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Soforthilfe: was jetzt zuerst zu tun ist

Wenn gerade ein Beschluss des Amtsgerichts, eine Kündigung der Bank, der Brief eines Zwangsverwalters oder die Ankündigung einer Gerichtsvollzieherin oder eines Gerichtsvollziehers gekommen ist, stehen hier zu jedem dieser Anlässe die ersten Handgriffe, der Tag, auf den es jetzt ankommt, und die Vorschrift, aus der er sich ergibt.

Wichtige Nummern
  • Verbrauchertelefon der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht: 0800 2 100 500 · Gebührenfrei, Montag bis Freitag von 8 bis 18 Uhr, für allgemeine Fragen zu Banken und zum Stand einer Beschwerde. Eine Rechtsberatung gibt es dort nicht, und eine Beschwerde hält keine gesetzliche oder vertragliche Frist an.
  • Behördennummer 115: 115 · In den teilnehmenden Regionen Montag bis Freitag von 8 bis 18 Uhr, wenn Sie wissen möchten, welches Amt für Ihr Anliegen zuständig ist, etwa die Bauaufsicht oder der Gutachterausschuss. Es fallen nur die Kosten Ihres Telefonanbieters an.

Telefon: 089 2154679-44

Das Amtsgericht hat Ihnen einen Beschluss zugestellt, mit dem es die Zwangsversteigerung Ihres Hauses anordnet.

Zuerst
  • Schreiben Sie das Datum ab, das der Zusteller auf den gelben Umschlag gesetzt hat (§ 180 Satz 3, § 181 Abs. 1 Satz 5 ZPO). Wurde der Brief niedergelegt, gilt er schon mit dem Einwurf der Benachrichtigung als zugestellt und nicht erst mit der Abholung.
  • Prüfen Sie, ob dem Beschluss der Hinweis auf Ihr Recht beiliegt, die einstweilige Einstellung zu beantragen. Mit der Zustellung dieses Hinweises beginnt die Notfrist von zwei Wochen (§ 30b Abs. 1 Satz 1 und 2 ZVG). Kommt er mit einem eigenen Schreiben, zählt dessen Zustelldatum.
  • Rechnen Sie das Fristende aus. Es fällt auf denselben Wochentag zwei Wochen später, und ist dieser Tag ein Samstag, Sonntag oder allgemeiner Feiertag, endet die Frist mit Ablauf des nächsten Werktags (§ 222 ZPO, §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB). Verlängern lässt sich eine Notfrist nicht (§ 224 ZPO).
  • Notieren Sie das Aktenzeichen, den Gläubiger, der die Versteigerung betreibt, und die Forderung, wegen der er sie betreibt.
  • Sammeln Sie Belege für den Weg, auf dem sich die Versteigerung in höchstens sechs Monaten vermeiden lässt, etwa einen Verkaufsauftrag, eine schriftliche Finanzierungszusage oder eine Aufstellung Ihrer Einnahmen. Das Gericht kann verlangen, dass Sie Ihre Angaben glaubhaft machen (§ 30a Abs. 1, § 30b Abs. 2 Satz 3 ZVG), und es kann die Einstellung daran knüpfen, dass Sie laufende Zinsen binnen zwei Wochen nach Fälligkeit zahlen (§ 30a Abs. 3 ZVG).
  • Schicken Sie den Antrag, wenn Sie ihn stellen, so an das Vollstreckungsgericht, dass er vor Fristende eingeht und Sie den Eingang belegen können.

Mehr dazu im Wegweiser: Sie wollen die einstweilige Einstellung beantragen. Wie bauen Sie den Antrag auf, und welche Belege fügen Sie bei? →

Der Termin zur Versteigerung steht fest, und Sie möchten das Haus trotzdem behalten oder selbst verkaufen.

