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Recht interessant
Kurze Antworten auf Fragen, die sich rund um die eigene Immobilie immer wieder stellen, geordnet nach den vier Wegweisern.
Bei einem Verbraucherdarlehen hat die Bank Sie mindestens drei Monate vor dem Auslaufen der Sollzinsbindung darüber zu unterrichten, ob sie zu einer neuen Vereinbarung über den Zins bereit ist. Erklärt sie sich bereit, muss die Mitteilung den Sollzinssatz nennen, den sie Ihnen an diesem Tag anbietet (§ 493 Abs. 1 BGB). Endet zum selben Tag der ganze Darlehensvertrag, muss sie ebenso früh erklären, ob sie das Darlehen fortführen will, und in diesem Fall die gesetzlichen Pflichtangaben beifügen (§ 493 Abs. 2 BGB). Vier Monate vor dem Stichtag ist die Bank also noch nicht säumig, und aus ihrem Schweigen lässt sich nicht ablesen, ob sie verlängern will.
Abwarten müssen Sie trotzdem nicht. Schreiben Sie der Bank jetzt, nennen Sie die Darlehensnummer und den Tag, an dem die Zinsbindung endet, und bitten Sie um eine schriftliche Aussage, ob und zu welchem Zins sie verlängern würde und wie hoch die Restschuld an diesem Tag sein wird. Weil das Gesetz nur den Zins verlangt, der am Tag der Mitteilung angeboten wird, fragen Sie zugleich, wie lange die Bank an ein solches Angebot gebunden sein will.
Holen Sie in derselben Zeit Angebote anderer Banken ein. Bei einem Wechsel prüft die neue Bank Ihre Unterlagen, und die Grundschuld wird an sie abgetreten oder neu bestellt, was Arbeit bei einer Notarin oder einem Notar und beim Grundbuchamt bedeutet. Beginnen Sie deshalb so früh, dass bis zum Stichtag Zeit für beide Schritte bleibt.
Kündigen Sie den bisherigen Vertrag erst, wenn die neue Finanzierung fest zugesagt ist. Ist bis zum Ende der Zinsbindung kein neuer Zins vereinbart, ist eine Kündigung mit einmonatiger Frist auf diesen Tag möglich (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Ihre Kündigung gilt aber als nie erklärt, wenn das Geld nicht binnen zwei Wochen, nachdem sie wirksam geworden ist, zurückgezahlt ist (§ 489 Abs. 3 BGB). Was ohne Kündigung und ohne neue Vereinbarung am Stichtag gilt, etwa ein veränderlicher Zins oder die Fälligkeit der Restschuld, steht in Ihrem Darlehensvertrag, und diese Stelle lesen Sie vorher nach.
Ist drei Monate vor dem Stichtag noch keine Mitteilung da, erinnern Sie die Bank schriftlich an ihre Pflicht aus § 493 Abs. 1 BGB und legen eine Kopie des Schreibens mit dem Nachweis über das Absenden zu Ihren Darlehensunterlagen. Steht Ihre Bank unter der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, können Sie sich dort über sie beschweren. Ihren Streit mit der Bank entscheidet die Bundesanstalt aber nicht, verbindlich klären das nur Gerichte.
Teilen Sie der Bank schriftlich mit, dass Sie eine vorzeitige Rückzahlung beabsichtigen, und nennen Sie die Darlehensnummer, den Tag, zu dem Sie zurückzahlen möchten, und den Grund, etwa einen Verkauf. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank Ihnen daraufhin unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, auf einem dauerhaften Datenträger wie Papier oder einer gespeicherten Datei die Informationen übermitteln, die Sie für die Prüfung brauchen (§ 493 Abs. 5 Satz 1 BGB).
Die Antwort muss mindestens drei Angaben enthalten: ob die vorzeitige Rückzahlung zulässig ist, wie hoch in diesem Fall der zurückzuzahlende Betrag ist und wie hoch gegebenenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung wäre (§ 493 Abs. 5 Satz 2 BGB). Stützt sich die Bank auf Annahmen, etwa über den Tag der Rückzahlung oder über die Zinsen, zu denen sie das Geld wieder anlegen kann, muss sie diese offenlegen, und die Annahmen müssen nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt sein (§ 493 Abs. 5 Satz 3 BGB). Fehlt eine dieser Angaben, fordern Sie sie schriftlich nach.
Die erste der drei Angaben, die Zulässigkeit, hängt bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen in der Zinsbindung davon ab, ob Sie die vorzeitige Rückzahlung mit einem berechtigten Interesse begründen können (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Bank kann das nur beantworten, wenn sie den Grund kennt. Deshalb gehört er schon in Ihre erste Mitteilung.
Legen Sie die Antwort der Bank danach neben Ihren Vertrag. Notieren Sie, welchen Rückzahlungstag und welche Annahmen die Bank zugrunde gelegt hat. Suchen Sie dann im Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zu Ihrem Kündigungsrecht und zur Berechnung einer Entschädigung, denn sind sie unzureichend, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Rechnen Sie außerdem aus, zu welchem Tag eine Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB wirken würde. Das ist sechs Monate nach dem Ablauf von zehn Jahren, die ab der vollständigen Auszahlung oder ab Ihrer jüngsten Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung zählen. Liegt dieser Tag nahe an Ihrem Wunschtermin, gehört er mit in die Prüfung, denn zu diesem Tag wird das Darlehen fällig, ohne dass eine Rückzahlung vorzeitig wäre.
Ihre Mitteilung nach § 493 Abs. 5 BGB ist keine Kündigung und verpflichtet Sie noch nicht zur Rückzahlung, sie löst nur die Auskunftspflicht der Bank aus. Legen Sie die Antwort zu Ihrem Darlehensvertrag und lassen Sie Zulässigkeit und Berechnung prüfen, bevor Sie eine Kündigung erklären, eine Ablösevereinbarung unterschreiben oder einer anderen Bank zusagen.
