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Typische Schreiben von Bank, Vollstreckungsgericht, Grundbuchamt, Zwangsverwaltung und Notar: woran Sie sie erkennen, welche Frist gilt und was Sie jetzt tun.
Wer ein Haus finanziert, verkauft oder vor der Versteigerung bewahren will, bekommt Post von Absendern, deren Sprache nicht für Laien gemacht ist: Beschluss, Terminsbestimmung, Zwischenverfügung, Fälligkeitsmitteilung. Hinter jedem dieser Wörter steht ein bestimmter Abschnitt im Ablauf, und wer ihn erkennt, weiß auch, was als Nächstes kommt. Die Schreiben sind deshalb hier nach dem Absender geordnet. Zu jedem steht, woran Sie es erkennen, was es rechtlich bedeutet, welche Frist läuft und welche Handgriffe jetzt anstehen.
Welche Frist ein Brief in Gang setzt, richtet sich nach seiner rechtlichen Art. Beschlüsse des Vollstreckungsgerichts sind gerichtliche Entscheidungen. Betreffen sie Ihren Antrag auf Einstellung oder den Verkehrswert, greifen Sie sie mit der sofortigen Beschwerde an, die binnen einer Notfrist von zwei Wochen beim Amtsgericht oder beim Landgericht als Beschwerdegericht eingehen muss (§ 30b Abs. 3 und § 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG, § 793 und § 569 Abs. 1 ZPO). Für den Zuschlag gelten eigene Regeln (§§ 96 bis 104 ZVG). Gegen Entscheidungen des Grundbuchamts gibt es die Beschwerde, für die das Gesetz keine Frist setzt (§ 71 Abs. 1 GBO). Schreiben der Bank und der Notarin oder des Notars sind dagegen keine Entscheidungen. Diese Schreiben berufen sich auf Fristen aus dem Vertrag oder aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Darauf antworten Sie mit einer Zahlung, mit einer Vereinbarung oder in seltenen Fällen mit einer Klage.
Manche dieser Briefe setzen kurze Fristen, die sich nicht verlängern lassen, vor allem die Schreiben des Vollstreckungsgerichts. Andere bestätigen nur, dass etwas eingetragen oder erledigt ist. Wo eine Frist läuft, ist sie bei dem Schreiben genannt, zusammen mit dem Ereignis, mit dem sie beginnt, denn auf diesen Tag kommt es an. Wie Sie Beginn und Ende berechnen und was bei einer versäumten Frist bleibt, steht im Kasten „Für jeden Brief“.
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die das Darlehen gegeben hat und die Grundschuld hält, oder ein Unternehmen, an das sie Darlehen und Grundschuld abgetreten hat
Woran Sie es erkennen: Ein Schreiben der Bank mit einem Betreff wie „Ablauf Ihrer Zinsbindung“ oder „Ihr Prolongationsangebot“. Darin stehen der Tag, an dem die Sollzinsbindung endet, der Restbetrag zu diesem Tag und ein neuer Zinssatz, oft mit einem Datum, bis zu dem das Angebot gilt.
Was es bedeutet: Das Gesetz verpflichtet die Bank, Sie spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung zu unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist. Ist sie es, muss sie den Sollzinssatz nennen, den sie zum Zeitpunkt des Schreibens anbietet (§ 493 Abs. 1 BGB). Endet nicht nur die Zinsbindung, sondern der ganze Vertrag, gilt dieselbe Frist für die Mitteilung, ob sie das Darlehen fortführt, und dann muss sie die vorvertraglichen Pflichtangaben neu machen (§ 493 Abs. 2 BGB). Das Schreiben ist ein Angebot, kein Vertrag. Bis Sie annehmen, steht es Ihnen frei, Angebote anderer Banken einzuholen. Zum Ende der Zinsbindung haben Sie ein Kündigungsrecht, das kein Vertrag ausschließen oder erschweren kann (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 4 BGB). Nennt das Schreiben für einen Wechsel zum Ende der Bindung eine Vorfälligkeitsentschädigung, fragen Sie schriftlich nach der Grundlage. Eine solche Entschädigung setzt voraus, dass Sie bei der Rückzahlung noch Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden (§ 502 Abs. 1 Satz 1 BGB). Was geschieht, wenn Sie weder annehmen noch kündigen, regelt Ihr Vertrag. Sehen Sie dort nach, ob es dann zu einem veränderlichen Zinssatz weiterläuft.