Zuerst
  • Prüfen Sie die Daten. Die Terminsbestimmung muss Ihnen mindestens vier Wochen vor dem Termin zugestellt und mindestens sechs Wochen vorher öffentlich bekannt gemacht sein, nach einer einstweiligen Einstellung genügen für die Bekanntmachung zwei Wochen (§ 43 ZVG). Fehlt die Bekanntmachung sechs Wochen vorher, ist der Termin aufzuheben, und ein Zuschlag wäre zu versagen (§ 43 Abs. 1, § 83 Nr. 7 ZVG). Fehlt die Zustellung an Sie vier Wochen vorher, gilt dasselbe, es sei denn, Sie genehmigen das Verfahren (§ 43 Abs. 2, § 83 Nr. 1 ZVG).
  • Nehmen Sie schriftlich Kontakt mit dem Gläubiger auf, der die Versteigerung betreibt, und nennen Sie konkret, was Sie anbieten, etwa die Zahlung des Rückstands bis zu einem bestimmten Tag oder einen Verkauf mit Käufer und Beurkundungstermin. Sind weitere Gläubiger dem Verfahren beigetreten, braucht jeder von ihnen Ihr Angebot, denn jeder hat dieselben Rechte wie der erste (§ 27 Abs. 2 ZVG).
  • Bitten Sie den Gläubiger, die einstweilige Einstellung oder die Aufhebung des Termins schriftlich gegenüber dem Vollstreckungsgericht zu bewilligen und Ihnen eine Kopie zu schicken. Auf diese Bewilligung hin stellt das Gericht das Verfahren ein (§ 30 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 ZVG). Nach zwei solchen Einstellungen gilt eine weitere Bewilligung als Rücknahme seines Antrags (§ 30 Abs. 1 Satz 3 ZVG).
  • Können Sie den Gläubiger befriedigen, zahlen Sie den Betrag samt Kosten an die Gerichtskasse und legen Sie im Termin den Beleg Ihrer Bank über die Einzahlung oder Überweisung vor. Dann stellt das Gericht das Verfahren ein (§ 75 ZVG). Das gilt nur für den Gläubiger, dessen Forderung Sie bezahlt haben. Betreiben weitere Gläubiger das Verfahren, läuft es für sie weiter. Den genauen Betrag erfragen Sie deshalb vorher schriftlich für jeden betreibenden Gläubiger bei ihm und bei der Geschäftsstelle.
  • Fragen Sie am Werktag vor dem Termin bei der Geschäftsstelle des Vollstreckungsgerichts nach, ob er stattfindet, auch wenn der Gläubiger Ihnen am Telefon etwas anderes gesagt hat.

Mehr dazu im Wegweiser: Sie erhalten die Terminsbestimmung für den Versteigerungstermin. Wie bereiten Sie sich vor, wenn Sie selbst teilnehmen? →

Im Versteigerungstermin ist der Zuschlag erteilt worden.

Zuerst
  • Notieren Sie den Tag der Verkündung. Waren Sie im Versteigerungstermin oder im Verkündungstermin anwesend, beginnt an diesem Tag die Notfrist von zwei Wochen für die sofortige Beschwerde, sonst mit der Zustellung des Beschlusses an Sie (§ 98 Satz 2, § 88 ZVG, § 569 Abs. 1 ZPO).
  • Lassen Sie sich vom Gericht das Protokoll und den Zuschlagsbeschluss geben. Je eine Kopie davon steht Ihnen als Beteiligtem ohne Dokumentenpauschale zu (Nr. 9000 Anm. Abs. 3 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz).
  • Wenn Sie Beschwerde einlegen, reichen Sie eine Beschwerdeschrift beim Vollstreckungsgericht oder beim Landgericht als Beschwerdegericht ein. Die Beschwerdeschrift bezeichnet den Beschluss und erklärt, dass Beschwerde eingelegt wird (§ 569 Abs. 1 und 2 ZPO). Stützen lässt sie sich nur auf die Gründe, die § 100 Abs. 1 ZVG zulässt, etwa eine versäumte Frist vor dem Termin (§ 83 ZVG). Wird sie zurückgewiesen, tragen Sie eine volle Gerichtsgebühr, die sich nach dem Wert richtet, und dazu die Auslagen des Gerichts (Nr. 2241 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz, § 26 Abs. 3 GKG).
  • Planen Sie den Auszug. Der Ersteher erwirbt das Eigentum schon mit dem Zuschlag, es sei denn, eine Beschwerde führt zur Aufhebung, und aus dem Zuschlagsbeschluss kann er die Räumung betreiben, ohne vorher klagen zu müssen (§ 90 Abs. 1, § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG).