Ist in Ihrem Darlehensvertrag ein Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt, steht Ihnen jederzeit ein Tilgungsplan Ihrer Bank zu (§ 492 Abs. 3 Satz 2 BGB). Eine Begründung verlangt das Gesetz dafür nicht, und der Anspruch erlischt nicht, solange der Vertrag besteht (Art. 247 § 14 Abs. 3 Satz 2 EGBGB). Sie können den Plan also auch ein zweites Mal anfordern, etwa nach einer Sondertilgung.
Aus dem Plan muss hervorgehen, welche Zahlungen in welchen Abständen zu leisten sind und unter welchen Bedingungen. Für jede Rate ist aufzuschlüsseln, welcher Teil auf das Darlehen, welcher auf die Zinsen und welcher auf sonstige Kosten angerechnet wird (Art. 247 § 14 Abs. 1 EGBGB). Die Bank stellt ihn auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung (Art. 247 § 14 Abs. 3 Satz 1 EGBGB). Aus der Spalte mit der Tilgung lässt sich die Restschuld zu jedem Ratentermin ablesen.
Fordern Sie den Plan schriftlich an und bitten Sie ausdrücklich darum, dass die Restschuld zum letzten Tag der Zinsbindung ausgewiesen wird. Vergleichen Sie diesen Betrag mit dem letzten Jahreskontoauszug Ihres Darlehens, und haben Sie Sondertilgungen geleistet, sehen Sie nach, ob sie im Plan mit Datum und Betrag stehen. Ist der Zins nicht für die ganze Laufzeit fest vereinbart, muss der Plan darauf hinweisen, dass seine Zahlen nur bis zur nächsten Anpassung gelten (Art. 247 § 14 Abs. 2 EGBGB).
Ist im Vertrag kein Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt, gibt Ihnen § 492 Abs. 3 Satz 2 BGB keinen Anspruch auf den Plan. Bitten Sie die Bank dann um eine schriftliche Aufstellung der Restschuld zum Ende der Zinsbindung. Mit diesem Betrag gehen Sie in die Gespräche über die Anschlussfinanzierung, denn er bestimmt, was am Stichtag abzulösen ist und wie hoch ein neues Darlehen sein muss.
Sehen Sie zuerst in der Sicherungsvereinbarung nach, die zu Ihrem Darlehensvertrag gehört, welche Sicherheiten die Bank außer der Grundschuld erhalten hat, etwa Ansprüche aus einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag. Mit der Abtretung ist die Bank an Ihre Stelle als Gläubigerin dieser Ansprüche getreten (§ 398 BGB), und das Versicherungsunternehmen zahlt im Leistungsfall an sie.
Ist das Darlehen vollständig abgelöst, ist der Zweck der Sicherheit erledigt, und was dann mit den abgetretenen Rechten geschieht, steht in Ihrer Sicherungsvereinbarung. Sieht sie die Rückübertragung an Sie vor, verlangen Sie diese schriftlich und bitten Sie die Bank, dem Versicherungsunternehmen die Rückübertragung mitzuteilen. Solange das Versicherungsunternehmen von der Rückübertragung nichts weiß, darf es mit befreiender Wirkung an die Bank leisten (§ 407 Abs. 1 BGB).
Verlangt die neue Bank dieselbe Versicherung als Sicherheit, klären Sie vor der Unterschrift, ob die Rechte unmittelbar von der bisherigen an die neue Bank übertragen werden, und lassen Sie sich das im Treuhandauftrag der neuen Bank oder in einem eigenen Schreiben bestätigen. Wird das Darlehen während der Zinsbindung mit dem Geld aus einer Versicherung zurückgezahlt, die nach dem Darlehensvertrag zur Sicherung der Rückzahlung abgeschlossen wurde, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Fragen Sie danach beim Versicherungsunternehmen schriftlich nach, wem die Ansprüche heute zustehen und wer für den Todesfall als bezugsberechtigt eingetragen ist. Bewahren Sie die Bestätigung zusammen mit dem Versicherungsschein auf.
Über eine Grundschuld wird ein Brief erteilt, wenn das nicht ausdrücklich ausgeschlossen und im Grundbuch eingetragen ist (§ 1116 Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB). Bei einer solchen Briefgrundschuld soll das Grundbuchamt eine Eintragung, auch die Löschung, nur vornehmen, wenn der Brief vorgelegt wird (§ 41 Abs. 1 Satz 1 und § 42 Satz 1 GBO). Die Löschungsbewilligung der Bank reicht deshalb allein nicht. Außerdem muss der Löschung Ihre Zustimmung als Eigentümer in öffentlich beglaubigter Form beiliegen (§ 27 Satz 1 und § 29 Abs. 1 GBO).
Fragen Sie zuerst schriftlich bei der Bank nach, ob der Brief in ihrem Archiv liegt, und bitten Sie darum, ihn zusammen mit der Löschungsbewilligung herauszugeben. Sehen Sie auch in Ihren eigenen Unterlagen nach und beim Notar, der die Grundschuld damals beurkundet hat.
Bleibt der Brief verschwunden, kann er im Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden (§ 1162 BGB in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB). Zuständig ist allein das Amtsgericht am Ort des Grundstücks (§ 466 Abs. 2 FamFG). Den Antrag stellt, wer das Recht aus dem Brief geltend machen kann (§ 467 Abs. 2 FamFG), und das ist meist die Bank als Gläubigerin. Wer den Antrag stellt, muss den Inhalt des Briefs angeben, den Verlust glaubhaft machen und anbieten, seine Angaben an Eides statt zu versichern (§ 468 FamFG).
Das Gericht macht das Aufgebot öffentlich bekannt, durch Aushang oder im elektronischen Informationssystem des Gerichts und einmal im Bundesanzeiger (§ 435 Abs. 1 FamFG). Zwischen der ersten Veröffentlichung und dem Tag, bis zu dem sich ein Inhaber des Briefs melden kann, müssen mindestens sechs Wochen liegen (§ 437 FamFG). Danach erklärt das Gericht den Brief im Ausschließungsbeschluss für kraftlos (§ 478 Abs. 1 FamFG). Wirksam wird der Beschluss erst mit seiner Rechtskraft (§ 439 Abs. 2 FamFG), also in der Regel einen Monat nach der Bekanntgabe, wenn niemand Beschwerde einlegt (§ 63 Abs. 1 und 3 FamFG). Für die Löschung genügt dann die Vorlage dieses Beschlusses an Stelle des Briefs (§ 41 Abs. 2 Satz 2 GBO).
