Darlehen umschulden

Dass die Bank so genau hinsieht, hat einen gesetzlichen Grund. Die Bank darf ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nur abschließen, wenn es nach ihrer Prüfung wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Pflichten aus dem Vertrag erfüllen werden (§ 505a Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu muss sie Einkommen, Ausgaben und Ihre übrigen finanziellen Umstände eingehend prüfen, und sie darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass das Haus mehr wert ist als das Darlehen (§ 505b Abs. 2 BGB). Ihre Angaben muss sie in angemessener Weise überprüfen, wo es nötig ist, an Unterlagen, die sich unabhängig nachprüfen lassen (§ 505b Abs. 3 Satz 3 BGB). Eine Selbstauskunft allein trägt die Prüfung deshalb selten. Die Bank muss außerdem festhalten, worauf sie ihre Entscheidung stützt, und diese Dokumentation aufbewahren (§ 505b Abs. 4 BGB).

Zum ersten Teil der Mappe gehören der Ausweis, die letzten Gehaltsabrechnungen und der letzte Einkommensteuerbescheid, bei Selbständigen die Jahresabschlüsse und eine aktuelle Auswertung, im Ruhestand der Rentenbescheid. Legen Sie eine Aufstellung Ihrer festen Ausgaben und laufenden Verpflichtungen dazu, etwa anderer Kredite, Unterhaltszahlungen und Versicherungsbeiträge, denn auch danach fragt die Prüfung der Ausgaben und der übrigen Umstände. Geben Sie nichts zu günstig an. Hat die Bank ihre Prüfung nur deshalb falsch gemacht, weil Sie ihr vorsätzlich oder grob fahrlässig unrichtige Angaben gemacht oder etwas verschwiegen haben, können Sie sich später nicht auf die Schutzregeln berufen, die das Gesetz für eine fehlerhafte Prüfung vorsieht (§ 505d Abs. 3 BGB).

Für das bisherige Darlehen brauchen Sie den Vertrag mit allen Nachträgen und den letzten Jahreskontoauszug, aus dem die Restschuld hervorgeht. Fehlt ein aktueller Stand und ist in Ihrem Vertrag ein Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt, können Sie von Ihrer Bank jederzeit einen Tilgungsplan verlangen (§ 492 Abs. 3 Satz 2 BGB). Für das Haus brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug. Ihn erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, denn als Eigentümer haben Sie das berechtigte Interesse, das das Gesetz für die Einsicht und für eine Abschrift verlangt (§ 12 Abs. 1 und 2 GBO). Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck mit Siegel 20 Euro, als Datei 5 oder 10 Euro (Nr. 17000 bis 17003 KV GNotKG). Bestellen Sie den Auszug unmittelbar beim Grundbuchamt. Das Amtsgericht Dachau warnt ausdrücklich vor privaten Internetanbietern, die Grundbuchauszüge überteuert anbieten und mit denen das Grundbuchamt nichts zu tun hat.

Eine neue Bank bewertet das Haus nach der Darstellung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht meist neu, um den Beleihungswert zu ermitteln. Halten Sie dafür bereit, was eine solche Bewertung trägt: die Flurkarte vom Vermessungsamt oder Katasteramt, die Berechnung der Wohnfläche, Pläne, Fotos und eine Liste der Modernisierungen mit Jahreszahl, bei einer Eigentumswohnung auch die Teilungserklärung. Welche dieser Unterlagen die einzelne Bank tatsächlich verlangt, steht in ihrer Liste.

Bleiben Sie bei Ihrer bisherigen Bank und steigt der Betrag nicht deutlich, muss sie Ihre Kreditwürdigkeit für die Anschlussvereinbarung nicht neu prüfen (§ 505a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 mit Abs. 2 BGB). Nach der Darstellung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht prüft jede Bank ohnehin mindestens einmal im Jahr, ob ein Darlehen zurückgezahlt werden kann, und muss die Immobilie meist neu bewerten, wenn ihr Wert sinkt. Eine neue Bank prüft dagegen alles von Anfang an. Sehen Sie sich deshalb vor dem ersten Antrag an, welche Daten die Auskunfteien über Sie gespeichert haben. Die erste Kopie dieser Daten steht Ihnen ohne Kosten zu (Art. 15 Abs. 1 und 3 der Datenschutz-Grundverordnung). Lehnt eine Bank ab, muss sie Ihnen das unverzüglich mitteilen (Art. 247 § 1 Abs. 4 EGBGB). Bitten Sie dann schriftlich um den Grund, damit Sie bei der nächsten Bank nachbessern können.