Frist: Die Annahmefrist, die im Angebot steht. Für einen Wechsel zu einer anderen Bank zählt außerdem die gesetzliche Kündigungsfrist von einem Monat. Die Kündigung muss der Bank also spätestens einen Monat vor dem Tag zugehen, an dem die Zinsbindung endet (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Läuft das Darlehen danach zu einem veränderlichen Zinssatz weiter, können Sie es mit dreimonatiger Frist zu jedem beliebigen Zeitpunkt kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).
Woran Sie es erkennen: Ein Schreiben Ihrer Bank, eines anderen Unternehmens oder beider, in dem steht, dass die Forderungen aus Ihrem Darlehensvertrag abgetreten sind oder der Darlehensgeber gewechselt hat, mit Name, Anschrift und Kontaktdaten des neuen Gläubigers. Oft folgt kurz darauf ein Schreiben, das ein neues Konto für die Raten nennt.
Was es bedeutet: Ihre Bank darf die Forderung aus dem Darlehensvertrag abtreten. Die Bank muss Sie dann unverzüglich darüber und über die Kontaktdaten des neuen Gläubigers unterrichten (§ 496 Abs. 2 Satz 1 BGB). Entbehrlich ist das nur, solange vereinbart ist, dass Ihnen gegenüber weiter allein die bisherige Bank auftritt (§ 496 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB). Am Inhalt Ihres Vertrags ändert die Abtretung nichts. Einwendungen, die Sie gegen Ihre Bank hatten, können Sie auch dem neuen Gläubiger entgegenhalten, und auf dieses Recht kann vertraglich nicht verzichtet werden (§ 404 und § 496 Abs. 1 BGB). Zahlungen an die bisherige Bank, die Sie leisten, bevor Sie von der Abtretung wissen, muss der neue Gläubiger gegen sich gelten lassen (§ 407 Abs. 1 BGB). Wird die Grundschuld mit übertragen, gelten die Einreden aus dem Sicherungsvertrag mit Ihrer Bank auch gegenüber dem neuen Inhaber, sofern er sie nach dem 19. August 2008 erworben hat (§ 1192 Abs. 1a BGB, Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB). Auch die Pflicht, Sie vor dem Ende der Zinsbindung zu unterrichten, trifft dann den neuen Gläubiger, wenn nicht weiter die bisherige Bank allein auftritt (§ 493 Abs. 6 BGB).
Woran Sie es erkennen: Ein Schreiben der Bank, oft als Einschreiben, mit einer Aufstellung der rückständigen Raten, einer Frist von mindestens zwei Wochen und dem Satz, dass die Bank nach Ablauf der Frist die gesamte Restschuld verlangen werde. Meist bietet die Bank darin oder kurz vorher ein Gespräch über eine einvernehmliche Regelung an, denn das soll sie spätestens mit der Fristsetzung tun (§ 498 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Was es bedeutet: Dieses Schreiben ist die letzte Stufe vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Ob es diese Wirkung haben kann, lässt sich am Brief selbst nachprüfen, denn bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen müssen alle Voraussetzungen des § 498 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB zusammen vorliegen. Die Aufstellung muss zwei Raten hintereinander ausweisen, die ganz oder teilweise offen sind und mit denen Sie im Verzug sind. Der Rückstand muss mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags erreichen, also des Darlehensbetrags aus dem Vertrag und nicht der heutigen Restschuld. Der Brief muss eine Frist von mindestens zwei Wochen setzen und ankündigen, dass danach die gesamte Restschuld verlangt wird. Erst wenn diese Frist ohne Zahlung verstreicht, kann die Bank die Kündigung auf den Verzug stützen. Wurde Ihr Vertrag vor dem 19. August 2008 geschlossen und hat die Bank ihn seither nicht übertragen, gilt § 498 BGB nur in einer älteren Fassung (Art. 229 § 18 Abs. 1 EGBGB). Ob die Kündigung dann an dieselben Voraussetzungen gebunden ist, wird im Einzelfall geprüft.
Frist: Mindestens zwei Wochen, gerechnet ab dem Zugang des Schreibens (§ 498 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB). Hat die Bank einen bestimmten Tag genannt, gilt dieser, wenn er nicht früher liegt. Ist die gesetzte Frist kürzer, fehlt nach dem Wortlaut des Gesetzes eine der Voraussetzungen für die Kündigung.