Mehr dazu im Wegweiser: Im Termin wird der Zuschlag erteilt. Wie legen Sie sofortige Beschwerde ein, und wann beginnt die Frist? →

Nach dem Zuschlag hat ein Gerichtsvollzieher einen Termin zur Räumung Ihres Hauses angekündigt.

Zuerst
  • Notieren Sie den Räumungstermin und rechnen Sie zwei Wochen zurück. Einen Antrag auf Vollstreckungsschutz müssen Sie in Räumungssachen spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Termin beim Vollstreckungsgericht stellen, es sei denn, die Gründe sind erst danach entstanden oder Sie waren ohne Verschulden verhindert (§ 765a Abs. 3 ZPO).
  • Ein solcher Antrag setzt ganz besondere Umstände voraus, die eine sittenwidrige Härte bedeuten (§ 765a Abs. 1 ZPO). Der Bundesgerichtshof hat das etwa bei einer konkreten Gefahr für das Leben des Schuldners erwogen und verlangt dann auch eine Prüfung, ob der Gefahr anders begegnet werden kann (Beschluss vom 14. Juni 2007, V ZB 28/07). Der Antrag braucht Belege, zum Beispiel ein ärztliches Attest, und ob er Aussicht hat, wird im Einzelfall geprüft.
  • Halten Sie fest, welche Sachen Ihnen gehören und wohin sie gebracht werden sollen. Nimmt bei der Räumung niemand die Sachen entgegen, bringt der Gerichtsvollzieher sie auf Ihre Kosten in Verwahrung, und fordern Sie sie nicht binnen eines Monats ab, werden sie verwertet (§ 885 Abs. 2 bis 4 ZPO). Verwertet werden sie auch, wenn Sie sie zwar abfordern, die Kosten aber nicht binnen zwei Monaten nach der Räumung zahlen (§ 885 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Unpfändbare Sachen gibt er Ihnen auf Verlangen jederzeit heraus (§ 885 Abs. 5 ZPO).
  • Nennen Sie dem Gerichtsvollzieher eine Anschrift, unter der Sie Schreiben erreichen, oder eine Person, die sie für Sie entgegennimmt, denn danach fragt er Sie bei der Räumung (§ 885 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Mehr dazu im Wegweiser: Der Zuschlag ist erteilt. Wie planen Sie den Auszug, und was gilt für Ihre Möbel und persönlichen Sachen? →

Ihre Bank hat Ihnen eine Frist von zwei Wochen gesetzt und droht, das ganze Darlehen fällig zu stellen.

Zuerst
  • Notieren Sie, an welchem Tag das Schreiben angekommen ist, und rechnen Sie das Ende der zwei Wochen aus.
  • Rechnen Sie mit Ihren Kontoauszügen nach, ob die genannten Rückstände stimmen. Kündigen darf die Bank wegen Zahlungsverzugs nur, wenn zwei Raten nacheinander ganz oder zum Teil offen sind, der Rückstand bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen wenigstens 2,5 Prozent des Nennbetrags erreicht und die gesetzte Frist ohne Zahlung abgelaufen ist (§ 498 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB).
  • Nehmen Sie das Gespräch über eine einverständliche Regelung an, das die Bank Ihnen spätestens mit der Fristsetzung anbieten soll (§ 498 Abs. 1 Satz 2 BGB), und legen Sie sich dafür eine Aufstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben zurecht.
  • Zahlen Sie vor dem Fristende den rückständigen Betrag, den die Bank nennt, wenn Sie es können, und bewahren Sie den Beleg auf. Können Sie nur einen Teil zahlen, halten Sie im Gespräch schriftlich fest, was vereinbart wurde.

