Wohnrecht sichern

Der Gutachterausschuss ermittelt den Verkehrswert, also den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Auf Antrag bewertet er auch Rechte an Grundstücken (§ 193 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Sie können deshalb im selben Antrag fragen, welchen Wert das ganze Haus hat, welchen Wert der Anteil hat, den Sie verkaufen wollen, und welchen Wert der Nießbrauch oder das Wohnungsrecht hat, das Ihnen bleiben soll. Bei einem Teilverkauf ist die Frage wichtig, ob der Anteil, belastet mit Ihrem Nießbrauch, anders zu bewerten ist als der rechnerische Bruchteil des ganzen Hauses. Schreiben Sie jede dieser Fragen ausdrücklich in den Antrag, denn das Gutachten beantwortet die Fragen, die Sie stellen.

Legen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und die Flurkarte bei. Dazu kommen Grundrisse mit Wohnflächenberechnung, das Baujahr, der Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen mit Jahr und Rechnung. Der Gutachterausschuss darf die Unterlagen verlangen, die er für das Gutachten braucht, und Sie haben zu dulden, dass er das Grundstück zur Vorbereitung betritt. Ihre Wohnung darf er nur mit Ihrer Zustimmung betreten (§ 197 Abs. 1 BauGB). Stimmen Sie einer Besichtigung trotzdem zu, denn ohne Blick in das Haus muss der Ausschuss Ausstattung und Zustand annehmen, und jede Annahme macht das Ergebnis unsicherer.

Die Gebühr richtet sich nach dem Gebührenrecht des Landes. In Bayern etwa ist sie im Regelfall wertabhängig, mit Zuschlägen bei erheblichem Mehraufwand, und geschuldet wird sie von dem, der den Antrag stellt (§ 15 Abs. 1 bis 3 der Bayerischen Gutachterausschussverordnung). Lassen Sie mehrere Werte ermitteln, etwa für das Haus, den Anteil und den Nießbrauch, steigt die Gebühr. In Bayern zählt dann der höchste Wert voll und jeder weitere zu einem Drittel (§ 15 Abs. 3 der Bayerischen Gutachterausschussverordnung). Fragen Sie deshalb vor dem Antrag schriftlich nach der voraussichtlichen Höhe und nach der Bearbeitungszeit, damit das Gutachten vor dem Notartermin vorliegt.

Das Gutachten hat keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB). Es bindet also weder Sie noch den Käufer. Es gibt Ihnen aber einen Wert, den eine selbständige und unabhängige Stelle ermittelt hat (§ 192 Abs. 1 BauGB), und Sie können den Käufer schriftlich fragen, wie er zu seiner abweichenden Zahl kommt. Eine Abschrift erhält der Eigentümer auch dann, wenn ein anderer das Gutachten beantragt hat (§ 193 Abs. 4 BauGB).

Einen ersten Anhalt schon vor dem Antrag geben die Bodenrichtwerte und der Grundstücksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses. Bodenrichtwerte ermittelt der Ausschuss aus der Kaufpreissammlung, und in bebauten Gebieten so, als wäre der Boden unbebaut (§ 196 Abs. 1 BauGB). Im amtlichen Portal BORIS-D finden Sie sie für die meisten Gebiete. Fehlt Ihr Ort, gibt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft. Weil sie das Haus selbst nicht erfassen, ersetzen sie kein Gutachten, sie zeigen aber, ob der Bodenanteil in einem Angebot nachvollziehbar angesetzt ist.

Werkzeug: Ausfüllhilfe: Antrag auf ein Gutachten beim Gutachterausschuss →

In die ersten Zeilen gehören die Auszahlung als Einmalbetrag oder als monatliche Rente und ein Nutzungsentgelt mit der Regel für seine Anpassung. Darunter stehen die Kosten für Notariat und Grundbuch mit der Angabe, wer sie zahlt, und die laufenden Kosten des Hauses von der Grundsteuer bis zu Reparaturen. Dazu kommen Gebühren für einen späteren Verkauf des ganzen Hauses oder für einen Rückkauf. Bei einer Rente notieren Sie, ob sie wertgesichert ist, ob eine Reallast im Grundbuch sie sichern soll und an welchem Tag sie fällig wird. Eine Geldrente ist nach dem Gesetz für drei Monate im Voraus zu zahlen, soweit der Vertrag nichts anderes bestimmt (§ 760 Abs. 1 und 2 BGB).