Für das Aufgebotsverfahren berechnet das Gericht eine halbe Gebühr nach Nummer 15212 Nr. 3 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz, deren Höhe sich nach dem Geschäftswert richtet, dazu kommen die Kosten der Bekanntmachung. Erfragen Sie die Höhe vorab bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts. Die Löschung selbst kostet beim Grundbuchamt eine halbe Gebühr aus dem Nennbetrag der Grundschuld (Nummer 14140 des Kostenverzeichnisses, § 53 Abs. 1 GNotKG). Brauchen Sie die Grundschuld für einen Verkauf oder eine neue Finanzierung frei, rechnen Sie mit mehreren Monaten und vereinbaren Sie mit der Bank schriftlich, wer den Antrag stellt und wer die Kosten trägt.
Beim Verkauf eines Grundstücks steht der Gemeinde in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, etwa in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und 4 BauGB). Durch eine eigene Satzung kann sie weitere Flächen erfassen (§ 25 BauGB). Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts besteht dieses Vorkaufsrecht nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB), und ausgeschlossen ist es, wenn Sie an Ihren Ehegatten, an eine Person, die mit Ihnen in gerader Linie verwandt oder verschwägert ist, oder an Verwandte in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verkaufen (§ 26 Nr. 1 BauGB).
Den Inhalt des Kaufvertrags muss der Verkäufer der Gemeinde unverzüglich mitteilen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB), und diese Mitteilung übernimmt in aller Regel der Notar. Vom 1. Januar 2027 an übermitteln Notare sie der Gemeinde nach Maßgabe einer Rechtsverordnung als elektronisches Dokument (§ 213a Abs. 1 Nr. 2 BauGB).
Für Ihren Zeitplan heißt das: Die Gemeinde hat für ihre Entscheidung höchstens drei Monate ab der Mitteilung (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Den Nachweis für das Grundbuchamt führt ein Zeugnis, das als Verzicht gilt und das die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten unverzüglich ausstellen muss (§ 28 Abs. 1 Satz 2 bis 4 BauGB). Fragen Sie den Notar, ob er das Zeugnis schon beantragt hat, und bitten Sie um eine Kopie, sobald es vorliegt.
Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, geschieht das durch einen Bescheid an Sie als Verkäufer, und der Kauf kommt dann mit der Gemeinde zu den Bedingungen Ihres Vertrags zustande (§ 28 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB, § 464 Abs. 2 BGB). Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Verkehrswert, kann die Gemeinde den Betrag auf den Verkehrswert festsetzen, und Sie dürfen dann bis zum Ablauf eines Monats, nachdem der Bescheid unanfechtbar geworden ist, vom Vertrag zurücktreten (§ 28 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauGB). Gegen den Bescheid ist innerhalb eines Monats Widerspruch oder, wo das Landesrecht ihn ausschließt, Klage beim Verwaltungsgericht möglich (§ 70 Abs. 1 und § 74 Abs. 1 VwGO). Welcher Weg gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung am Ende des Bescheids.
Fragen Sie beim Notar nach, an welchem Tag die Mitteilung an die Gemeinde hinausgegangen ist, und rechnen Sie von diesem Tag an mit der Wartezeit, bevor Sie einen Auszugstermin oder die Ablösung Ihres Darlehens fest vereinbaren.
Für die Übertragung auf den Käufer nicht. Das Grundbuchamt trägt eine Änderung grundsätzlich nur ein, wenn der Betroffene als Berechtigter eingetragen ist (§ 39 Abs. 1 GBO). Sind Sie Erbe der eingetragenen Person, gilt das nicht, wenn die Übertragung des Eigentums eingetragen werden soll (§ 40 Abs. 1 GBO).
Diese Ausnahme nennt nur die Übertragung und die Aufhebung eines Rechts. Ob sie auch für eine Grundschuld gilt, die der Käufer für seine Finanzierung vor der Umschreibung eintragen lässt, klären Sie früh mit dem Notar. Beantragen Sie die Eintragung der Erben innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall, erhebt das Grundbuchamt dafür keine Eintragungsgebühr (Nummer 14110 Anmerkung Abs. 1 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz).
Nachweisen müssen Sie die Erbfolge in jedem Fall, und zwar mit einem Erbschein oder einem Europäischen Nachlasszeugnis. Liegt ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag vor, genügen diese Urkunde und die Niederschrift des Nachlassgerichts über ihre Eröffnung, doch kann das Grundbuchamt trotzdem einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen hält (§ 35 Abs. 1 GBO). Ein handschriftliches Testament reicht dagegen nicht, dann ist der Erbschein beim Nachlassgericht zu beantragen. Klären Sie vor dem Termin, welcher Nachweis in Ihrem Fall genügt, damit der Vertrag nicht auf einen Erbschein warten muss.
Sind Sie nicht allein Erbe, können Sie mit den anderen Erben nur gemeinsam über das Haus verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Alle unterschreiben dann den Kaufvertrag, entweder selbst im Termin oder durch eine Vollmacht, deren Unterschrift öffentlich beglaubigt ist, weil das Grundbuchamt diese Form verlangt (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt und unterliegt das Haus seiner Verwaltung, verfügt er darüber und nicht die Erben (§ 2205 Satz 2, § 2211 Abs. 1 BGB), und seine Befugnis weist er mit einem Testamentsvollstreckerzeugnis oder einem Europäischen Nachlasszeugnis nach (§ 35 Abs. 2 GBO).
Maßgeblich für die Grundsteuer eines Jahres sind die Verhältnisse am 1. Januar, und an diesem Tag entsteht sie auch (§ 9 GrStG). Schuldner ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Im Jahr des Verkaufs bleiben deshalb Sie gegenüber der Gemeinde Schuldner für das ganze Jahr, auch wenn der Käufer schon eingezogen ist.