Woran Sie es erkennen: Ein Schreiben der Bank mit dem Wort „Kündigung“ oder „Gesamtfälligstellung“ im Betreff und einer Forderungsaufstellung mit Restschuld, rückständigen Raten, Verzugszinsen und manchmal einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Was es bedeutet: Mit einer wirksamen Kündigung ist die gesamte Restschuld auf einmal fällig. Die Bank kann jetzt aus ihren Sicherheiten vorgehen, bei einem Hausdarlehen vor allem aus der Grundschuld. Dazu kündigt sie die Grundschuld, wenn das nicht schon geschehen ist, und bereitet die Zwangsversteigerung vor. Auf die fällige Restschuld verlangt sie nach einer Kündigung wegen Verzugs Verzugszinsen. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen sieht das Gesetz dafür 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz für das Jahr vor. Im Einzelfall kann ein höherer oder ein niedrigerer Schaden nachgewiesen werden (§ 497 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 4 Satz 1 BGB). Verlangt die Bank nach einer Kündigung wegen Verzugs neben den Verzugszinsen eine Vorfälligkeitsentschädigung, fragen Sie schriftlich nach der Grundlage. Für zwei Darlehen aus dem Jahr 2004 hat der Bundesgerichtshof eine solche Entschädigung nach der damals geltenden Fassung des § 497 Abs. 1 BGB ausgeschlossen (Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 103/15). Ob das auf Ihren Vertrag übertragbar ist, wird im Einzelfall geprüft.
Frist: Das Datum, zu dem die Bank Zahlung verlangt. Eine gesetzliche Frist, binnen derer Sie antworten müssen, gibt es nicht. Einwände gegen die Kündigung oder gegen einzelne Beträge erheben Sie schriftlich gegenüber der Bank.
Woran Sie es erkennen: Ein Schreiben der Bank, das ausdrücklich die Grundschuld kündigt und dazu ihre laufende Nummer in Abteilung III des Grundbuchs und den Betrag nennt. Oft wird Ihnen zugleich oder kurz danach in einem gelben Umschlag eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde zugestellt, mit der Sie die Grundschuld bestellt und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben.
Was es bedeutet: Das Kapital einer Grundschuld wird erst nach einer Kündigung fällig, und die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate (§ 1193 Abs. 1 BGB). Sichert die Grundschuld eine Geldforderung, etwa Ihr Darlehen, darf davon nicht abgewichen werden (§ 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB). Diese Sperre gilt aber nur für Grundschulden, die nach dem 19. August 2008 bestellt worden sind (Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB). In älteren Urkunden kann vereinbart sein, dass das Kapital ohne Kündigung oder mit kürzerer Frist fällig wird. Die Kündigungsfrist betrifft außerdem nur das Kapital der Grundschuld. Wegen fälliger Grundschuldzinsen kann die Bank je nach Inhalt der Urkunde schon vorher die Zwangsversteigerung beantragen. Vollstrecken darf sie aus der notariellen Urkunde erst, wenn diese Ihnen mindestens zwei Wochen vorher zugestellt worden ist (§ 798 und § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Ist die Grundschuld nach dem 19. August 2008 an einen neuen Inhaber übertragen worden, können Sie ihm die Einreden aus dem Sicherungsvertrag ebenso entgegenhalten wie Ihrer Bank (§ 1192 Abs. 1a BGB, Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB).
Frist: Sechs Monate ab Zugang der Kündigung für das Kapital (§ 1193 Abs. 1 Satz 3 BGB), bei älteren Grundschulden nach dem Inhalt der Urkunde. Dazu kommt die Wartefrist von zwei Wochen ab Zustellung der Urkunde (§ 798 ZPO). Beide Fristen laufen nebeneinander, maßgeblich ist das spätere Ende.
Abteilung für Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen (Vollstreckungsgericht), zuständig für den Ort des Grundstücks
Woran Sie es erkennen: Ein gelber Umschlag mit förmlicher Zustellung. Darin ein Beschluss, dessen Aktenzeichen meist den Buchstaben K enthält, unter dem die Amtsgerichte Zwangsversteigerungen führen. Das Amtsgericht ordnet darin die Zwangsversteigerung Ihres Grundstücks an und nennt den Gläubiger, den Titel und die Beträge, wegen derer versteigert wird. Möglichst zugleich stellt das Gericht Ihnen einen Hinweis auf Ihr Recht zu, binnen zwei Wochen die einstweilige Einstellung zu beantragen (§ 30b Abs. 1 ZVG).