Werkzeug: Checkliste: Unterlagen für die Anschlussfinanzierung →

Das erste Datum bestimmt, bis wann eine Kündigung zum Ende der Zinsbindung bei der Bank sein muss. Läuft die Zinsbindung vor dem Ende der Laufzeit aus und ist für die Zeit danach noch kein neuer Zins vereinbart, muss sie spätestens einen Monat vor dem letzten Bindungstag zugehen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Tragen Sie diesen Tag gleich in den Kalender ein. Steht in Ihrem Vertrag dagegen, dass die ganze Restschuld zum Ende der Zinsbindung fällig wird, endet der Vertrag an diesem Tag ohnehin. Dann braucht es keine Kündigung, wohl aber rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung, und die Bank muss Ihnen spätestens drei Monate vorher sagen, ob sie das Darlehen fortführen will (§ 493 Abs. 2 BGB).

Der Tag der letzten Auszahlung steht oft nicht im Vertrag. Sie finden ihn auf den Auszügen des Darlehenskontos aus dem Jahr der Auszahlung, beim Hausbau häufig erst nach mehreren Teilbeträgen, denn das Gesetz rechnet ab dem vollständigen Empfang. Haben Sie später eine neue Zinsvereinbarung unterschrieben, zählt nach dem Wortlaut des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB der Zeitpunkt dieser Vereinbarung und nicht der spätere Beginn des neuen Zinses. Wer eine Verlängerung schon ein oder zwei Jahre vorher abgeschlossen hat, verrechnet sich hier leicht. Notieren Sie das Datum, an dem die Vereinbarung zustande kam, also den Tag, an dem die letzte Unterschrift geleistet oder die Annahme der Bank bei Ihnen eingegangen ist.

Der sichere Weg ist, die Kündigung erst nach Ablauf der zehn Jahre zu erklären, denn so lautet der § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, und sie wirkt dann sechs Monate später. Planen Sie deshalb mit zehneinhalb Jahren ab dem maßgeblichen Tag als frühestem Ende. Ob auch eine bloße Änderung der Tilgung als neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung zählt, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Ist bei Ihnen die Tilgung einmal geändert worden, lassen Sie sich von der Bank bestätigen, welches Datum sie zugrunde legt.

Haben Sie mehrere Darlehen, etwa ein Förderdarlehen neben dem Darlehen der Bank, gilt für jedes ein eigenes Datum und es können eigene Bedingungen gelten. Lesen Sie in jedem Vertrag den Abschnitt über die Kündigung, denn der Vertrag muss das Verfahren der Kündigung angeben (Art. 247 § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EGBGB). Schreiben Sie dann Ihrer Bank und bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung der Daten für jedes einzelne Darlehen. Bis die Antwort da ist, planen Sie mit dem Datum, das sich aus Ihren eigenen Unterlagen ergibt.

Das Gesetz verlangt den Zins, der zum Zeitpunkt der Unterrichtung angeboten wird. Ein Angebot, das im Sommer kommt, muss deshalb im Herbst nicht mehr gelten. Fragen Sie schriftlich, bis zu welchem Tag die Bank an den genannten Zins gebunden ist, und notieren Sie diese Frist. Ändert die Bank mit der Verlängerung auch andere Bedingungen, muss sie Ihnen vorher die Änderungen klar beschreiben, sagen, ob Ihre Zustimmung nötig ist, den zeitlichen Rahmen nennen und angeben, wo und bei welcher Behörde Sie sich beschweren können (§ 493 Abs. 7 BGB). Fehlen diese Angaben, fordern Sie sie an, bevor Sie zustimmen.

Lesen Sie in Ihrem Vertrag nach, was gilt, wenn Sie nicht antworten. Steht dort, dass das Darlehen dann zu einem veränderlichen Zins weiterläuft, lässt sich das wieder ändern, denn ein Darlehen mit veränderlichem Zins können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). Jede Anpassung eines veränderlichen Zinses wird außerdem erst wirksam, nachdem die Bank Sie über die Einzelheiten unterrichtet hat (§ 493 Abs. 3 BGB). Fragen Sie trotzdem vorher, welcher Zins in diesem Fall gilt.