Eine eigene Zeile verdient die Frage, unter welchen Bedingungen Ihr Nießbrauch oder Ihr Wohnungsrecht vorzeitig endet, etwa bei einem Rückstand mit dem Nutzungsentgelt, und bis wann das Nutzungsentgelt zu zahlen ist. Das Hanseatische Oberlandesgericht hat einem Unternehmen mit Urteil vom 20.08.2026 (5 UKl 2/25) untersagt, gegenüber Verbrauchern eine Klausel zu verwenden, nach der das Entgelt über das Erlöschen des Nießbrauchs hinaus bis zum Verkauf des Hauses weiterlaufen sollte. Das Urteil erging auf die Unterlassungsklage eines Verbraucherverbands und betrifft die Verträge dieses einen Unternehmens. Für einen anderen Teil des Urteils hat das Oberlandesgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Für Ihr Blatt folgt daraus ein Suchauftrag. Tragen Sie in die Zeile zum Nutzungsentgelt ein, ob die Zahlungspflicht nach dem Entwurf mit dem Ende Ihres Nießbrauchs endet oder erst mit dem Verkauf des Hauses.

Eine lebenslange Rente und ein Einmalbetrag lassen sich nur über die Zeit vergleichen. Wie das Steuerrecht eine lebenslange Leistung bewertet, zeigen die Vervielfältiger, die das Bundesministerium der Finanzen nach jeder neuen Sterbetafel des Statistischen Bundesamts im Bundessteuerblatt veröffentlicht (§ 14 Abs. 1 BewG). Über Ihren eigenen Lebensweg sagen diese Zahlen nichts. Ob sich die Rente für Sie rechnet, lassen Sie im Einzelfall prüfen.

Füllen Sie zuletzt eine Zeile für den Umzug in ein Pflegeheim und eine für den Todesfall aus: ob das Nutzungsentgelt weiterläuft, ob die Rente endet und wer das Haus dann verkauft. Diese Zeilen bleiben bei vielen Angeboten leer. Gerade dann zeigen sie Ihnen, welche Fragen vor dem Notartermin noch beantwortet werden müssen. In die Zeile zum Zahlungsrückstand schreiben Sie ab, nach wie vielen offenen Raten der Entwurf dem Unternehmen eine Kündigung oder einen Rücktritt erlaubt und was dann mit Ihrem Nießbrauch geschieht. In die Zeile zur Insolvenz des Unternehmens gehören die Rangstelle, die Ihr Nießbrauch erhalten soll, und die Angabe, ob eine Grundschuld für die Finanzierung des Unternehmens auch Ihren Anteil belastet. Beide Fälle hat die Konferenz der Justizministerinnen und Justizminister am 07.11.2025 als Gefahr für das Eigenheim benannt.

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Die zwei Wochen gelten im Regelfall bei Verbraucherverträgen, also wenn ein Unternehmer mit Ihnen als Verbraucher einen Vertrag über ein Grundstück schließt (§ 310 Abs. 3 BGB). Unterschreitet der Notar die Frist, soll er die Gründe in der Niederschrift angeben (§ 17 Abs. 2a Satz 3 und 4 BeurkG). Der Bundesgerichtshof hat zur damaligen Fassung der Vorschrift entschieden, dass die Beteiligten über die Regelfrist nicht einfach verfügen können und dass der Notar die Beurkundung vor ihrem Ablauf ablehnen muss, wenn der Schutzzweck nicht auf andere Weise erfüllt ist (Urteil vom 07.02.2013, III ZR 121/12). Kommt der Entwurf zu spät, bitten Sie deshalb ohne Scheu um einen späteren Termin.

Kauft eine Privatperson, liegt kein Verbrauchervertrag vor, und die Regelfrist gilt nicht. Bitten Sie dann trotzdem um denselben Vorlauf. Der Notar muss Ihren Willen erforschen, Sie über die rechtliche Tragweite belehren und darauf achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Ein ruhiger Vorlauf hilft ihm dabei. Bei einem Verbrauchervertrag soll er außerdem darauf hinwirken, dass Sie Ihre Erklärung persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgeben (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG). Erteilen Sie deshalb keine Vollmacht an eine Person aus dem Lager des Käufers.