Was es bedeutet: Mit dem Beschluss ist das Grundstück für den Gläubiger beschlagnahmt (§ 20 Abs. 1 ZVG). Wirksam wird sie mit der Zustellung an Sie oder schon früher, wenn das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks beim Grundbuchamt eingeht und die Eintragung bald folgt (§ 22 Abs. 1 ZVG). Danach steht der Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch (§ 19 Abs. 1 ZVG). Die Beschlagnahme wirkt wie ein Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Sie bleiben Eigentümer, wohnen weiter im Haus und dürfen es im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft verwalten und nutzen (§ 24 ZVG). Ein Verkauf aus eigener Hand bleibt möglich. Gegenüber dem betreibenden Gläubiger ist er aber unwirksam (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG, § 135 Abs. 1 BGB). Deshalb braucht es seine Mitwirkung, etwa die Rücknahme seines Antrags, sobald er sein Geld erhält (§ 29 ZVG). Mit der Zustellung des Hinweises beginnt die Frist für den Antrag auf einstweilige Einstellung. Das Gericht kann das Verfahren auf diesen Antrag bis zu sechs Monate lang anhalten (§ 30a Abs. 1 ZVG). Es entscheidet nach dem, was Sie mit Belegen vortragen, vor allem wie die Versteigerung in dieser Zeit vermieden werden soll und wie es zu den Rückständen kam (§ 30a Abs. 1 ZVG). Dazu gehört, welche Zahlungen Sie während der Einstellung leisten können (§ 30a Abs. 3 ZVG). Was in den Antrag gehört, zeigt die Ausfüllhilfe zum Antrag auf einstweilige Einstellung. Tritt später ein weiterer Gläubiger dem Verfahren bei, erhalten Sie einen Beitrittsbeschluss. Weil dieser Gläubiger dieselben Rechte hat wie der erste (§ 27 Abs. 2 ZVG), läuft die Frist für sein Verfahren erst ab der Zustellung eines eigenen Hinweises (§ 30b Abs. 1 ZVG).
Frist: Zwei Wochen ab Zustellung des Hinweises. Es ist eine Notfrist, die das Gericht nicht verlängern kann (§ 30b Abs. 1 ZVG, § 224 Abs. 2 ZPO). Maßgeblich ist das Datum, das der Zusteller auf dem Umschlag vermerkt hat. Die Frist beginnt erst mit der Zustellung eines Hinweises, der das Antragsrecht, den Fristbeginn und die Folgen eines versäumten Antrags nennt (§ 30b Abs. 1 Satz 2 ZVG).
Woran Sie es erkennen: Zuerst meist ein Schreiben des Gerichts, dem das Gutachten einer Sachverständigen oder eines Sachverständigen mit Fotos und Plänen beiliegt, und die Bitte um eine Stellungnahme bis zu einem genannten Datum. Später ein Beschluss, in dem das Gericht den Verkehrswert des Grundstücks in Euro festsetzt, mit einer Rechtsbehelfsbelehrung.
Was es bedeutet: Den Verkehrswert bestimmt das Vollstreckungsgericht, wenn nötig gestützt auf ein Sachverständigengutachten (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG). Mit dem Gutachten erhalten Sie in der Regel eine Frist zur Stellungnahme, mit dem späteren Beschluss die Frist für die Beschwerde. Der festgesetzte Wert steht in der Terminsbestimmung (§ 38 Abs. 1 ZVG), und an ihm misst das Gericht im ersten Termin das Meistgebot (§ 74a Abs. 1, § 85a Abs. 1 ZVG). Nach ihm richten sich auch die Gerichtsgebühren (§ 54 Abs. 1 GKG). Einwände gegen den Wert gehören deshalb in diesen Abschnitt des Verfahrens, denn gegen den Zuschlag lässt sich später nicht mehr einwenden, der Wert sei unrichtig festgesetzt (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG). Prüfen Sie im Gutachten zuerst Wohnfläche und Baujahr, danach den Zustand und die Rechte in Abteilung II, und belegen Sie jeden Fehler mit der Seitenzahl. Ergeben sich nach der Festsetzung wesentliche neue Tatsachen, etwa ein Wasserschaden oder eine abgeschlossene Sanierung, kann eine neue Festsetzung in Betracht kommen. Teilen Sie das dem Gericht dann mit Belegen mit. Das Gericht darf das Gutachten auch im Internet veröffentlichen (§ 38 Abs. 2 ZVG).
Frist: Für die Stellungnahme zum Gutachten die Frist aus dem Anschreiben des Gerichts. Genügt die Zeit nicht, beantragen Sie noch innerhalb der Frist und mit Gründen eine längere Frist (§ 224 Abs. 2 ZPO). Gegen den Festsetzungsbeschluss ist die sofortige Beschwerde zulässig. Für sie gilt eine Notfrist: Die Beschwerde muss innerhalb von zwei Wochen nach der Zustellung beim Amtsgericht oder beim Landgericht eingehen (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG, § 569 Abs. 1 ZPO).