Mehr dazu im Wegweiser: Sie sehen voraus, dass die neue Rate für Sie zu hoch wird. Wie bereiten Sie das Gespräch mit Ihrer Bank vor, bevor ein Rückstand entsteht? →

Die Bank hat das Darlehen gekündigt und verlangt die ganze Restschuld.

Zuerst
  • Fragen Sie schriftlich nach, ob auch die Grundschuld gekündigt ist und an welchem Tag. Das Kapital der Grundschuld wird erst sechs Monate nach der Kündigung fällig (§ 1193 Abs. 1 BGB). Sichert die Grundschuld ein Darlehen und wurde sie nach dem 19. August 2008 bestellt, darf der Vertrag davon nicht abweichen (§ 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB, Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB). Bei einer älteren Grundschuld steht die Fälligkeit in der Bestellungsurkunde.
  • Aus der notariellen Grundschuldurkunde darf die Bank erst vollstrecken, wenn sie Ihnen die Urkunde mindestens zwei Wochen vorher hat zustellen lassen (§ 798 ZPO). Notieren Sie auch das Datum einer solchen Zustellung.
  • Fordern Sie eine nachvollziehbare Aufstellung der Forderung mit Hauptforderung, Zinsen und Kosten an, wenn die beigefügte unklar ist.
  • Holen Sie einen aktuellen Grundbuchausdruck beim Grundbuchamt, damit Sie sehen, wer außer Ihrer Bank eingetragen ist und ob schon ein Zwangsversteigerungsvermerk steht.
  • Wollen Sie aus eigener Hand verkaufen, beginnen Sie mit den Unterlagen jetzt. Solange keine Versteigerung angeordnet ist, ist das Grundstück nicht beschlagnahmt, und für den Verkauf gilt noch kein Veräußerungsverbot zugunsten des Gläubigers (§ 20 Abs. 1, § 23 Abs. 1 ZVG). Ist alles bezahlt, was die Grundschuld sichert, können Sie die Unterlagen zur Löschung verlangen. Wie das im Einzelnen geschieht, steht in der Sicherungsabrede zu Ihrem Darlehen.

Mehr dazu im Wegweiser: Ihre Bank kündigt die Grundschuld. Wie berechnen Sie, ab wann sie die Zwangsversteigerung beantragen kann? →

Ihre Zinsbindung endet in wenigen Wochen, und Sie haben noch keine Anschlussfinanzierung.

Zuerst
  • Sehen Sie im Darlehensvertrag nach, ob er mit dem Ende der Zinsbindung insgesamt endet oder ob danach ein neuer oder veränderlicher Zinssatz gelten soll. Endet der ganze Vertrag, muss die Bank Ihnen spätestens drei Monate vorher mitteilen, ob sie ihn fortführen will (§ 493 Abs. 2 BGB).
  • Bitten Sie Ihre Bank schriftlich um ein Angebot, wenn noch keines vorliegt. Endet nur die Zinsbindung, muss sie Sie spätestens drei Monate vorher unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist, und dabei den Sollzinssatz nennen, den sie anbietet (§ 493 Abs. 1 BGB).
  • Kündigen Sie das bestehende Darlehen nicht, bevor eine andere Bank verbindlich zugesagt hat. Zum Ende der Zinsbindung können Sie mit einer Frist von einem Monat kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB), und haben Sie das Geld zwei Wochen, nachdem die Kündigung wirksam wurde, nicht zurückgezahlt, wird sie behandelt, als hätten Sie nie gekündigt (§ 489 Abs. 3 BGB).