Mit der Unterschrift unter eine neue Zinsvereinbarung beginnen die zehn Jahre für Ihr Kündigungsrecht neu, und zwar ab dem Zeitpunkt der Vereinbarung, nicht ab dem Beginn des neuen Zinses (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 BGB). Rechnen Sie den neuen frühesten Tag für eine Kündigung vor der Unterschrift aus und tragen Sie ihn ein. Bei einer sehr frühen Verlängerung kann er vor dem Ende der neuen Bindung liegen.

Bleiben Sie bei Ihrer Bank, muss sie Ihre Kreditwürdigkeit nur neu prüfen, wenn der Betrag deutlich steigt (§ 505a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 mit Abs. 2 BGB). Fragen Sie außerdem, ob die Bank Ihnen nur eine geänderte Zinsvereinbarung schickt oder einen neuen Darlehensvertrag mit Europäischem Standardisiertem Merkblatt und Information über den Widerruf. Davon kann abhängen, ob Sie nach der Unterschrift noch widerrufen können. Geht das aus dem Schreiben nicht eindeutig hervor, lassen Sie es sich schriftlich bestätigen.

Lesen Sie danach den Abschnitt „Hauptmerkmale des Kredits“, im amtlichen Muster die Nummer 3. Dort stehen Betrag, Laufzeit und Art des Kredits, und, wo die Bank das angibt, der Schätzwert Ihres Hauses, die Beleihungsgrenze und die verlangte Sicherheit. Weicht der Schätzwert stark von Ihrer eigenen Vorstellung ab, fragen Sie nach, wie er ermittelt wurde, denn er beeinflusst die Bedingungen. Der Abschnitt „Zinssatz und andere Kosten“ nennt den effektiven Jahreszins und seine Bestandteile, die einmaligen und die regelmäßigen Kosten. Die Abschnitte danach zeigen Häufigkeit, Zahl und Höhe der Raten und, wo die Bank das angibt, ein Beispiel für den Tilgungsplan.

Der effektive Jahreszins enthält die Zinsen und alle sonstigen Kosten, die die Bank kennt, dazu die Kosten einer Bewertung des Hauses, wenn sie für das Darlehen nötig ist (§ 16 Abs. 3 der Preisangabenverordnung). Notarkosten sind ausdrücklich nicht enthalten (§ 16 Abs. 4 Nr. 5 der Preisangabenverordnung). Das Muster sieht im selben Abschnitt außerdem den Hinweis vor, dass für die Eintragung der Grundschuld eine Gebühr fällig wird, und eine gesonderte Liste der Kosten, die der Bank nicht bekannt sind. Vergleichen Sie deshalb neben dem effektiven Jahreszins auch den Gesamtbetrag, den Sie zurückzahlen, und lesen Sie genau, welche Kosten das Merkblatt nicht einrechnet.

Unter der Überschrift „Zusätzliche Auflagen“ sehen Sie nach, welche Sicherheit die Bank verlangt, ob sie Ihre bisherige Grundschuld übernimmt und ob eine Versicherung oder ein Konto Bedingung ist. Der Abschnitt „Vorzeitige Rückzahlung“ sagt, ob und zu welchen Bedingungen Sie vorzeitig zurückzahlen können und wie eine Entschädigung dafür berechnet würde, der Abschnitt „Flexible Merkmale“, ob sich der Kredit auf ein anderes Haus übertragen lässt. Unter „Sonstige Rechte des Kreditnehmers“ stehen Bedenkzeit oder Widerrufsrecht, unter „Nichteinhaltung der aus dem Kreditvertrag erwachsenden Verpflichtungen“ die Folgen, wenn Raten ausbleiben. Wird das Geld erst zum Stichtag in einigen Monaten abgerufen, fragen Sie, ob und ab wann Bereitstellungszinsen oder bei einem Forward-Darlehen ein Zinsaufschlag anfallen und in welchem Abschnitt sie stehen.