Woran Sie es erkennen: Ein förmlich zugestelltes Schreiben mit der Überschrift „Terminsbestimmung“. Es muss das Grundstück bezeichnen, Zeit und Ort nennen, angeben, dass im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird, und alle, deren Rechte nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, zur Anmeldung auffordern (§ 37 ZVG). Meist stehen darin auch Grundbuchblatt, Größe und Verkehrswert (§ 38 Abs. 1 ZVG).
Was es bedeutet: Der Termin ist öffentlich. Das Gericht macht die Terminsbestimmung im Bekanntmachungsblatt oder in einem elektronischen System bekannt, etwa im Portal der Justiz für Zwangsversteigerungen (§ 39 Abs. 1 ZVG). Das muss mindestens sechs Wochen vor dem Termin geschehen sein (§ 43 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Sie als Schuldner müssen die Terminsbestimmung spätestens vier Wochen vor dem Termin förmlich erhalten haben (§ 43 Abs. 2 ZVG). War das Verfahren eingestellt, genügen für die Bekanntmachung zwei Wochen (§ 43 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Ist die Terminsbestimmung nicht sechs Wochen vor dem Termin bekannt gemacht, ist der Termin aufzuheben und neu zu bestimmen (§ 43 Abs. 1 ZVG). Dasselbe gilt, wenn sie Ihnen nicht vier Wochen vorher zugestellt ist, es sei denn, Sie genehmigen das Verfahren (§ 43 Abs. 2 ZVG). Findet der Termin trotzdem statt, ist der Zuschlag zu versagen (§ 83 Nr. 1 und 7 ZVG). Den Fehler bei der Zustellung an Sie übergeht das Gericht nur, wenn Ihr Recht durch den Zuschlag nicht beeinträchtigt wird oder Sie das Verfahren in öffentlich beglaubigter Form genehmigen (§ 84 ZVG). Im Laufe der vierten Woche vor dem Termin soll das Gericht Ihnen außerdem mitteilen, auf wessen Antrag und wegen welcher Ansprüche versteigert wird (§ 41 Abs. 2 ZVG). Bis zur Entscheidung über den Zuschlag kann der betreibende Gläubiger die Einstellung bewilligen (§ 30 Abs. 1 ZVG). Erklärt er das erst nach dem Schluss der Versteigerung, versagt das Gericht den Zuschlag (§ 33 ZVG). Legen Sie im Termin den Nachweis einer Bank vor, dass Sie oder ein Dritter den Betrag an die Gerichtskasse gezahlt haben, der den Gläubiger befriedigt und die Kosten deckt, wird das Verfahren ebenfalls eingestellt (§ 75 ZVG).
Frist: Für Sie läuft keine Frist. Der Termin selbst ist der feste Punkt: Rechte, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, werden bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten angemeldet (§ 37 Nr. 4 ZVG), und eine Bewilligung des Gläubigers wirkt bis zur Entscheidung über den Zuschlag (§§ 30, 33 ZVG).
Woran Sie es erkennen: Ein Beschluss, der den Zuschlag an einen namentlich genannten Ersteher zu einem bestimmten Gebot erteilt. Das Gericht verkündet ihn im Versteigerungstermin oder in einem eigenen Verkündungstermin, der nicht mehr als eine Woche später liegen soll (§ 87 ZVG). Waren Sie bei keinem der beiden Termine anwesend, wird er Ihnen förmlich zugestellt (§ 88 ZVG).
Was es bedeutet: Der Zuschlag wird mit der Verkündung wirksam, und der Ersteher wird damit Eigentümer, sofern der Beschluss nicht auf Beschwerde rechtskräftig aufgehoben wird (§ 89 und § 90 Abs. 1 ZVG). Das Grundbuch wird erst später berichtigt, wenn der Zuschlag rechtskräftig und der Teilungsplan ausgeführt ist (§ 130 Abs. 1 ZVG). Aus dem Zuschlagsbeschluss kann der Ersteher gegen Sie die Räumung betreiben, ohne dass er ein Urteil braucht (§ 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Für Ausgaben, die Sie vor dem Zuschlag in das Haus gesteckt haben, schuldet er keinen Ersatz (§ 93 Abs. 2 ZVG). Würde die Räumung Sie wegen ganz besonderer Umstände so hart treffen, dass das gegen die guten Sitten verstieße, gibt es den Antrag auf Vollstreckungsschutz beim Vollstreckungsgericht. Bei einer Räumung muss er dem Gericht bis zwei Wochen vor dem angesetzten Räumungstermin vorliegen. Später geht das nur, wenn der Anlass erst nach dieser Grenze eingetreten ist oder Sie unverschuldet nicht früher handeln konnten (§ 765a Abs. 1 und 3 ZPO). Nach dem Zuschlag bestimmt das Gericht einen Termin zur Verteilung des Erlöses und stellt Ihnen die Ladung zu (§ 105 Abs. 1 und 2 ZVG). Vom Erlös zieht das Gericht vorab die Verfahrenskosten ab, den Rest erhalten die Berechtigten nach ihrem Rang (§ 109 ZVG). Bleibt nach allen Berechtigten ein Rest, steht er Ihnen als früherem Eigentümer zu, soweit ihn nicht ein Gläubiger gepfändet hat.
