Fristen im Verfahren über die Zwangsversteigerung

So bestimmen Sie Beginn und Ende

• Bei jedem förmlich zugestellten Schreiben den Tag der Zustellung notieren. Bei Einlegen in den Briefkasten oder Niederlegung ist das das Datum auf dem Umschlag, bei Übergabe von Hand der Tag der Übergabe. Den Umschlag zu dem Schreiben legen.Wird das Schreiben in den Briefkasten eingelegt, gilt es mit dem Einlegen als zugestellt, auch wenn Sie es erst Tage später öffnen. Das Datum vermerkt der Zusteller dann auf dem Umschlag (§ 180 Satz 2 und 3 ZPO), ebenso bei der Niederlegung (§ 181 Abs. 1 Satz 5 ZPO). Nehmen Sie das Schreiben selbst entgegen, ist es mit der Übergabe zugestellt (§ 177 ZPO).
• Lag nur ein Zettel über eine Niederlegung im Briefkasten, den Tag notieren, an dem der Zettel eingeworfen wurde.Das niedergelegte Schreiben gilt schon mit der Abgabe dieser Mitteilung als zugestellt, nicht erst mit der Abholung (§ 181 Abs. 1 Satz 4 ZPO). Es liegt drei Monate zur Abholung bereit (§ 181 Abs. 2 ZPO). Holen Sie es trotzdem am nächsten Werktag ab, denn die Frist läuft bereits.
• Bei einer Frist in Wochen den Tag der Zustellung nicht mitzählen und die Frist an dem Wochentag enden lassen, an dem zugestellt wurde.Wird an einem Dienstag zugestellt, endet eine Frist von zwei Wochen am Dienstag zwei Wochen später um 24 Uhr (§ 222 Abs. 1 ZPO mit § 187 Abs. 1 und § 188 Abs. 2 BGB).
• Fällt das Ende auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feiertag, den nächsten Werktag als letzten Tag eintragen.§ 222 Abs. 2 ZPO. Liegt das Gericht in einem anderen Land als Ihr Wohnort, fragen Sie bei der Geschäftsstelle nach, welche Feiertage dort gelten.
• Notfristen im Kalender besonders kennzeichnen.Notfristen sind nur die Fristen, die das Gesetz ausdrücklich so nennt (§ 224 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Wer ohne Verschulden verhindert war, kann binnen zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses Wiedereinsetzung beantragen und holt in derselben Frist das Versäumte nach (§§ 233, 234 Abs. 1 und 2, § 236 Abs. 2 ZPO). Fehlt in einer anfechtbaren Entscheidung die Belehrung über das Rechtsmittel oder ist sie falsch, wird vermutet, dass Sie die Versäumung nicht verschuldet haben (§ 232, § 233 Satz 2 ZPO). Nach einem Jahr ist Wiedereinsetzung ausgeschlossen (§ 234 Abs. 3 ZPO).