Den Wechsel des Eigentums erfährt das Finanzamt durch die Anzeige, die der Notar innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung erstattet (§ 18 Abs. 1 und 3 GrEStG). Das Finanzamt stellt dann neu fest, wem das Grundstück zuzurechnen ist, und zwar auf den Beginn des Jahres, das auf die Änderung folgt (§ 222 Abs. 2 und Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG). Erst für dieses Jahr erhält der Käufer einen eigenen Grundsteuerbescheid der Gemeinde.
Der Käufer haftet zwar neben Ihnen für die Grundsteuer seit dem Beginn des letzten Kalenderjahres vor der Übereignung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 GrStG), und die Steuer ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 12 GrStG). An Sie als Steuerschuldner hält sich die Gemeinde aber zuerst. Widerrufen Sie Ihr Lastschriftmandat deshalb erst, wenn die Grundsteuer für das Jahr des Verkaufs vollständig bezahlt ist.
Die Aufteilung zwischen Ihnen und dem Käufer regelt der Kaufvertrag, meist vom Tag der Übergabe an. Rechnen Sie danach mit dem Käufer den Anteil ab, der auf ihn entfällt, und legen Sie eine Kopie des Grundsteuerbescheids und den Tag der Übergabe aus Ihrem Übergabeprotokoll bei.
Gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tragen Sie die Kosten als Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis Ihres Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), und die Vorschüsse dafür beschließen die Eigentümer im Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG). Eigentümer bleiben Sie, bis der Käufer im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 Abs. 1 BGB). Diese Umschreibung setzt unter anderem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer voraus (§ 22 Abs. 1 GrEStG) und, wenn Ihre Teilungserklärung es vorsieht, die Zustimmung anderer Eigentümer oder des Verwalters (§ 12 Abs. 1 und 3 WEG). Deshalb liegt sie oft einige Zeit nach der Übergabe.
Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass der Käufer die Kosten vom Tag der Übergabe an trägt. Diese Abrede gilt nur zwischen Ihnen beiden und ändert nichts daran, dass die Gemeinschaft das Hausgeld bis zur Umschreibung von Ihnen verlangen kann.
Schicken Sie dem Verwalter nach dem Termin beim Notar den Tag der Übergabe und die Anschrift des Käufers und fragen Sie, wie er die Zahlungen in der Zeit bis zur Eintragung abwickelt. Ist eine Zustimmung des Verwalters vorgesehen, holt sie in der Regel der Notar ein, und Sie fragen dort nach, ob sie vorliegt. Ändern Sie Ihr Lastschriftmandat oder Ihren Dauerauftrag erst, wenn der Verwalter Ihnen bestätigt, dass der Käufer im Grundbuch steht und die Zahlungen übernommen hat.
Über Nachschüsse aus der Jahresabrechnung beschließen die Eigentümer erst nach Ablauf des Kalenderjahres (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wen ein solcher Nachschuss oder ein Guthaben nach einem Verkauf trifft, wird im Einzelfall geprüft. Vorschüsse, die Sie in Ihrer Zeit nicht bezahlt haben, bleiben dagegen Ihre Schuld. Sehen Sie deshalb im Entwurf des Kaufvertrags nach, wie Sie und der Käufer Nachzahlungen und Guthaben untereinander ausgleichen, und fragen Sie den Notar, wenn das dort fehlt.
Melden Sie sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde Ihres neuen Wohnorts an (§ 17 Abs. 1 BMG). Dafür brauchen Sie die Bestätigung des Wohnungsgebers, die er Ihnen innerhalb derselben Frist schriftlich oder gegenüber der Meldebehörde elektronisch ausstellen muss (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BMG). Ziehen Sie in eine eigene Wohnung, stellen Sie diese Bestätigung als Wohnungsgeber selbst aus. Verweigert der Wohnungsgeber sie oder erhalten Sie sie nicht rechtzeitig, teilen Sie das der Meldebehörde unverzüglich mit (§ 19 Abs. 2 BMG).
Eine eigene Abmeldung am alten Ort brauchen Sie nur, wenn Sie keine neue Wohnung im Inland beziehen (§ 17 Abs. 2 Satz 1 BMG). Sonst genügt die Anmeldung am neuen Ort.
Dem ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice, der für die Landesrundfunkanstalten arbeitet, zeigen Sie die Änderung Ihrer Wohnung unverzüglich schriftlich an, damit der Rundfunkbeitrag nicht für zwei Wohnungen weiterläuft (§ 8 Abs. 1 und 2 Rundfunkbeitragsstaatsvertrag). Strom, Gas, Wasser und Telefon kündigen Sie oder melden sie um, sobald die Zählerstände im Übergabeprotokoll stehen.
Geben Sie Ihrer Bank, der Gemeinde wegen der Grundsteuer und dem Notar die neue Anschrift. Deren letzte Schreiben zum Verkauf, etwa zur Löschung der Grundschuld oder der Grundsteuerbescheid für das Jahr des Verkaufs, erreichen Sie sonst nicht.
Ein Wohnungsrecht kann sich auf einen Teil eines Gebäudes beschränken, den Sie dann unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung benutzen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen dürfen Sie in diesem Fall mitbenutzen (§ 1093 Abs. 3 BGB). Im Grundbuch steht später meist nur ein kurzer Vermerk, der wegen der Einzelheiten auf die Eintragungsbewilligung verweist (§ 874 BGB). Welche Räume Ihnen zustehen, ergibt sich also aus der Urkunde, und deshalb muss sie das genau bestimmen, sonst führen unklare Angaben später leicht zu Streit.
Besorgen Sie einen Grundriss, etwa aus Ihren Bauunterlagen oder aus der Bauakte bei der Bauaufsichtsbehörde, und kennzeichnen Sie darin farbig jeden Raum, der Ihnen allein zustehen soll. Schreiben Sie dazu, was Sie mitbenutzen wollen, etwa Garten, Keller, Waschküche, Dachboden, Garage oder Stellplatz, und wer Treppe und Hauseingang nutzt.