Frist: Sofortige Beschwerde binnen einer Notfrist von zwei Wochen (§ 96 ZVG, § 569 Abs. 1 ZPO). Waren Sie im Versteigerungs- oder im Verkündungstermin anwesend, beginnt sie mit der Verkündung, sonst mit der Zustellung (§ 88 und § 98 Satz 2 ZVG). Gestützt werden kann die Beschwerde nur auf die Verfahrensfehler, die das Gesetz aufzählt, oder darauf, dass der Zuschlag zu anderen als den festgelegten Bedingungen erteilt wurde (§ 100 Abs. 1 ZVG).
Woran Sie es erkennen: Ein Brief eines Sachverständigen mit dem Aktenzeichen des Vollstreckungsgerichts, einem vorgeschlagenen Tag für die Besichtigung und der Bitte, Unterlagen wie Pläne, Wohnflächenberechnung oder Energieausweis bereitzuhalten. Kurz zuvor kommt oft ein Schreiben des Gerichts, das ihn als Sachverständigen benennt.
Was es bedeutet: Das Gericht hat den Sachverständigen beauftragt, damit es den Verkehrswert festsetzen kann (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG). Er arbeitet für das Gericht, nicht für den Gläubiger. Ins Haus darf er nur, wenn Sie oder die Bewohner ihn hereinlassen. Lehnen Sie ab, bewertet er nach dem äußeren Eindruck und den Akten und vermerkt das im Gutachten. Haben Sie Zweifel an seiner Unparteilichkeit, etwa weil er für den Gläubiger tätig ist, können Sie ihn aus denselben Gründen ablehnen wie eine Richterin oder einen Richter (§ 406 Abs. 1 ZPO).
Frist: Für eine Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit zwei Wochen ab Verkündung oder Zustellung des Beschlusses, mit dem das Gericht den Sachverständigen ernannt hat. Später ist die Ablehnung nur zulässig, wenn Sie glaubhaft machen, dass Sie den Grund ohne Verschulden nicht früher geltend machen konnten (§ 406 Abs. 2 ZPO).
Woran Sie es erkennen: Ein gebundenes Gutachten mit dem Briefkopf des Gutachterausschusses für Grundstückswerte bei der Stadt, dem Kreis oder dem Landratsamt, mit Beschreibung des Grundstücks, Wertermittlung und einem Verkehrswert zu einem Stichtag. Es kommt nach Ihrem eigenen Antrag oder als Abschrift, wenn eine andere berechtigte Stelle es beantragt hat.
Was es bedeutet: Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert unter anderem auf Antrag des Eigentümers (§ 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Das Gutachten bindet niemanden, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB). Beantragt es eine andere Stelle, etwa ein Gericht, erhalten Sie als Eigentümer eine Abschrift (§ 193 Abs. 4 BauGB). Der Wert gilt für die Verhältnisse am Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und für den Zustand des Grundstücks zum Qualitätsstichtag (§ 2 Abs. 1 ImmoWertV). Für Verhandlungen über einen Verkauf, einen Teilverkauf oder eine Leibrente gibt es Ihnen eine Zahl, die nicht von der Gegenseite stammt.
vom Vollstreckungsgericht bestellt
Woran Sie es erkennen: Ein Schreiben mit dem Aktenzeichen des Vollstreckungsgerichts und einer Kopie des Beschlusses über die Anordnung der Zwangsverwaltung und die Bestellung des Verwalters. Darin wird ein Termin genannt, an dem der Verwalter das Grundstück in Besitz nehmen will.