Bevor das Gericht das Verfahren anordnet

• Mahnung der Bank wegen rückständiger Raten: zwei Wochen, um den genannten Betrag zu zahlen, bevor die Bank das ganze Darlehen kündigen darf.Notieren Sie den letzten Tag der Frist, den das Schreiben nennt, und nehmen Sie das Gesprächsangebot der Bank schriftlich an. Ein Gespräch über eine einverständliche Regelung soll die Bank spätestens mit der Fristsetzung anbieten (§ 498 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei einem Verbraucherdarlehen für eine Immobilie darf sie wegen Verzugs erst kündigen, wenn zwei Raten hintereinander ganz oder teilweise offen sind und der Rückstand 2,5 Prozent des Nennbetrags erreicht. Außerdem muss sie für den Fall der Nichtzahlung die gesamte Restschuld angedroht haben (§ 498 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BGB). Für Verträge, die vor dem 19. August 2008 geschlossen wurden, gilt eine ältere Fassung (Art. 229 § 18 Abs. 1 EGBGB).
• Kündigung der Grundschuld: sechs Monate Kündigungsfrist bis zur Fälligkeit des Kapitals, gerechnet ab dem Zugang des Kündigungsschreibens.§ 1193 Abs. 1 Satz 3 BGB. Sichert die Grundschuld ein Darlehen, lässt sich diese Frist vertraglich nicht abkürzen (§ 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB). Das gilt aber nur für Grundschulden, die nach dem 19. August 2008 bestellt worden sind (Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB). Bei einer älteren Grundschuld steht die Frist in der Bestellungsurkunde. Lesen Sie dort nach.
• Wartefrist nach Zustellung der notariellen Urkunde: zwei Wochen, bevor die Vollstreckung aus ihr beginnen darf.§ 798 ZPO. Die Bank vollstreckt meist aus der Urkunde, in der die Grundschuld bestellt wurde und Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Zugestellt wird sie auf Betreiben der Bank, meist durch eine Gerichtsvollzieherin oder einen Gerichtsvollzieher. Eine Zustellung durch den Gläubiger genügt (§ 750 Abs. 1 Satz 2, § 795 ZPO). Heben Sie das Zustellschreiben mit dem Datum auf.

Nach der Zustellung des Anordnungsbeschlusses

• Tag der Zustellung notiert: Von ihm an ist das Grundstück beschlagnahmt.Die Beschlagnahme wird mit der Zustellung an Sie wirksam, schon früher, wenn das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks vorher beim Grundbuchamt eingeht und die Eintragung bald folgt (§ 22 Abs. 1 ZVG). Ab dann wirkt sie wie ein Verbot, das Grundstück zu veräußern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG).
• Notfrist von zwei Wochen für den Antrag auf einstweilige Einstellung.Sie läuft erst ab der Zustellung einer Verfügung, die Sie auf Ihr Recht zum Antrag, den Beginn der Frist und die Folgen eines verpassten Antrags hinweist. Das Gesetz will, dass dieser Hinweis möglichst mit dem Anordnungsbeschluss zugestellt wird (§ 30b Abs. 1 ZVG). Lesen Sie die Anlagen deshalb vollständig, und kommt der Hinweis später, rechnen Sie ab seinem Zustelltag.
• Bei jedem Beitrittsbeschluss eines weiteren Gläubigers erneut zwei Wochen.Ein Gläubiger, dessen Beitritt zugelassen ist, hat dieselben Rechte, wie wenn auf seinen Antrag angeordnet worden wäre (§ 27 Abs. 2 ZVG). Gegen sein Verfahren beantragen Sie die Einstellung deshalb gesondert, in der Frist ab dem Hinweis, der Ihnen zu diesem Beitritt zugestellt wird.
• Lehnt das Gericht die Einstellung ab: sofortige Beschwerde binnen zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses.§ 30b Abs. 3 ZVG mit § 569 Abs. 1 ZPO. Den Versteigerungstermin soll das Gericht erst bekannt geben, wenn die Ablehnung rechtskräftig ist (§ 30b Abs. 4 ZVG).
• Ist eingestellt worden: das Ende der Einstellung, höchstens sechs Monate, und jeder Zahlungstermin aus dem Beschluss.Werden laufende Raten nicht binnen zwei Wochen nach Fälligkeit gezahlt, kann die Einstellung nach dem Beschluss von selbst außer Kraft treten (§ 30a Abs. 1 und 3 ZVG). Eine erneute Einstellung auf Ihren Antrag ist nur einmal möglich, wieder binnen zwei Wochen ab dem Hinweis zu beantragen (§ 30c ZVG).