Gehen Sie den Entwurf mit dem schriftlichen Angebot und Ihrem Vergleichsblatt nebeneinander durch. Markieren Sie jede Zahl, die vom Angebot abweicht, und jede Stelle, die Sie nicht verstehen, und schreiben Sie Ihre Fragen auf ein eigenes Blatt. Schicken Sie die Fragen einige Tage vor dem Termin an das Notariat. Der Notar ist unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten (§ 14 Abs. 1 BNotO). Im Termin erklärt er Ihnen die rechtliche Tragweite, vertritt aber nicht Ihre Seite. Eine eigene Beratung holen Sie deshalb vor dem Termin ein.

Im Termin wird die Urkunde vorgelesen, Sie genehmigen sie und unterschreiben eigenhändig (§ 13 Abs. 1 BeurkG). Unterbrechen Sie, sobald eine Stelle anders klingt als im Entwurf, und fragen Sie, warum sie geändert wurde. Halten Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass bereit, denn der Notar muss sich Gewissheit über Ihre Person verschaffen (§ 10 BeurkG). Bringen Sie auch Ihre steuerliche Identifikationsnummer mit. Das Notariat zeigt den Vertrag dem Finanzamt an und muss sie dabei angeben (§ 18 Abs. 1, § 20 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Nach dem Termin schickt das Notariat eine Abschrift des Vertrags an den Gutachterausschuss, der daraus die Kaufpreissammlung führt (§ 195 Abs. 1 BauGB). Seit dem 01.10.2026 kann der Ausschuss Sie als Vertragspartei außerdem auffordern, ihm Angaben zum Grundstück mitzuteilen, etwa Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungen (§ 195 Abs. 2 BauGB). Ein solches Schreiben ist kein Zeichen für ein Problem mit Ihrem Vertrag, und Sie beantworten es auf dem Weg, den der Ausschuss dafür vorgibt.

Die Reallast sichert die einzelnen Rentenzahlungen am Grundstück, und für jede Rate gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothek entsprechend (§ 1105 Abs. 1 Satz 1, § 1107 BGB). Wechselt der Eigentümer später, haftet das Grundstück weiter, und der neue Eigentümer haftet für die Beträge, die während seiner Eigentumszeit fällig werden, auch persönlich (§ 1108 Abs. 1 BGB). Ist eine Wertsicherung vereinbart, kann sie Inhalt der Reallast werden, wenn sich aus der Vereinbarung bestimmen lässt, wie sich die Rente anpasst (§ 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Anpassung an einen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts ist bei Zahlungen auf Lebenszeit grundsätzlich zulässig, wenn die Klausel hinreichend bestimmt ist und keine Seite unangemessen benachteiligt (§ 2 Abs. 1, § 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a des Preisklauselgesetzes). Unangemessen ist etwa eine Klausel, die nur Preissteigerungen weitergibt und bei sinkenden Preisen nicht nach unten anpasst (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 des Preisklauselgesetzes). Prüfen Sie deshalb, ob die Anpassung in beide Richtungen wirkt, ob der Index in der Urkunde genau benannt ist und ob die Reallast auf die Anpassung erstreckt wird.

Soll für eine Finanzierung des Käufers eine Grundschuld eingetragen werden, entscheidet der Rang darüber, welches Recht in einer Zwangsversteigerung vorgeht. Mehrere Eintragungen in derselben Abteilung erhalten die Reihenfolge, in der die Anträge eingehen, und für Eintragungen in verschiedenen Abteilungen am selben Tag vermerkt das Grundbuchamt den Rang (§ 45 Abs. 1 und 2 GBO). Eine abweichende Rangbestimmung muss im Grundbuch eingetragen werden (§ 879 Abs. 3 BGB, § 45 Abs. 3 GBO). Fragen Sie das Notariat deshalb schriftlich, in welcher Rangfolge Reallast, Wohnungsrecht oder Nießbrauch und Grundschuld eingetragen werden sollen, und lassen Sie sich die Antwort vor dem Termin bestätigen.