Das Merkblatt muss Ihnen in Textform zugehen, sobald die Bank Ihre Angaben hat, und jedenfalls rechtzeitig, bevor Sie sich binden (Art. 247 § 1 Abs. 2 Satz 1 EGBGB). Daneben bekommen Sie ein gesondertes Blatt mit weiteren Informationen, darunter den deutlich gestalteten Hinweis, ob die Bank Forderungen aus dem Darlehen ohne Ihre Zustimmung an andere abtreten darf (Art. 247 § 1 Abs. 3 EGBGB). Verstehen Sie einen Abschnitt nicht, bitten Sie um eine Erläuterung. Die Bank muss Ihnen vor dem Abschluss angemessene Erläuterungen geben, damit Sie beurteilen können, ob der Vertrag zu Ihrem Zweck und Ihren Vermögensverhältnissen passt, einschließlich der Folgen eines Zahlungsverzugs (§ 491a Abs. 3 BGB).

Werkzeug: Merkblatt: das Europäische Standardisierte Merkblatt lesen →

Prüfen Sie im Entwurf vor allem den Tag der Auszahlung. Er muss zum Ende Ihrer bisherigen Zinsbindung passen, damit das alte Darlehen genau an diesem Tag abgelöst wird. Fragen Sie außerdem, unter welchen Bedingungen die Bank auszahlt, etwa erst nachdem die Grundschuld abgetreten oder eingetragen ist, und ob das bis zum Stichtag zu schaffen ist. Der Vertrag selbst muss schriftlich geschlossen werden, und nach dem Abschluss steht Ihnen eine Abschrift zu (§ 492 Abs. 1 und 3 Satz 1 BGB).

Nach der Unterschrift haben Sie in der Regel vierzehn Tage für einen Widerruf (§ 495 Abs. 1 mit § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Frist beginnt nicht, bevor Sie Ihre Vertragsurkunde oder eine Abschrift erhalten haben (§ 356b Abs. 1 BGB), und deshalb notieren Sie dieses Datum. Der Vertrag muss die Frist und die übrigen Umstände des Widerrufs nennen und den Betrag der Zinsen, der je Tag zu zahlen ist, wenn das Geld schon ausgezahlt wurde (Art. 247 § 6 Abs. 2 EGBGB). Fehlen die Angaben zum Widerruf, läuft die Frist erst ab dem Tag, an dem die Bank sie nachreicht, und beträgt dann einen Monat. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Widerrufsrecht aber in jedem Fall ein Jahr und vierzehn Tage nach dem Abschluss oder, wenn Sie die Urkunde später erhalten, nach diesem Tag (§ 356b Abs. 2 BGB).

Wollen Sie widerrufen, genügt eine eindeutige Erklärung gegenüber der Bank, ohne Begründung, und für die Frist kommt es auf die rechtzeitige Absendung an (§ 355 Abs. 1 Satz 2 bis 5 BGB). Schicken Sie den Widerruf so, dass Sie das Datum der Absendung belegen können. Bedenken Sie vorher, dass ein Widerruf auch die Anschlussfinanzierung entfallen lässt, die Sie für den Stichtag brauchen.

Gehört der Darlehensvertrag zu den Verträgen, die notariell beurkundet werden müssen, und bestätigt der Notar, dass Ihre Rechte aus den §§ 491a und 492 BGB gewahrt sind, besteht kein Widerrufsrecht (§ 495 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dann muss die Bank Ihnen vor dem Abschluss mindestens sieben Tage zum Überlegen geben, gerechnet ab der Aushändigung ihres Angebots, und bleibt so lange daran gebunden (§ 495 Abs. 3 BGB). Nutzen Sie die Zeit bis zur Unterschrift auch für die Ablösung. Fragen Sie die bisherige Bank nach dem Betrag, der am Stichtag offen sein wird, und nach den Unterlagen zur Grundschuld.

Sehen Sie im Grundbuch in Abteilung III nach, ob es eine Briefgrundschuld oder eine Buchgrundschuld ist. Steht dort, dass die Erteilung eines Briefs ausgeschlossen ist, wird die Abtretung erst wirksam, wenn das Grundbuchamt sie eingetragen hat (§ 1192 Abs. 1 mit §§ 1154 Abs. 3, 873 Abs. 1 BGB). Bei einer Briefgrundschuld genügen die schriftliche Abtretung und die Übergabe des Briefs, eine Eintragung ist dann nicht zwingend (§ 1154 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auf Verlangen der neuen Bank muss die bisherige ihre Abtretung auf eigene Kosten öffentlich beglaubigen lassen (§ 1154 Abs. 1 Satz 2 BGB). Fragen Sie in diesem Fall nach, wo der Brief liegt, denn ohne ihn kommt die Abtretung nicht zustande.