Nennen Sie dem Notar auch, wer mit Ihnen in der Wohnung leben soll. Das Gesetz erlaubt Ihnen, Ihre Familie und die zur Pflege erforderlichen Personen aufzunehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Wer die laufenden Kosten trägt, etwa für Heizung, Strom und Ausbesserungen, ist eine eigene Frage, die im Einzelfall geregelt wird. Für die gewöhnliche Unterhaltung der Wohnung verweist das Gesetz auf die Regeln des Nießbrauchs (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 und § 1041 BGB).
Schicken Sie den Plan dem Notar mit der Bitte, ihn als Anlage zur Urkunde zu nehmen. Ist die Zeichnung der Niederschrift beigefügt und wird in ihr auf die Zeichnung verwiesen, gehört sie zum Inhalt der Urkunde (§ 9 Abs. 1 Satz 2 und 3 BeurkG). Im Termin wird sie Ihnen statt des Vorlesens zur Durchsicht vorgelegt (§ 13 Abs. 1 Satz 1 BeurkG). Prüfen Sie dann, ob es Ihr Plan in der letzten Fassung ist.
Unterschreiben Sie nichts sofort, auch nicht am Schalter der Bank. Für die Änderung des Rangs braucht es Ihre Einigung mit der Bank und die Eintragung im Grundbuch (§ 880 Abs. 2 Satz 1 BGB). An Ihre Erklärung gebunden sind Sie aber schon früher, nämlich sobald sie beim Grundbuchamt eingereicht ist oder Sie der Bank oder dem Eigentümer eine Bewilligung in der Form der Grundbuchordnung überlassen haben (§ 880 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 873 Abs. 2 BGB).
Schreiben Sie vor jeder Antwort auf, welche Grundschulden heute schon vor Ihrem Wohnungsrecht stehen und in welcher Höhe, und daneben, wie viel mit dem Rücktritt hinzukäme. Wird nach dem Rücktritt aus der neuen Grundschuld versteigert, nimmt das Vollstreckungsgericht Ihr Recht nicht mehr in das geringste Gebot auf (§ 44 Abs. 1 ZVG). Es erlischt dann mit dem Zuschlag (§ 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Ist Ihr Wohnungsrecht als Altenteil eingetragen, kann es nach dem Recht Ihres Landes trotzdem bestehen bleiben. Schadet das Fortbestehen dem Recht eines Gläubigers mit besserem oder gleichem Rang, kann dieser aber verlangen, dass das Erlöschen Ihres Rechts als Bedingung der Versteigerung bestimmt wird (§ 9 Abs. 1 und 2 EGZVG).
Lassen Sie sich die Erklärung deshalb als Entwurf schriftlich geben und notieren Sie, für welche Bank, in welcher Höhe mit welchen Zinsen und Nebenleistungen und für welchen Zweck die Grundschuld bestellt werden soll. Ihre Unterschrift unter der Erklärung muss öffentlich beglaubigt werden, damit das Grundbuchamt sie einträgt (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Die Beglaubigung ohne Entwurf kostet beim Notar eine 0,2-Gebühr, mindestens 20 Euro und höchstens 70 Euro (Nummer 25100 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz), und wer das bezahlt, klären Sie vorher mit dem Eigentümer.
Sehen Sie außerdem in Ihrem Übergabevertrag nach, ob Sie sich dort zu einem Rücktritt verpflichtet haben oder ob bei Ihrem Recht ein Rangvorbehalt eingetragen ist. Mit einem eingetragenen Vorbehalt kann der Eigentümer eine Grundschuld bis zum vorbehaltenen Umfang vor Ihr Recht setzen lassen, ohne dass Sie mitwirken (§ 881 Abs. 1 und 2 BGB). Fehlt beides, sind Sie zur Zustimmung nicht verpflichtet. Fragen Sie den Eigentümer, warum die Bank den Rücktritt verlangt, und lassen Sie den Entwurf vor einem Termin prüfen, denn wie sich der neue Rang auf Ihr Recht auswirkt, ist im Einzelfall zu bewerten.
Eintragungen nimmt das Grundbuchamt nur auf Grund von Erklärungen vor, die ihm in einer öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunde vorliegen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Das gilt auch für eine Vollmacht, mit der jemand für Sie eine Eintragung bewilligt, etwa einen Rangrücktritt oder die Löschung Ihres Rechts. Eine Vollmacht, die Sie nur selbst unterschrieben haben, reicht dafür nicht.
Lassen Sie die Vollmacht deshalb von einem Notar beurkunden oder Ihre Unterschrift dort beglaubigen. Eine Vorsorgevollmacht, die Sie erteilen, um eine Betreuung zu vermeiden, kann auch die Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde Ihres Landkreises oder Ihrer kreisfreien Stadt beglaubigen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BtOG). Die Gebühr beträgt 10 Euro, soweit Ihr Land nichts anderes bestimmt hat (§ 7 Abs. 4 und 5 BtOG). Diese Beglaubigung wirkt bei einer Vollmacht nur bis zu Ihrem Tod (§ 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG).
Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 12. November 2020 (V ZB 148/19) entschieden, dass eine von der Betreuungsbehörde beglaubigte Vorsorgevollmacht dem § 29 GBO genügt. Im entschiedenen Fall sollte mit einer solchen Vollmacht aus dem Jahr 2011 nach dem Tod der Vollmachtgeberin ein Grundstücksgeschäft vollzogen werden. Die Entscheidung erging zum früheren Recht, und für die Zeit nach dem Tod gilt heute die Grenze des § 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG. Fragen Sie deshalb beim Grundbuchamt nach, ob es eine behördlich beglaubigte Vollmacht für Ihre Erklärungen annimmt.