Was es bedeutet: Die Zwangsverwaltung ist ein eigenes Verfahren, mit dem ein Gläubiger aus den laufenden Erträgen des Grundstücks befriedigt werden will. Die Zwangsverwaltung kann neben einer Zwangsversteigerung laufen. Mit der Beschlagnahme verlieren Sie die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks (§ 148 Abs. 2 ZVG). Das Gericht übergibt dem Verwalter das Grundstück durch eine Gerichtsvollzieherin oder einen Gerichtsvollzieher oder ermächtigt ihn, sich den Besitz selbst zu verschaffen (§ 150 Abs. 2 ZVG). Über die Inbesitznahme schreibt der Verwalter einen Bericht für das Gericht, in dem auch die Räume stehen, die Ihnen belassen werden (§ 3 Abs. 1 Nr. 6 Zwangsverwalterverordnung). Wohnen Sie zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück, muss der Verwalter Ihnen die Räume lassen, ohne die Ihr Haushalt nicht auskommt (§ 149 Abs. 1 ZVG), und zwar unentgeltlich (§ 5 Abs. 2 Nr. 2 Zwangsverwalterverordnung). Andere Teile, etwa eine leer stehende Einliegerwohnung oder eine Garage, nutzt der Verwalter in der Regel durch Vermietung (§ 5 Abs. 2 Zwangsverwalterverordnung). Gefährden Sie oder ein Mitglied Ihres Hausstands das Grundstück oder die Verwaltung, ordnet das Gericht auf Antrag die Räumung an (§ 149 Abs. 2 ZVG).
Frist: Für Sie läuft keine gesetzliche Frist. Der genannte Termin ist der Zeitpunkt, zu dem der Verwalter den Besitz übernehmen will. Einen Antrag auf einstweilige Einstellung, wie es ihn bei der Zwangsversteigerung gibt, sieht das Gesetz für die Zwangsverwaltung nicht vor, denn § 146 Abs. 1 ZVG verweist nur auf die Vorschriften über die Anordnung.
Woran Sie es erkennen: Ein Schreiben des Verwalters mit einer Liste von Unterlagen, etwa Gebäudeversicherung, Grundsteuerbescheid, Wartungsverträge, Abrechnungen der Versorger, bei einer Eigentumswohnung die Abrechnung des Hausgelds.
Was es bedeutet: Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alles zu tun, was nötig ist, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu nutzen (§ 152 Abs. 1 ZVG). In seinem Bericht an das Gericht muss er unter anderem die öffentlichen Lasten, die Forderungen gegen Versicherungen samt Beitragsrückständen und die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben festhalten (§ 3 Abs. 1 Nr. 4, 5, 7 und 8 Zwangsverwalterverordnung). Dafür braucht er Ihre Unterlagen. Aus den Nutzungen bestreitet er zuerst die Ausgaben der Verwaltung und die Kosten des Verfahrens, die Überschüsse verteilt er nach der gesetzlichen Rangfolge auf die Berechtigten (§ 155 Abs. 1 und 2 ZVG). Das Vollstreckungsgericht beaufsichtigt ihn. Es gibt ihm nach Anhörung von Gläubiger und Schuldner Anweisungen, kann gegen ihn Zwangsgeld festsetzen und ihn entlassen (§ 153 ZVG).
Frist: Die Frist, die der Verwalter in seinem Schreiben nennt. Eine gesetzliche Frist gibt es dafür nicht.
Woran Sie es erkennen: Ein kurzes Schreiben des Grundbuchamts mit Gemarkung, Blattnummer und dem Wortlaut einer neuen Eintragung, etwa der Löschung einer Grundschuld, einer Reallast für Ihre Leibrente oder eines Wohnungsrechts, das Sie sich beim Verkauf vorbehalten haben. Hat der Notar den Antrag eingereicht, geht die Nachricht auch dorthin.
Was es bedeutet: Jede Eintragung soll dem Notar, der den Antrag eingereicht hat, dem Antragsteller, dem eingetragenen Eigentümer und allen bekannt gemacht werden, zu deren Gunsten sie erfolgt ist oder deren Recht sie betrifft (§ 55 Abs. 1 GBO). Die Nachricht gibt die Eintragung wörtlich wieder und nennt ihre Stelle im Grundbuch (§ 55 Abs. 6 GBO). Die Nachricht ist Ihr Beleg, dass im Grundbuch steht, was vereinbart war. Eine Beschwerde gegen die Eintragung selbst gibt es nicht. Hat das Grundbuchamt gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen und ist das Grundbuch dadurch unrichtig geworden, kann nur verlangt werden, dass es von Amts wegen einen Widerspruch einträgt oder eine inhaltlich unzulässige Eintragung löscht (§ 71 Abs. 2 und § 53 Abs. 1 GBO).
Woran Sie es erkennen: Ein Schreiben des Grundbuchamts, in dem steht, dass der Eintragung ein Hindernis entgegensteht. Es nennt das Hindernis, etwa eine fehlende Unterschrift, eine fehlende Zustimmung oder eine nicht beglaubigte Erklärung, und setzt eine Frist, es zu beheben.