Rechnen Sie die Kosten beider Wege mit dem Nennbetrag der Grundschuld aus, denn nach ihm richten sich die Gebühren (§ 53 Abs. 1 GNotKG). Für die Eintragung einer Abtretung erhebt das Grundbuchamt eine halbe Gebühr (Nr. 14130 KV GNotKG). Auch die Abtretungserklärung der bisherigen Bank braucht die Form des § 29 GBO. Lässt die Bank ihre Unterschrift bei einem Notar beglaubigen, entsteht dafür eine eigene Gebühr von 0,2, mindestens 20 und höchstens 70 Euro (Nr. 25100 KV GNotKG), bei einem Entwurf durch den Notar mehr. Fragen Sie beide Banken, wer diese Kosten trägt. Eine neue Buchgrundschuld kostet dort eine volle Gebühr, eine neue Briefgrundschuld das 1,3-fache (Nr. 14121 und 14120 KV GNotKG), und hinzu kommt die Beurkundung der Bestellung beim Notar, in der Regel mit einer vollen Gebühr (Nr. 21200 KV GNotKG). Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro beträgt die volle Gebühr nach der Tabelle B 435 Euro, die halbe Gebühr für die Abtretung also 217,50 Euro (§ 34 GNotKG mit Anlage 2). Ist das neue Darlehen höher als die alte Grundschuld, reicht die Abtretung allein meist nicht aus, und das klärt die neue Bank mit Ihnen.

Mit der Abtretung unterschreiben Sie bei der neuen Bank eine eigene Erklärung darüber, welche Forderungen die Grundschuld künftig sichert. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht rät, auf diese Zweckerklärung besonders zu achten. Lesen Sie sie vor der Unterschrift und fragen Sie nach, wenn Ihnen der Umfang unklar ist, etwa ob sie nur das neue Darlehen erfasst oder alle künftigen Forderungen der Bank. Einwendungen, die Ihnen aus dem Sicherungsvertrag mit der bisherigen Bank gegen die Grundschuld zustehen, können Sie auch der neuen Bank entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB).

Rechnen Sie vom gewünschten Tag der Rückzahlung sechs Monate zurück. Das ist der späteste Tag, an dem die Kündigung bei der Bank sein muss, und für die Post planen Sie einige Tage Puffer ein. Schicken Sie die Kündigung erst ab, wenn die zehn Jahre abgelaufen sind. Das ist der sichere Weg, denn das Gesetz gibt Ihnen das Recht zur Kündigung „nach Ablauf von zehn Jahren“ (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Den Tag der Auszahlung bei der neuen Bank legen Sie in die zwei Wochen nach dem Wirksamwerden, möglichst an deren Anfang, damit eine kleine Verzögerung die Kündigung nicht zunichtemacht.

Haben mehrere Personen den Darlehensvertrag unterschrieben, lassen Sie die Kündigung von allen unterschreiben, damit über ihre Wirksamkeit kein Streit entstehen kann. Ein Einschreiben mit Rückschein belegt den Empfang mit einer Unterschrift. Ebenso gut lässt er sich durch einen Boten belegen, der den Brief in den Briefkasten der Bank einwirft und Tag und Uhrzeit notiert. Möglich ist auch die Abgabe in der Filiale gegen eine Empfangsbestätigung auf Ihrer Kopie. Sieht der Vertrag zusätzlich eine andere Form vor, etwa das Postfach im Online-Banking, schicken Sie die Kündigung trotzdem auch als Brief mit Zugangsnachweis, denn erschweren kann der Vertrag Ihr Kündigungsrecht ohnehin nicht (§ 489 Abs. 4 Satz 1 BGB).

Bitten Sie in der Kündigung um eine Bestätigung des Tages, an dem sie wirkt, und um eine Aufstellung des Betrags, der dann offen ist, mit den Zinsen je Tag. Diese Aufstellung braucht die neue Bank für die Ablösung. Erklärungen, die die Bank Ihnen nach dem Abschluss des Vertrags gibt, muss sie auf einem dauerhaften Datenträger abgeben, also etwa auf Papier oder als Datei (§ 492 Abs. 5 BGB). Kommt nach zwei Wochen keine Antwort, fragen Sie schriftlich nach.