Ob die vereinbarte Rangfolge trägt, zeigt sich erst, wenn jemand die Zwangsversteigerung betreibt. Das Vollstreckungsgericht nimmt dann in das geringste Gebot nur die Rechte auf, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen (§ 44 Abs. 1 ZVG). Die übrigen erlöschen mit dem Zuschlag, soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes festgelegt oder mit dem Ersteher vereinbart ist (§ 52 Abs. 1, § 59, § 91 Abs. 1 und 2 ZVG). Legen Sie die schriftliche Bestätigung des Notariats zur Rangfolge deshalb zur Urkunde, damit Sie im Verfahren belegen können, was vereinbart war. Betreibt ein Gläubiger des Eigentümers die Versteigerung, etwa die Gemeinde wegen offener Grundsteuer, die mit den laufenden Beträgen und den Rückständen aus den letzten zwei Jahren den eingetragenen Rechten vorgeht (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG), dürfen Sie ihn selbst befriedigen. Das Gesetz erlaubt das jedem, der durch die Vollstreckung ein Recht am Grundstück zu verlieren droht, und die Forderung geht dann auf Sie über (§ 268 Abs. 1 und 3 BGB). Ob sich das lohnt, wird im Einzelfall geprüft. Soll Ihr Recht später hinter eine neue Grundschuld zurücktreten, geht das nur mit Ihrer Erklärung, die Sie in öffentlich beglaubigter Form abgeben (§ 880 Abs. 2 BGB, §§ 19, 29 GBO). Unterschreiben Sie eine solche Rangrücktrittserklärung erst, wenn geprüft ist, was sie für Ihre Rente bedeutet.

Für die Kosten zählt der Wert der Reallast. Bei einem Recht auf Lebenszeit rechnet das Gerichts- und Notarkostengesetz je nach Alter nur eine bestimmte Zahl von Jahresbeträgen, bei einem Alter über 70 Jahren die Beträge der ersten fünf Jahre, und eine Preisklausel bleibt dabei außer Betracht (§ 52 Abs. 4 und 7 GNotKG). Hängt die Rente vom Leben zweier Personen ab und endet sie erst mit dem Tod der zuletzt sterbenden, ist das Alter der jüngeren maßgebend. Mit diesem Wert können Sie die Rechnungen von Notariat und Grundbuchamt nachvollziehen.

In Abteilung II nennt die Spalte „Lasten und Beschränkungen“ die Art des Rechts mit dem Berechtigten. Meist folgt der Satz, dass wegen des Inhalts auf die Bewilligung Bezug genommen wird (§ 874 BGB, § 44 Abs. 2 GBO). Die Einzelheiten stehen dann in der Urkunde in der Grundakte, die Sie ebenfalls einsehen können (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO). In der Spalte davor sehen Sie, auf welche laufende Nummer des Bestandsverzeichnisses sich das Recht bezieht. Prüfen Sie, ob das ganze Grundstück belastet ist oder beim Teilverkauf der vereinbarte Anteil, und ob Sie als Berechtigter mit richtigem Namen und Geburtsdatum genannt sind. Sind zwei Personen berechtigt, muss auch das Verhältnis eingetragen sein, in dem sie das Recht innehaben.

Innerhalb derselben Abteilung geht die frühere Eintragung der späteren vor. Zwischen Abteilung II und Abteilung III entscheidet der Tag der Eintragung, und bei gleichem Tag haben beide Rechte gleichen Rang (§ 879 Abs. 1 BGB), sofern das Grundbuchamt nicht vermerkt hat, dass das später beantragte Recht nachsteht (§ 45 Abs. 2 GBO). Ein Rangvermerk wie „mit Rang vor“ ändert diese Reihenfolge. Er steht bei der Eintragung selbst oder in den Spalten für Veränderungen.

Rot unterstrichene Eintragungen sind gelöscht. Weicht eine Eintragung von der Urkunde ab, melden Sie das zuerst schriftlich dem Notariat, das den Antrag gestellt hat. Es kann beim Grundbuchamt die fehlende oder richtige Eintragung beantragen. Gegen eine Eintragung selbst gibt es keine Beschwerde. Mit der Beschwerde kann nur verlangt werden, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, einen Widerspruch einzutragen oder eine unzulässige Eintragung zu löschen (§ 71 Abs. 2, § 53 Abs. 1 GBO). Diesen Schritt geht man erst nach rechtlicher Prüfung. Für einen einfachen Ausdruck berechnet das Grundbuchamt 10 Euro, für einen amtlichen 20 Euro.