Sagen Sie der bevollmächtigten Person, wo das Original liegt. Wer mit einer Vollmachtsurkunde handelt, legt sie dem Gegenüber vor (§ 172 Abs. 1 BGB), und das Grundbuchamt kann deshalb die Urschrift oder bei einer beurkundeten Vollmacht eine Ausfertigung verlangen, denn eine einfache Kopie ist keine öffentliche Urkunde (§ 29 Abs. 1 GBO). Statt das Original jedes Mal aus der Hand zu geben, kann die bevollmächtigte Person bei einem Notar eine Bescheinigung über die Vertretungsmacht ausstellen lassen, wenn die Vollmacht öffentlich beglaubigt oder beurkundet ist (§ 21 Abs. 3 BNotO), und diese Bescheinigung genügt dem Grundbuchamt als Nachweis der Vollmacht (§ 34 GBO).
Lesen Sie zuerst die Wertsicherungsklausel in Ihrem Vertrag und notieren Sie, an welchen Preisindex die Rente gebunden ist und von welchem Monat an gemessen wird. Halten Sie auch fest, ab welcher Veränderung die Rente angepasst wird und ob die Anpassung von selbst eintritt oder erst, wenn Sie sie verlangen. Bei Zahlungen auf Lebenszeit erlaubt das Preisklauselgesetz die Bindung an einen Preisindex für die Gesamtlebenshaltung, den das Statistische Bundesamt oder ein Statistisches Landesamt ermittelt, in der Regel den Verbraucherpreisindex für Deutschland (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a PrKG). Ist die Rente durch eine Reallast im Grundbuch gesichert, kann die Anpassung auch Inhalt dieser Reallast sein (§ 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Index für jeden Monat, die endgültigen Werte jeweils bis zur Mitte des Folgemonats. Nehmen Sie für die Rechnung die endgültigen Werte und nicht die vorläufige Schätzung. Derzeit beruht der Index auf dem Basisjahr 2020. Stammt der Ausgangswert in Ihrem Vertrag noch aus einer älteren Basis, müssen beide Werte zuerst auf dieselbe Basis gebracht werden, und dafür bietet das Statistische Bundesamt eine Rechenhilfe für Wertsicherungsklauseln an.
Teilen Sie den Indexwert des maßgeblichen Monats durch den Indexwert des Monats, auf dem die bisherige Rente beruht, also des Ausgangsmonats oder des Monats der letzten Anpassung, und nehmen Sie das Ergebnis mit der bisherigen Rente mal. Wie Ihre Klausel das regelt, lesen Sie vorher nach. Prüfen Sie vorher, ob die Klausel die Schwelle für eine Anpassung in Prozent oder in Indexpunkten angibt. Steht der Index über 100, ist eine Veränderung um zehn Punkte weniger als zehn Prozent, und mit der falschen Einheit verlangen Sie zu früh oder zu spät.
Schreiben Sie dem Zahlungspflichtigen mit Ihrer Rechnung, den beiden Indexwerten und dem Tag, ab dem die höhere Rente gilt, und bewahren Sie eine Kopie bei Ihrem Vertrag auf. Bleibt die Erhöhung aus, stehen Ihnen für den Unterschied dieselben Schritte offen wie bei einer Rente, die gar nicht gezahlt wird.
Wer Sozialleistungen erhält, muss jede Änderung, die für die Leistung erheblich ist, ohne schuldhaftes Zögern melden (§ 60 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SGB I). Eine Auszahlung aus einem Teilverkauf oder eine laufende Rente gehört dazu. Bei der Grundsicherung im Alter ist das das Sozialamt Ihres Landkreises oder Ihrer kreisfreien Stadt, beim Wohngeld die Wohngeldbehörde, die Ihnen den Bescheid geschickt hat. Für das Wohngeld schreibt § 27 Abs. 3 WoGG die Mitteilung ausdrücklich vor, wenn sich die Einkünfte im Bewilligungszeitraum nicht nur vorübergehend um mehr als 15 Prozent erhöhen.
Bei der Grundsicherung ist das gesamte verwertbare Vermögen einzusetzen (§ 90 Abs. 1 SGB XII). Ein angemessenes Haus, das Sie selbst bewohnen, ist davon ausgenommen (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Ob der Kaufpreis aus einem Teilverkauf als Einkommen im Monat des Zuflusses oder als Vermögen angerechnet wird und welcher Betrag dann geschützt bleibt (§ 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII), wird im Einzelfall geprüft. Eine laufende Rente zählt als Einkommen (§ 82 Abs. 1 Satz 1 SGB XII) in dem Monat, in dem sie Ihnen zufließt (§ 82 Abs. 7 Satz 1 SGB XII). Beim Wohngeld gehört eine Leibrente zum Jahreseinkommen, auch mit dem Teil, der über den steuerpflichtigen Ertragsanteil hinausgeht (§ 14 Abs. 2 Nr. 3 WoGG). Beides kann die Leistung mindern oder beenden.
Fragen Sie deshalb schon vor dem Termin beim Notar schriftlich bei der Behörde nach, wie sie die geplante Zahlung anrechnen wird, und legen Sie den Entwurf des Vertrags bei. Auch wenn Sie die Änderung pünktlich melden, kann die Behörde den Bescheid vom Tag der Änderung an aufheben, soweit das neue Einkommen oder Vermögen den Anspruch mindert (§ 48 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 SGB X und beim Wohngeld nach § 27 Abs. 2 WoGG, wenn sich etwa das Gesamteinkommen nicht nur vorübergehend um mehr als 15 Prozent erhöht), und zu viel gezahlte Leistungen sind dann zu erstatten (§ 50 Abs. 1 SGB X). Wer eine Änderung vorsätzlich oder grob fahrlässig nicht meldet, muss außerdem mit der Aufhebung nach § 48 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 SGB X rechnen.
Schicken Sie der Behörde nach dem Termin eine Kopie des Vertrags und den ersten Beleg über die Zahlung. Benutzen Sie dafür die Vordrucke der Behörde, wenn es welche gibt (§ 60 Abs. 2 SGB I), und bewahren Sie einen Nachweis über das Absenden auf.
