eingelegt hat (§ 26 Abs. 3 GKG). Die Kosten eines Verfahrens nach § 765a ZPO kann das Gericht ganz oder teilweise dem Gläubiger auferlegen, wenn dessen Verhalten das aus Gründen der Billigkeit rechtfertigt (§ 788 Abs. 4 ZPO). |
| Zwangsverwaltung, wenn sie zusätzlich angeordnet ist (Nr. 2220 und 2221 KV GKG) | 120 Euro für die Anordnung und für jeden Beitritt, dazu für jedes Kalenderjahr der Verwaltung eine halbe Gebühr nach dem Gesamtwert der Einkünfte (§ 55 GKG), mindestens 144 Euro, im ersten und im letzten Kalenderjahr jeweils mindestens 72 Euro. Daneben erhält der Zwangsverwalter eine Vergütung, bei vermieteten Grundstücken in der Regel 10 Prozent der eingezogenen Beträge (§ 18 Abs. 1 ZwVwV). Hat er das Grundstück in Besitz genommen, sind es mindestens 1.200 Euro (§ 20 Abs. 1 ZwVwV). Die Ausgaben der Verwaltung und die Kosten dieses Verfahrens, ausgenommen Anordnung und Beitritt, werden vorweg aus den Nutzungen des Grundstücks bestritten (§ 155 Abs. 1 ZVG). |
| Gutachten des Sachverständigen (Nr. 9005 KV GKG) | Die Vergütung für das Gutachten zum Verkehrswert gibt das Gericht in voller Höhe weiter. Sie richtet sich nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz, für die Bewertung von Immobilien mit einem Honorar von 125 Euro für jede erforderliche Stunde (§ 9 Abs. 1 JVEG mit Anlage 1, Sachgebiet 7). Dieser Stundensatz gilt seit dem 1. Juni 2025. Wurde der Sachverständige vorher beauftragt, gilt der frühere Stundensatz (§ 24 JVEG). Das Datum des Auftrags steht in der Akte. Hinzu kommen können Fahrtkosten (§ 5 JVEG), sonstige und besondere Aufwendungen, etwa für Fotos und für das schriftliche Gutachten (§§ 7 und 12 JVEG), und die Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 JVEG). Wie viele Stunden abgerechnet sind, zeigt die Rechnung des Sachverständigen in der Akte. Weil das Gutachten von Amts wegen eingeholt wird, kann das Gericht vom Gläubiger dafür einen Vorschuss erheben (§ 17 Abs. 3 GKG). |
|---|---|
| Bekanntmachung des Termins (Nr. 9004 KV GKG) | Die Terminsbestimmung muss öffentlich bekannt gemacht werden, im Bekanntmachungsblatt des Gerichts oder in einem elektronischen Informationssystem (§ 39 Abs. 1 ZVG). Die Auslagen dafür werden in voller Höhe erhoben. Für eine Bekanntmachung im Internet entstehen keine Auslagen, wenn das Entgelt dort nicht für den einzelnen Fall berechnet wird (Nr. 9004 Anmerkung Abs. 1 KV GKG). |
| Zustellungen (Nr. 9002 KV GKG) | 3,50 Euro für jede Zustellung mit Zustellungsurkunde, mit Einschreiben gegen Rückschein oder durch Justizbedienstete. Neben Gebühren, die sich nach dem Streitwert richten, wird die Pauschale nur erhoben, soweit in einem Rechtszug mehr als zehn Zustellungen anfallen (Anmerkung zu Nr. 9002 KV GKG). Ob diese Grenze auch neben den Gebühren der Zwangsversteigerung gilt, die sich nach dem Verkehrswert und dem Gebot richten (§ 54 GKG), wird im Einzelfall geprüft. Jede abgerechnete Zustellung steht einzeln in der Kostenrechnung und lässt sich mit den Zustellungsnachweisen in der Akte vergleichen. |
Angenommen sei ein Verfahren, in dem das Gericht den Verkehrswert auf 300.000 Euro festgesetzt hat und ein einziger Gläubiger betreibt. Der Zuschlag wird im ersten Termin auf ein Bargebot von 240.000 Euro erteilt, und Rechte bleiben nicht bestehen. Eine volle Gebühr beträgt nach der Tabelle zu § 34 GKG bei einem Wert bis 320.000 Euro 2.878 Euro und bei einem Wert bis 260.000 Euro 2.458 Euro (Anlage 2 zum Gerichtskostengesetz).
Für das Verfahren im Allgemeinen und für den Versteigerungstermin fallen nach dem Verkehrswert je 1.439 Euro an, für das Verteilungsverfahren nach dem Gebot 1.229 Euro. Diese 4.107 Euro gehen zusammen mit den Auslagen, vor allem der Vergütung des Sachverständigen, vorweg aus dem Erlös. Die 120 Euro für die Anordnung zahlt der Gläubiger und meldet sie mit seinem Recht an. Die Gebühr für den Zuschlag von ebenfalls 1.229 Euro trägt der Ersteher zusätzlich zu seinem Gebot.