Was es bedeutet: Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, weist das Grundbuchamt den Antrag entweder zurück oder setzt eine angemessene Frist, das Hindernis zu beheben (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO). Mit der Zwischenverfügung hat es den zweiten Weg gewählt. Ist bis zum Fristende nicht nachgewiesen, dass das Hindernis behoben ist, weist es den Antrag zurück (§ 18 Abs. 1 Satz 2 GBO). Solange der Antrag offen ist, behält er seinen Platz. Eine später beantragte Eintragung, die dasselbe Recht betrifft, darf nicht vorher erledigt werden, und das Grundbuchamt sichert den früheren Antrag dann von Amts wegen durch eine Vormerkung oder einen Widerspruch (§ 17 und § 18 Abs. 2 GBO). Erklärungen, die für die Eintragung nötig sind, müssen in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO).
Frist: Die Frist, die das Grundbuchamt bestimmt hat (§ 18 Abs. 1 GBO). Vor ihrem Ablauf können Sie schriftlich und mit Begründung um eine Verlängerung bitten. Gegen die Zwischenverfügung selbst ist die Beschwerde möglich. Die Beschwerde ist an keine Frist gebunden und kann beim Grundbuchamt oder beim Oberlandesgericht eingelegt werden (§§ 71, 72 und 73 Abs. 1 GBO).
der Ihren Kaufvertrag, Teilverkauf oder Verkauf gegen Leibrente beurkundet
Woran Sie es erkennen: Ein Schreiben des Notariats mit dem Vermerk „Entwurf“ auf jeder Seite, oft mit einem Terminvorschlag für die Beurkundung und einer Bitte um Angaben, etwa zur Bank, deren Grundschuld abgelöst werden soll.
Was es bedeutet: Der Entwurf bindet noch niemanden, denn wirksam wird der Vertrag erst mit der Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). An ihm machen Sie bis zum Termin Ihre Fragen und Änderungswünsche fest. Ist die Gegenseite ein Unternehmen und handeln Sie als Verbraucher, soll der geplante Text nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG in der Regel vierzehn Tage früher bei Ihnen sein. Wird die Zeit knapp, bitten Sie um einen späteren Termin. Kosten entstehen schon mit dem Entwurf. Wer ihn in Auftrag gibt, schuldet sie auch dann, wenn es nicht zur Beurkundung kommt (§ 29 Nr. 1 GNotKG). Kommt es zur Beurkundung, haften gegenüber dem Notar alle, deren Erklärungen beurkundet sind, als Gesamtschuldner, gleich was der Vertrag über die Kosten sagt (§ 30 Abs. 1 und § 32 Abs. 1 GNotKG). Fragen Sie deshalb, wer den Entwurf bestellt hat.
Frist: Für Sie läuft keine Frist. Den vorgeschlagenen Termin können Sie verschieben lassen, wenn Sie mehr Zeit brauchen.
Woran Sie es erkennen: Ein Schreiben des Notars an den Käufer, das Sie in Kopie erhalten. Darin bestätigt er, dass alles erfüllt ist, was der Vertrag für die Zahlung verlangt, und dass der Kaufpreis binnen einer bestimmten Frist zu zahlen ist, oft aufgeteilt in einen Betrag für Ihre Bank und einen Betrag für Sie.
Was es bedeutet: Mit diesem Schreiben bestätigt der Notar, dass die Voraussetzungen vorliegen, an die der Vertrag die Zahlung knüpft. Welche das sind, steht in Ihrem Vertrag. Dazu können die Eintragung der Vormerkung für den Käufer (§ 883 BGB), das Zeugnis der Gemeinde zum Vorkaufsrecht (§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB) und die Unterlagen Ihrer Bank zur Löschung der Grundschuld gehören. Ab dem Zugang beim Käufer läuft die Frist, die der Vertrag für die Zahlung setzt. Rechnen Sie aus, an welchem Tag sie endet, und vergleichen Sie die Beträge im Schreiben mit der Aufstellung Ihrer Bank und mit dem Konto, das Sie dem Notar genannt haben. Zahlt der Käufer bis dahin nicht, setzen Sie ihm nicht vorschnell selbst eine Frist. Ein Rücktritt verlangt eine angemessene Frist, die erfolglos abgelaufen ist (§ 323 Abs. 1 BGB), und wie sie zu bemessen und zu formulieren ist und was der Vertrag dazu regelt, wird im Einzelfall geprüft.
Frist: Die Zahlungsfrist für den Käufer, die im Kaufvertrag steht und in der Mitteilung genannt ist. Für Sie läuft keine Frist.
Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe. Sie ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