Checkliste: Angebote zum Teilverkauf oder zur Verrentung vergleichen →
Der Beschluss über die Anordnung gilt als Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des Gläubigers (§ 20 Abs. 1 ZVG) und wird spätestens wirksam, wenn er Ihnen zugestellt ist (§ 22 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Die Beschlagnahme wirkt wie ein Verbot, das Grundstück zu veräußern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Übertragen Sie das Grundstück oder belasten Sie es neu, ist das dem betreibenden Gläubiger gegenüber unwirksam (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG, § 135 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Verkauf aus freier Hand gelingt deshalb nur noch mit seiner Mitwirkung. Wohnen und das Haus verwalten dürfen Sie weiterhin, aber nur in den Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft (§ 24 ZVG).
Die Beschlagnahme erfasst auch, was als Bestandteil oder Zubehör zum Grundstück gehört, und die Forderung gegen die Gebäudeversicherung (§ 20 Abs. 2 ZVG in Verbindung mit § 1120 und § 1127 Abs. 1 BGB). Zahlen Sie die Versicherung deshalb weiter, damit das Haus bei einem Brand oder Sturm versichert bleibt.
Begleichen Sie auch die Grundsteuer und bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld, soweit es Ihnen möglich ist. Die Grundsteuer wird als öffentliche Last mit den laufenden Beträgen und den Rückständen aus den letzten zwei Jahren vor der Grundschuld der Bank aus dem Erlös bedient (§ 10 Abs. 1 Nr. 3, § 13 ZVG). Hausgeld aus dem Jahr der Beschlagnahme und den beiden Jahren davor geht ebenfalls vor, begrenzt auf 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Wegen solcher Rückstände kann zudem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Verfahren beitreten.
Bauen Sie nichts aus, was zum Haus gehört, etwa die Heizung, fest eingebaute Möbel oder Türen, und belasten Sie das Grundstück nicht neu. Droht eine Verschlechterung des Grundstücks oder werden Zubehörstücke gegen die Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entfernt, kann der Gläubiger beim Vollstreckungsgericht Maßregeln gegen Sie beantragen (§ 25 ZVG), und die Bank kann sich zusätzlich auf § 1134 Abs. 2 und § 1135 BGB in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB stützen. Notieren Sie notwendige Reparaturen mit Datum und Rechnung, damit Sie später zeigen können, dass Sie das Haus erhalten haben.
Stellt ein weiterer Gläubiger nach der Anordnung einen eigenen Antrag, lässt das Vollstreckungsgericht seinen Beitritt zum Verfahren zu, statt ein zweites Verfahren anzuordnen (§ 27 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Er hat dann dieselben Rechte, als wäre die Versteigerung auf seinen Antrag angeordnet worden (§ 27 Abs. 2 ZVG). Eine Einigung mit Ihrer Bank hält das Verfahren deshalb nicht an, solange der beigetretene Gläubiger es weiter betreibt.
Auch gegenüber dem neuen Gläubiger können Sie die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen. Das Gericht prüft dabei, ob die Versteigerung durch die Pause voraussichtlich vermieden wird und ob die Einstellung nach Ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen und nach der Art der Schuld billig ist (§ 30a Abs. 1 ZVG). Für den Antrag haben Sie zwei Wochen, gerechnet ab der Zustellung des gerichtlichen Hinweises auf dieses Recht, und diese Frist ist eine Notfrist (§ 30b Abs. 1 ZVG). Prüfen Sie den Beschluss über den Beitritt gleich nach dem Eingang auf einen solchen Hinweis, denn erst seine Zustellung setzt die Frist gegenüber dem neuen Gläubiger in Gang. Eine Notfrist lässt sich nicht verlängern (§ 224 Abs. 2 ZPO). Haben Sie sie ohne Ihr Verschulden versäumt, kann binnen zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt werden, und der versäumte Antrag ist in dieser Frist nachzuholen (§ 233, § 234 Abs. 1 und 2, § 236 Abs. 2 ZPO). Gegen die Entscheidung über den Antrag ist die sofortige Beschwerde zulässig (§ 30b Abs. 3 ZVG), die wiederum binnen zwei Wochen einzulegen ist (§ 569 Abs. 1 ZPO).
Wird der Brief in Ihren Briefkasten eingelegt oder bei der Post niedergelegt, vermerkt der Zusteller das Datum der Zustellung auf dem Umschlag (§ 180 Satz 3, § 181 Abs. 1 Satz 5 ZPO). Bewahren Sie den Umschlag auf, notieren Sie das Datum und tragen Sie das Fristende in Ihren Kalender ein. Hat der neue Gläubiger einen besseren Rang als Ihre Bank, kann sich auch der Ablauf ändern. Ist Ihnen sein Beschluss vier Wochen vor dem Versteigerungstermin zugestellt, wird das geringste Gebot nach seinem Anspruch berechnet (§ 44 Abs. 2 ZVG).
Fragen Sie bei der Geschäftsstelle des Vollstreckungsgerichts mit dem Aktenzeichen nach, welche Gläubiger das Verfahren inzwischen betreiben und wegen welcher Beträge. Die Anmeldungen und die Mitteilungen des Grundbuchamts darf jeder einsehen (§ 42 Abs. 1 ZVG). Führen Sie Gespräche über Zahlungen künftig mit jedem dieser Gläubiger.
Checkliste: Fristen im Verfahren über die Zwangsversteigerung →
Das Gesetz über die Zwangsversteigerung kennt keine Pflicht, Interessenten vor dem Termin ins Haus zu lassen, und Sie entscheiden selbst, ob und wem Sie öffnen. Das Justizportal des Landes Nordrhein-Westfalen stellt ausdrücklich klar, dass das Gericht keine Innenbesichtigung ermöglichen kann und dass sie nur vom Eigentümer, in manchen Fällen auch vom Gläubiger, ermöglicht werden kann. Das Gutachten über den Verkehrswert dürfen Interessenten bei der Geschäftsstelle des Vollstreckungsgerichts einsehen (§ 42 Abs. 2 ZVG), und viele Gerichte stellen es in das Zwangsversteigerungsportal der Länder.