Vor dem Termin hat der Gläubiger in diesem Beispiel einen Vorschuss von 2.878 Euro gezahlt, nämlich zwei Termingebühren (§ 15 Abs. 1 GKG). Was der Gläubiger als Vorschuss gezahlt hat, wird bei der Entnahme der Kosten berücksichtigt und ihm aus dem Erlös erstattet. Die Zahlen gelten nur für dieses Beispiel. Für Ihr Verfahren setzen Sie den Wert aus dem Beschluss über den Verkehrswert ein, lesen die volle Gebühr in derselben Tabelle ab und nehmen davon die Hälfte.
Die Kosten, die vorweg aus dem Erlös gehen, wirken schon im Versteigerungstermin. Zugelassen wird nur ein Gebot, das die Rechte deckt, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehen, und dazu diese Kosten (§ 44 Abs. 1 ZVG). Diesen Teil des geringsten Gebots muss der Ersteher vor dem Verteilungstermin auf ein Konto der Gerichtskasse überweisen, er gehört zum Bargebot (§ 49 Abs. 1 und 3 ZVG). Das geringste Gebot stellt das Gericht im Termin fest und verliest es (§ 66 Abs. 1 ZVG). Nach der Höhe der dabei angesetzten Kosten können Sie im Termin oder später bei der Geschäftsstelle fragen.
Im Verteilungstermin entnimmt das Gericht die Kosten der Teilungsmasse, bevor es den Rest auf die Rechte verteilt (§ 109 ZVG). Reicht der Erlös nicht für die ganze Forderung der Bank, wird sie um den Betrag der Kosten weniger getilgt, und Ihre Restschuld bleibt um denselben Betrag höher. Reicht der Erlös für alle Berechtigten, verkleinern die Kosten den Überschuss, der Ihnen zusteht.
Neben dem Antragsteller schuldet die notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung auch der Vollstreckungsschuldner (§ 29 Nr. 4 GKG), und mehrere Kostenschuldner haften als Gesamtschuldner (§ 31 Abs. 1 GKG). Das wird bedeutsam, wenn das Verfahren endet, bevor es einen Erlös gibt, etwa weil der Gläubiger seinen Antrag zurücknimmt. Die Gebühren werden dann mit der Aufhebung fällig (§ 7 Abs. 1 Satz 3 GKG), und es gibt keinen Erlös, aus dem sie entnommen werden könnten. Die Gerichtskasse kann sich dann an den Gläubiger oder an Sie halten. Zahlt der Gläubiger, verlangt er den Betrag als Kosten der Zwangsvollstreckung von Ihnen zurück (§ 788 Abs. 1 ZPO).
| Beurkundung des Kaufvertrags (Nr. 21100 KV GNotKG) | Eine doppelte Gebühr nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes, mindestens 120 Euro, bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro also 1.270 Euro. Hinzu kommen Gebühren für den Vollzug und die Betreuung sowie Auslagen und Umsatzsteuer. Wer diese Kosten trägt, steht im Beitrag „Vom Entschluss bis zur Schlüsselübergabe: wie ein Hausverkauf abläuft“. |
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| Löschung der Grundschulden (Nr. 14140 KV GNotKG) | Das Grundbuchamt berechnet für jede Löschung in der Dritten Abteilung eine halbe Gebühr nach Tabelle B aus dem Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Bei 250.000 Euro sind das 267,50 Euro. Sie müssen das Haus frei von Rechten verschaffen, die der Käufer nicht übernimmt (§ 433 Abs. 1 Satz 2, § 435 BGB). Regelt der Kaufvertrag nichts anderes, tragen Sie deshalb die Kosten der Löschung. |
| Was die Zwangsversteigerung bis dahin gekostet hat | Nehmen nach einem Verkauf alle betreibenden Gläubiger ihre Anträge zurück, hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 29 ZVG). Eine Gebühr für das Verteilungsverfahren entsteht dann nicht. Die Termingebühr steht nur in der Rechnung, wenn schon ein Termin mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten abgehalten war (Nr. 2213 KV GKG). Endet das Verfahren vor Ablauf des Tages, an dem die Verfügung mit dem ersten Versteigerungstermin unterschrieben ist, ermäßigt sich die Verfahrensgebühr auf ein Viertel (Nr. 2212 KV GKG). Wie der Gläubiger seine Ablöserechnung aufstellt, steht im Beitrag „Vor dem Versteigerungstermin selbst verkaufen“. |
| Was diese Gegenüberstellung nicht zeigt | Sie vergleicht nur Kosten, die das Gesetz bestimmt. Ob ein Verkauf in Ihrem Fall zu einem höheren Erlös führt, hängt vom erzielbaren Preis, von der Zeit bis zur Zahlung und von der Mitwirkung aller Gläubiger ab und wird im Einzelfall geprüft. |
Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe. Sie ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