Werkzeug: Merkblatt: den Grundbuchauszug nach der Eintragung lesen →

Den Grundsteuerbescheid erhält der Eigentümer, denn ihm ist das Grundstück steuerlich zugerechnet, und er schuldet die Steuer der Gemeinde (§ 10 Abs. 1 GrStG). Ihre Pflicht nach § 1047 BGB besteht nur gegenüber dem Eigentümer. Vereinbaren Sie deshalb, ob Sie den Betrag unmittelbar an die Gemeinde überweisen oder dem Eigentümer erstatten, und lassen Sie sich jeden neuen Bescheid in Kopie geben. Für das Haus müssen Sie auf Ihre Kosten eine Versicherung gegen Brand und sonstige Unfälle unterhalten, wenn das einer ordnungsmäßigen Wirtschaft entspricht. Die Forderung gegen den Versicherer muss dabei dem Eigentümer zustehen (§ 1045 Abs. 1 BGB). Ist das Haus schon versichert, zahlen Sie die Beiträge (§ 1045 Abs. 2 BGB). Klären Sie deshalb, wer Versicherungsnehmer ist und an wen eine Entschädigung ausgezahlt wird.

Zeigt sich ein Schaden oder wird eine außergewöhnliche Ausbesserung nötig, etwa am Dach oder an der Heizungsanlage, müssen Sie das dem Eigentümer unverzüglich anzeigen (§ 1042 BGB). Tun Sie das schriftlich und legen Sie datierte Fotos bei. Lassen Sie die Arbeiten nicht selbst ausführen, haben Sie dem Eigentümer die Ausbesserung zu gestatten (§ 1044 BGB). Geben Sie eine Arbeit in Auftrag, zu der Sie nicht verpflichtet sind, richtet sich Ihr Ersatzanspruch nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 1049 Abs. 1 BGB). Eine Einrichtung, mit der Sie das Haus versehen haben, dürfen Sie wieder wegnehmen (§ 1049 Abs. 2 BGB). Für Abnutzung durch gewöhnliches Wohnen haften Sie nicht (§ 1050 BGB).

Beim Teilverkauf gilt der Nießbrauch nur für den Anteil, den Sie verkauft haben. Am übrigen Anteil bleiben Sie Miteigentümer, und unter Miteigentümern trägt jeder die Lasten und die Kosten der Erhaltung nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 748 BGB), soweit der Vertrag nichts anderes bestimmt. Nach dem Grundsteuergesetz des Bundes schulden beide Miteigentümer der Gemeinde die Grundsteuer als Gesamtschuldner (§ 10 Abs. 2 GrStG), sodass die Gemeinde sich an jeden halten kann. Der Vertrag kann vom Gesetz abweichen und Ihnen die Kosten für das ganze Haus auferlegen. Lesen Sie die Kostenregel deshalb vor dem ersten Gespräch mit dem Eigentümer nach.

Halten Sie das Ergebnis in einem kurzen Schreiben fest, das beide unterschreiben, und vereinbaren Sie einen festen Termin im Jahr, an dem Sie die Rechnungen gemeinsam durchgehen. Bewahren Sie Belege über alles auf, was Sie für das Haus zahlen. Endet der Nießbrauch, lässt sich dann ohne Streit klären, was Sie getragen haben und was der Eigentümer Ihnen zu ersetzen hat.

Die Pflegekraft wohnt in den Räumen, auf die sich Ihr Wohnungsrecht erstreckt. Umfasst es nur bestimmte Räume, muss sie dort unterkommen, und ein weiteres Zimmer im Haus darf sie nur mit Zustimmung des Eigentümers nutzen. Ist das Recht auf einen Teil des Hauses beschränkt, dürfen Sie die Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmt sind (§ 1093 Abs. 3 BGB), etwa Waschküche oder Garten. Welche das sind, steht oft in der Urkunde. Die Aufnahme einer Pflegekraft ist etwas anderes als die Überlassung der Wohnung an einen anderen, die nur erlaubt ist, wenn sie gestattet wurde (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ziehen Sie selbst aus und soll jemand anderes in Ihren Räumen wohnen, brauchen Sie deshalb die Gestattung des Eigentümers.

Wer bei Ihnen einzieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG) und braucht dafür eine Bestätigung des Wohnungsgebers (§ 19 Abs. 1 BMG). Das Gesetz geht davon aus, dass Wohnungsgeber auch jemand sein kann, der nicht Eigentümer ist, und verlangt dann in der Bestätigung zusätzlich den Namen des Eigentümers (§ 19 Abs. 3 Nr. 1 BMG). Überlassen Sie als Inhaber des Wohnungsrechts der Pflegekraft die Räume, kommen deshalb Sie selbst als Wohnungsgeber in Betracht und nennen in der Bestätigung dann den Eigentümer. Wer die Bestätigung ausstellt, klären Sie vorher mit der Meldebehörde.