Werkzeug: Vorlage: Kündigung nach zehn Jahren →

Der Ablauf hat in der Regel vier Schritte. Sie unterschreiben bei der neuen Bank den Auftrag zur Ablösung und nennen die bisherige Bank mit der Nummer des Darlehens. Die neue Bank fragt dort den Betrag zum Stichtag an. Die bisherige Bank nennt ihn zusammen mit den Bedingungen, unter denen sie die Unterlagen herausgibt. Dann überweist die neue Bank mit einem Treuhandauftrag, und die bisherige Bank schickt die Unterlagen. Ihr Anspruch darauf, dass die bisherige Bank die Grundschuld nach der Rückzahlung abtritt oder ihre Löschung bewilligt, ergibt sich aus Ihrem Sicherungsvertrag mit ihr.

Prüfen Sie den genannten Betrag an Ihrem letzten Kontoauszug und den Raten, die seitdem gezahlt wurden. Fragen Sie nach den Zinsen je Tag, falls das Geld einige Tage später eingeht. Kommt die Zahlung nach dem Ende der Zinsbindung, kann für die Zwischenzeit ein anderer Zins gelten. Kommt sie davor, wird aus der Ablösung eine vorzeitige Rückzahlung. Die bisherige Bank muss sie nur unter den Voraussetzungen des § 500 Abs. 2 Satz 2 BGB annehmen und kann dafür eine Entschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB). Legen Sie den Stichtag deshalb mit beiden Banken schriftlich auf den Tag fest, der sich aus Ihrem Vertrag ergibt.

Liegt der Stichtag vor dem Ende der Zinsbindung, teilen Sie der bisherigen Bank schriftlich mit, dass Sie vorzeitig zurückzahlen wollen. Die bisherige Bank muss Ihnen dann unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger mitteilen, ob die vorzeitige Rückzahlung zulässig ist, welchen Betrag Sie zahlen müssten und wie hoch eine Entschädigung wäre, und die Annahmen, auf die sie sich stützt, offenlegen (§ 493 Abs. 5 BGB). Mit diesen Angaben können Sie entscheiden, ob sich das Warten bis zum Ende der Bindung lohnt. Verlangt eine Bank für die Ablösung oder für die Herausgabe der Unterlagen ein eigenes Entgelt, lassen Sie sich die Grundlage dafür schriftlich nennen.

Zahlen Sie die Raten an die bisherige Bank weiter, bis die Ablösung bestätigt ist. Bitten Sie beide Banken um eine schriftliche Nachricht, sobald das Geld eingegangen ist und die Unterlagen verschickt sind. Die Eintragung im Grundbuch beantragt danach in der Regel die neue Bank oder der Notar. Über jede Eintragung erhalten Sie als eingetragener Eigentümer eine Nachricht des Grundbuchamts, die die Eintragung wörtlich wiedergibt (§ 55 Abs. 1 und 6 GBO). Prüfen Sie daran, ob in Abteilung III jetzt die neue Bank steht.

Der frühe Zeitpunkt hat einen rechtlichen Grund. Sobald die Bank Ihnen nach § 498 BGB eine Zahlungsfrist von zwei Wochen für den Rückstand setzt, läuft jedes Gespräch gegen diese Frist. Wer vorher selbst schreibt, verhandelt ohne diesen Druck und mit Unterlagen, die er in Ruhe zusammenstellen konnte.

Eine Aufstellung hilft im Gespräch vor allem dann, wenn sie belegt ist. Legen Sie die Nachweise über Einkommen und feste Ausgaben bei und rechnen Sie aus, welche Rate Sie auf Dauer tragen können. Sagen Sie auch, ob die Schwierigkeit vorübergehend ist, etwa wegen Krankheit oder Kurzarbeit, und ab wann sich das voraussichtlich ändert.