Verbrauchertelefon der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht: 0800 2 100 500

Mehr dazu im Wegweiser: Sie wissen nicht, ab welchem Tag Sie Ihr Darlehen ohne Entschädigung kündigen können. Wie finden Sie das Datum in Ihren Unterlagen? →

Die Leibrente aus dem Verkauf Ihres Hauses ist nicht auf Ihrem Konto eingegangen.

Zuerst
  • Prüfen Sie Ihre Kontoauszüge und den Vertrag: An welchem Tag ist die Rente fällig? Ist dieser Tag nach dem Kalender bestimmt, etwa der dritte Werktag jedes Monats, gerät der Käufer schon mit dessen Ablauf in Verzug, ohne dass Sie mahnen müssen (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
  • Schreiben Sie dem Käufer, nennen Sie den fehlenden Betrag und den Monat, für den er fehlt, und setzen Sie eine Frist zur Zahlung. Ist der Fälligkeitstag nicht nach dem Kalender bestimmt, bewirkt erst dieses Schreiben den Verzug (§ 286 Abs. 1 BGB). Bewahren Sie eine Kopie auf und sorgen Sie für einen Beleg, dass das Schreiben angekommen ist.
  • Sehen Sie in Ihrer notariellen Urkunde nach, ob sich der Käufer darin wegen der Rente der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), und im Grundbuchausdruck, ob die Rente durch eine Reallast gesichert ist. Aus der Reallast können Sie wegen der einzelnen Raten Befriedigung aus dem Grundstück verlangen, und zwar im Wege der Zwangsvollstreckung (§§ 1105, 1107, 1147 BGB). Welcher Weg sich daraus ergibt, wird im Einzelfall geprüft.

Mehr dazu im Wegweiser: Die vereinbarte Rente bleibt aus. Wie mahnen Sie, und welchen Weg eröffnet Ihnen die Reallast? →

Ein Zwangsverwalter hat angekündigt, dass er in den nächsten Tagen zu Ihnen ins Haus kommt.

Zuerst
  • Lassen Sie sich den Beschluss des Vollstreckungsgerichts über seine Bestellung zeigen oder in Kopie schicken. Daraus ergibt sich auch, ob ihm ein Gerichtsvollzieher das Grundstück übergibt oder ob das Gericht ihn ermächtigt hat, sich den Besitz selbst zu verschaffen (§ 150 ZVG).
  • Machen Sie eine Liste der Räume, die Sie selbst bewohnen. Wohnten Sie bei der Beschlagnahme dort, bleiben Ihnen die Räume, die Ihr Haushalt zum Leben unbedingt braucht (§ 149 Abs. 1 ZVG), und der Verwalter hält in seinem Bericht an das Gericht fest, welche das sind (§ 3 Abs. 1 Nr. 6 Zwangsverwalterverordnung).
  • Weisen Sie dem Verwalter einen bestehenden Versicherungsschutz für das Gebäude schriftlich nach, und zwar binnen 14 Tagen nach Zugang des Anordnungsbeschlusses. Sonst schließt er selbst eine Versicherung ab, wenn der Gläubiger ihm die Deckung der Kosten zusagt (§ 9 Abs. 3 Zwangsverwalterverordnung).
  • Legen Sie Grundsteuerbescheid und Abrechnungen der Versorger in Kopie bereit und notieren Sie die Zählerstände am Besuchstag, denn auch die öffentlichen Lasten nimmt der Verwalter in seinen Bericht auf (§ 3 Abs. 1 Nr. 5 Zwangsverwalterverordnung).
  • Vereinbaren Sie mit dem Verwalter, wann er das Haus betreten kann. Wer das Grundstück oder die Verwaltung gefährdet, dem kann das Gericht auf Antrag die Räumung aufgeben (§ 149 Abs. 2 ZVG).

Mehr dazu im Wegweiser: Das Amtsgericht ordnet zusätzlich die Zwangsverwaltung an. Was tun Sie, wenn sich der Zwangsverwalter bei Ihnen meldet? →

Amtliche Quellen

Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe. Sie ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.

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