Wird für die Pflege ein Umbau nötig, etwa ein bodengleiches Bad oder ein Treppenlift, brauchen Sie die Zustimmung des Eigentümers, denn wer ein Wohnungsrecht hat, darf das Haus nicht umgestalten oder wesentlich verändern (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 1037 Abs. 1 BGB). Holen Sie die Zustimmung schriftlich ein und halten Sie fest, was mit den Einbauten geschieht, wenn Ihr Recht endet. Eine Einrichtung, mit der Sie die Wohnung versehen haben, dürfen Sie nach dem Gesetz wieder wegnehmen (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 1049 Abs. 2 BGB).

Die Pflegekasse kann für einen solchen Umbau bis zu 4 180 Euro je Maßnahme zuschießen, wenn er die häusliche Pflege ermöglicht oder erheblich erleichtert (§ 40 Abs. 4 SGB XI). Die Pflegekasse leistet nur, wenn ein Antrag gestellt ist, und frühestens ab dem Tag des Antrags (§ 33 Abs. 1 SGB XI). Der Spitzenverband Bund der Pflegekassen empfiehlt deshalb, den Zuschuss vor Beginn der Arbeiten mit einem Kostenvoranschlag zu beantragen. Die Pflegekasse muss spätestens drei Wochen nach Eingang des Antrags entscheiden, fünf Wochen, wenn sie den Medizinischen Dienst oder eine Pflegefachperson hinzuzieht. Teilt sie bis dahin keinen hinreichenden Grund für eine Verzögerung mit, gilt der Zuschuss als genehmigt (§ 40 Abs. 7 SGB XI). Gegen einen ablehnenden Bescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe bei der Pflegekasse Widerspruch einlegen (§ 84 Abs. 1 SGG).

Maßgeblich ist das Lebensjahr, das Sie bei Beginn der Rente vollendet hatten. Wer zu Beginn 70 Jahre alt war, versteuert 15 Prozent der Rente, wer 75 war, 11 Prozent, und wer 80 war, 8 Prozent. Den Beginn der Rente entnehmen Sie dem notariellen Vertrag. Hängt die Rente vom Leben einer anderen Person oder mehrerer Personen ab, etwa beider Eheleute, richtet sich der Ertragsanteil nach dem Alter dieser Person, bei mehreren nach dem Alter der jüngsten, wenn die Rente erst mit dem Tod der zuletzt sterbenden endet (§ 55 Abs. 1 Nr. 2 und 3 EStDV). Ist die Rente zusätzlich auf eine bestimmte Zahl von Jahren begrenzt, gilt eine eigene Tabelle (§ 55 Abs. 2 EStDV).

Steigt die Rente aufgrund einer Wertsicherung, tragen Sie den tatsächlich erhaltenen Jahresbetrag ein. Ob für die Erhöhung derselbe Ertragsanteil gilt, wird im Einzelfall geprüft. Ohne Nachweis zieht das Finanzamt für Werbungskosten einen Pauschbetrag von 102 Euro im Jahr ab (§ 9a Satz 1 Nr. 3 EStG).

Ob die Zahlungen steuerlich eine Leibrente sind oder ein Kaufpreis in Raten, hängt von der Vereinbarung ab, und beides wird verschieden behandelt. Halten Sie eine Kopie des notariellen Vertrags bereit und reichen Sie sie mit der ersten Erklärung ein. Neben der Rente kann auch der Verkauf selbst steuerlich von Bedeutung sein, wenn Sie das Haus höchstens zehn Jahre nach dem Erwerb verkaufen. Ausgenommen ist ein Haus, das Sie seit dem Erwerb ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Bestehen Zweifel an der Einordnung, klären Sie die Frage vor der ersten Erklärung mit einer Steuerberatung.

Sehen Sie in der Urkunde nach, ob sich der Käufer wegen der Rente der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Dann beantragen Sie bei dem Notariat, das die Urkunde verwahrt, eine vollstreckbare Ausfertigung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5, § 797 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a ZPO). Die Ausfertigung wird dem Eigentümer zugestellt, und frühestens zwei Wochen danach darf aus ihr vollstreckt werden (§ 798 ZPO). Fehlt eine Unterwerfung, brauchen Sie einen gerichtlichen Titel, für die Zahlung etwa einen Vollstreckungsbescheid aus dem Mahnverfahren, das nur für bestimmte Geldbeträge offensteht (§ 688 Abs. 1 ZPO).