Wenn Sie eine Besichtigung erlauben wollen, vereinbaren Sie einen festen Termin, bitten Sie eine Person Ihres Vertrauens dazu und zeigen Sie keine Unterlagen über Ihre Schulden.
An der Haustür unterschreiben Sie bitte nichts, auch kein Angebot zum Kauf oder zur Übernahme Ihrer Schulden. Ein Vertrag über den Verkauf eines Grundstücks muss ohnehin notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB), doch andere Papiere wie Vollmachten, Aufträge zur Vermittlung oder Erklärungen über Ihre Schulden können Sie auch ohne Notar binden. Lassen Sie sich alles schriftlich geben und in Ruhe prüfen.
Werden Sie bedrängt, fordern Sie die Person auf, Ihr Grundstück zu verlassen. Wer ohne Befugnis in Ihrem befriedeten Besitztum bleibt und sich auf Ihre Aufforderung nicht entfernt, begeht Hausfriedensbruch (§ 123 Abs. 1 StGB), und Sie können die Polizei rufen. Verfolgt wird die Tat nur, wenn Sie einen Strafantrag stellen (§ 123 Abs. 2 StGB).
Merkblatt: Besuch der oder des Sachverständigen vorbereiten →
Verlangen Sie vom Verwalter schriftlich eine Aufstellung, die den offenen Betrag nach Monaten, die Zinsen und die bisherigen Kosten ausweist, und lassen Sie sich die Kontoverbindung für die Zahlung nennen. Zu den Kosten gehören die notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung, etwa die der Rechtsanwältin oder des Rechtsanwalts der Gemeinschaft, denn sie fallen Ihnen zur Last und werden mit der Forderung beigetrieben (§ 788 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Fragen Sie zugleich bei der Geschäftsstelle des Vollstreckungsgerichts nach, ob neben der Gemeinschaft noch andere Gläubiger das Verfahren betreiben, denn jeder von ihnen hat eigene Rechte (§ 27 Abs. 2 ZVG).
Zahlen Sie den vollständigen Betrag und bitten Sie den Verwalter schriftlich, dem Gericht die Rücknahme des Versteigerungsantrags zu erklären. Nimmt der Gläubiger seinen Antrag zurück, hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 29 ZVG). Legen Sie dem Gericht selbst den Überweisungsnachweis Ihrer Bank vor, wird die Vollstreckung eingestellt (§ 775 Nr. 5 ZPO), doch bleiben die bisherigen Maßnahmen dann einstweilen bestehen (§ 776 Satz 2 ZPO). Die Rücknahme durch den Gläubiger bleibt deshalb der sichere Abschluss. Lassen Sie sich danach eine Kopie der Rücknahme schicken und fragen Sie beim Gericht nach, ob der Beschluss über die Aufhebung ergangen ist.
Ist der Versteigerungstermin schon da, stellt das Gericht das Verfahren ein, sobald Sie dort den Nachweis einer Bank oder Sparkasse vorlegen, dass Sie oder ein anderer, der dazu berechtigt ist, die volle Forderung des Gläubigers samt Kosten an die Gerichtskasse gezahlt haben (§ 75 ZVG). Eingestellt wird dann nur das Verfahren dieses Gläubigers. Betreiben weitere Gläubiger die Versteigerung, läuft sie für diese weiter. Erfragen Sie den Betrag vorher bei der Geschäftsstelle.
Zahlen Sie danach das laufende Hausgeld pünktlich weiter. Die Gemeinschaft kann wegen neuer Rückstände wieder vollstrecken, und ihre Ansprüche aus dem Jahr der Beschlagnahme und den beiden Jahren davor gehen in der Versteigerung bis zur Höhe von 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts der Grundschuld der Bank vor (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
Eine Zusage am Telefon ändert am Verfahren nichts. Das Gericht stellt das Verfahren erst ein, wenn der Gläubiger ihm gegenüber die Einstellung bewilligt (§ 30 Abs. 1 Satz 1 ZVG), und die Bewilligung, den Termin aufzuheben, steht dem gleich (§ 30 Abs. 2 ZVG). Bis dahin bleibt der Termin bestehen. Haben sich dem Verfahren weitere Gläubiger angeschlossen, wirkt die Bewilligung Ihrer Bank nur für ihren eigenen Antrag, und ob der Termin stattfindet, hängt dann auch von den anderen ab.
Bitten Sie die Bank deshalb um eine schriftliche Bestätigung der Absprache und darum, dass sie die Bewilligung an das Vollstreckungsgericht schickt und Ihnen eine Kopie gibt. Fragen Sie einige Tage später bei der Geschäftsstelle mit dem Aktenzeichen nach, ob die Bewilligung eingegangen ist und ob das Gericht den Termin aufgehoben hat. Kommt die Bewilligung erst nach dem Schluss der Versteigerung, kann das Gericht nur noch den Zuschlag versagen (§ 33 ZVG).
Ist das Verfahren eingestellt, wird es nur auf Antrag des Gläubigers fortgesetzt. Stellt er den Antrag nicht innerhalb von sechs Monaten, hebt das Gericht das Verfahren auf. Die Frist beginnt aber erst, wenn das Gericht den Gläubiger auf den Fristbeginn und die Folgen ihres Ablaufs hingewiesen hat (§ 31 Abs. 1, Abs. 2 Buchst. a und Abs. 3 ZVG). Fragen Sie deshalb bei der Geschäftsstelle nach, ob das Verfahren aufgehoben ist, bevor Sie davon ausgehen. Beantragt die Bank die Fortsetzung, genügt für den neuen Termin eine Bekanntmachung zwei Wochen vorher (§ 43 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Der nächste Termin kann also schnell kommen.
Halten Sie die Bedingungen der Absprache genau ein, etwa vereinbarte Raten. Die Einstellung kann wiederholt bewilligt werden, doch ist das Verfahren auf Bewilligung des Gläubigers schon zweimal eingestellt worden, wirkt eine dritte Bewilligung wie die Rücknahme seines Antrags (§ 30 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZVG). Danach müsste die Bank ein neues Verfahren beantragen.
Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe. Sie ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