Ersetzt oder ergänzt die Bank Ihren Vertrag, um eine Kündigung wegen Rückstands oder eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, muss sie Ihre Kreditwürdigkeit nur dann neu prüfen, wenn der Betrag deutlich steigt (§ 505a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 mit Abs. 2 BGB). Ein Widerrufsrecht steht Ihnen bei einer solchen Rückzahlungsvereinbarung nicht zu, wenn die Bank bereits kündigen dürfte, die Vereinbarung ein gerichtliches Verfahren vermeidet und der Gesamtbetrag geringer ist als die Restschuld (§ 495 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dafür muss Ihnen die Bank vor dem Abschluss eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen geben, in der sie an ihr Angebot gebunden bleibt (§ 495 Abs. 3 BGB). Nutzen Sie diese Tage, um die Vereinbarung prüfen zu lassen, bevor Sie unterschreiben.

Wohnen Sie selbst im Haus und reicht das Einkommen knapp nicht, lassen Sie prüfen, ob Ihnen ein Lastenzuschuss zusteht. Das ist das Wohngeld für Menschen, die Eigentum an selbst genutztem Wohnraum haben (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WoGG). Sie beantragen es bei der Wohngeldbehörde Ihrer Gemeinde, Stadt oder Ihres Landkreises. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht rät, in einem solchen Fall früh eine Schuldnerberatungsstelle aufzusuchen. Setzt die Bank Ihnen doch eine Frist zur Zahlung des Rückstands, beginnt ein anderer Abschnitt, um den es im Wegweiser „Versteigerung abwenden“ geht.

Nennen Sie der Bank in Ihrem Schreiben ausdrücklich, welche Unterlage Sie wünschen. Eine Löschungsbewilligung und eine Abtretung der Grundschuld an Sie selbst sind verschiedene Urkunden, und mit einer Abtretung bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen. Was in Ihrem Fall sinnvoll ist, hängt von Ihren Plänen ab, etwa von einem Verkauf oder einer späteren Finanzierung, und wird im Einzelfall geprüft.

Für die Beglaubigung der Zustimmung zur Löschung samt Antrag berechnet der Notar eine feste Gebühr von 20 Euro (Nr. 25101 Nr. 2 KV GNotKG). Reicht der Notar die Erklärung für Sie beim Grundbuchamt ein, kommt für die Übermittlung eine weitere feste Gebühr von 20 Euro hinzu (Nr. 22124 KV GNotKG). Hinzu kommen Auslagen, etwa eine Pauschale für Post und Telekommunikation von höchstens 20 Euro, und die Umsatzsteuer (Nr. 32005 und 32014 KV GNotKG). Entwirft der Notar die Erklärung selbst, fällt statt dessen eine Gebühr für den Entwurf an. Für einen vollständigen Entwurf ist das eine halbe Gebühr nach dem Nennbetrag, bei einer Grundschuld über 200.000 Euro also 217,50 Euro (Nr. 24102 KV GNotKG mit § 92 Abs. 2 GNotKG). Die Beglaubigung am selben Tag und die Einreichung beim Grundbuchamt sind dann mit abgegolten (Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 2 und 4 KV GNotKG). Fragen Sie bei der Vereinbarung des Termins, ob Sie die Erklärung selbst mitbringen sollen oder ob der Notar sie entwirft.

Das Grundbuchamt erhebt für die Löschung eine halbe Gebühr nach dem Nennbetrag der Grundschuld (Nr. 14140 KV GNotKG mit § 53 Abs. 1 GNotKG). Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro sind das nach der Tabelle B 217,50 Euro (§ 34 GNotKG mit Anlage 2). Planen Sie diesen Betrag ein, denn das Grundbuchamt schickt die Kostenrechnung nach der Eintragung.

Ist der Brief verloren, muss er erst in einem Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht für kraftlos erklärt werden (§ 1162 mit § 1192 Abs. 1 BGB), und die Aufgebotsfrist kann bis zu einem Jahr betragen (§ 476 FamFG). Klären Sie deshalb früh, wo er liegt. Steht im Grundbuch eine Bank, die es unter diesem Namen nicht mehr gibt, gibt ihre Rechtsnachfolgerin die Bewilligung ab und muss die Nachfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen. Nach der Löschung erhalten Sie eine Nachricht des Grundbuchamts (§ 55 Abs. 1 GBO). Prüfen Sie dann an einem neuen Auszug, ob in Abteilung III nur noch steht, was stehen bleiben soll.

Werkzeug: Merkblatt: Grundschuld löschen lassen →