Aus der Reallast können Sie wegen der Rückstände die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht beantragen (§§ 1107, 1147 BGB). Um im Rang der Reallast versteigern zu lassen, brauchen Sie einen Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Das gilt gegen den Käufer ebenso wie gegen einen späteren Eigentümer. Gegenüber dem Käufer kann an die Stelle des Titels die notarielle Urkunde treten, wenn er sich darin ausdrücklich auch wegen der Reallast der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Ob sie auch gegen einen späteren Eigentümer wirkt, wird im Einzelfall geprüft. Ein Titel nur auf Zahlung genügt dafür nicht, denn mit ihm betreiben Sie die Versteigerung nur im Rang eines persönlichen Gläubigers (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG). Im Rang der Reallast werden dort nur die laufenden Beträge und die Rückstände der letzten zwei Jahre berücksichtigt (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG). Ältere Rückstände fallen in die achte, letzte Rangklasse zurück (§ 10 Abs. 1 Nr. 8 ZVG). Anders als das eingetragene Recht selbst verjähren die Rückstände, und zwar in der regelmäßigen Frist von drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres ihrer Fälligkeit (§ 902 Abs. 1 Satz 2, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Warten Sie deshalb nicht ab, bis sich mehrere Jahresbeträge angesammelt haben.

Sehen Sie in der Urkunde auch nach, ob sie für einen Zahlungsrückstand ein Rücktrittsrecht oder einen Anspruch auf Rückübertragung des Hauses vorsieht und ob dieser Anspruch durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert ist (§ 883 Abs. 1 BGB). Ob und wann Sie davon Gebrauch machen, muss vorher geprüft werden, denn mit einem Rücktritt sind auch die empfangenen Leistungen zurückzugewähren (§ 346 Abs. 1 BGB). Schreiben Sie deshalb in die Mahnung nur, dass Sie Ihre Rechte vorbehalten, und entscheiden Sie über weitere Schritte erst nach Beratung.

Gebunden sind Sie an Ihre Erklärung schon vor der Löschung, sobald Sie sie dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder dem Eigentümer die Löschungsbewilligung überlassen haben (§ 875 Abs. 2 BGB). Geben Sie die unterschriebene Bewilligung deshalb erst aus der Hand, wenn alles andere geklärt ist, und lassen Sie sie notfalls beim Notariat mit der Anweisung liegen, sie erst nach Ihrer Freigabe einzureichen.

Klären Sie vorher, ob Sie für die Aufgabe einen Ausgleich erhalten und ob die Aufgabe später für eine Sozialhilfe von Bedeutung sein kann. Wer ein Wohnungsrecht ohne Gegenleistung aufgibt, kann dem Eigentümer damit etwas schenken. Wird der frühere Berechtigte innerhalb von zehn Jahren danach bedürftig, kann er das Geschenk zurückfordern (§ 528 Abs. 1, § 529 Abs. 1 BGB). Leistet der Träger der Sozialhilfe, kann er diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Ob das bei Ihnen so ist, hängt von den Umständen ab und muss vor der Unterschrift geklärt werden.

Sind zwei Personen gemeinsam berechtigt, etwa Eheleute, müssen beide die Löschung bewilligen (§ 19 GBO). Unterschreibt ein Bevollmächtigter, verlangt das Grundbuchamt die Vollmacht in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 Abs. 1 GBO). Ist die bevollmächtigte Person zugleich Eigentümerin, muss die Vollmacht sie vom Verbot des Insichgeschäfts befreien (§ 181 BGB). Ein rechtlicher Betreuer braucht für die Aufgabe des Rechts die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB).

Die Beglaubigung der Unterschrift kostet beim Notariat mindestens 20 und höchstens 70 Euro zuzüglich Umsatzsteuer, wenn es den Text nicht selbst entwirft. Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung 25 Euro. Vereinbaren Sie mit dem Eigentümer vorher schriftlich, wer diese Kosten trägt und an welchem Tag Sie die Wohnung mit den Schlüsseln übergeben. Prüfen Sie nach der Löschung im neuen Auszug, ob das Recht in Abteilung II rot unterstrichen und der Löschungsvermerk eingetragen ist.