• Hat der Gläubiger die Einstellung bewilligt: sechs Monate, in denen er die Fortsetzung beantragen kann.Stellt er den Antrag nicht in dieser Zeit, hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 31 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Die Frist beginnt mit der Einstellung und läuft erst, nachdem dem Gläubiger der Hinweis auf die Folgen zugestellt ist (§ 31 Abs. 2 Buchst. a und Abs. 3 ZVG). Nach der dritten Bewilligung gilt sein Antrag als zurückgenommen (§ 30 Abs. 1 Satz 3 ZVG).
• Das Gericht ernennt eine Sachverständige oder einen Sachverständigen: zwei Wochen ab Zustellung, um ihn als befangen abzulehnen.§ 406 Abs. 2 ZPO, auf das Verfahren nach dem ZVG über die allgemeinen Vorschriften angewendet. Die Gründe müssen Sie glaubhaft machen, eine eigene Versicherung an Eides statt genügt dafür nicht (§ 406 Abs. 3 ZPO). Der Antrag kann auch zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden (§ 406 Abs. 2 Satz 3 ZPO).
• Ortstermin des Sachverständigen angekündigt: Tag und Uhrzeit notieren und bei Verhinderung vorher schriftlich absagen, den Grund nennen und neue Termine vorschlagen.Zum Zutritt sind Sie nicht verpflichtet. Wer ihn verweigert, kann das Gutachten später aber nicht allein mit dem Angebot angreifen, den Zutritt nun zu ermöglichen. Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall, in dem die Schuldnerin den Sachverständigen am Ortstermin abgewiesen und eine Woche später eine Besichtigung angeboten hatte, eine neue Besichtigung nicht verlangt. Der Wert war mit einem Abschlag von 70.000 Euro für die ungesehene Innenausstattung festgesetzt worden. Nötig ist sie in der Regel nur, wenn auf die Schätzung nicht hingewiesen wurde oder gewichtige Gründe wie eine plötzliche schwere Erkrankung vorlagen, die der Schuldner innerhalb einer vom Gericht gesetzten Frist nachweist (Beschluss vom 7. Dezember 2017, V ZB 86/16).
• Das Gericht setzt den Verkehrswert fest: zwei Wochen für die sofortige Beschwerde, gerechnet vom Tag, an dem Ihnen der Beschluss zugestellt wurde.Wer diese Frist verstreichen lässt, kann den Wert auch über eine Beschwerde gegen den Zuschlag nicht mehr rügen (§ 74a Abs. 5 Satz 3 und 4 ZVG, § 569 Abs. 1 ZPO). Die Beschwerde ist auch zulässig, wenn Sie dem Sachverständigen den Zutritt verweigert haben (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 7. Dezember 2017, V ZB 86/16).
• Ändert das Gericht den Wert später: wieder zwei Wochen ab Zustellung des Änderungsbeschlusses.Auch die geänderte Festsetzung ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG). Weicht der neue Wert wesentlich vom bekannt gemachten ab, muss er rechtzeitig vor dem Termin neu bekannt gemacht werden, eine Abweichung unter zehn Prozent ist in der Regel nicht wesentlich. Über den Zuschlag darf erst entschieden werden, wenn die Änderung formell rechtskräftig ist (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 19. Juni 2008, V ZB 129/07: Erhöhung von 438.000 auf 460.000 Euro acht Tage vor dem Termin).

Rund um den Versteigerungstermin

• Zustellung der Terminsbestimmung spätestens vier Wochen vor dem Termin, öffentliche Bekanntmachung spätestens sechs Wochen vorher.Werden diese Fristen nicht eingehalten, ist der Termin aufzuheben und neu zu bestimmen, es sei denn, wer von der Verletzung betroffen ist, genehmigt das Verfahren (§ 43 Abs. 1 und 2 ZVG). War vorher eingestellt, genügen zwei Wochen für die Bekanntmachung. Eine Genehmigung unterschreiben Sie nur, wenn Sie wissen, was sie bewirkt, denn mit ihr entfällt der Grund, den Zuschlag deshalb zu versagen (§ 83 Nr. 1, § 84 Abs. 1 ZVG).
• In der vierten Woche vor dem Termin: Mitteilung, welcher Gläubiger wegen welcher Ansprüche betreibt.§ 41 Abs. 2 ZVG. Vergleichen Sie die Beträge mit Ihren eigenen Aufzeichnungen. Die Anmeldungen anderer Gläubiger dürfen Sie beim Gericht einsehen (§ 42 Abs. 1 ZVG).
• Bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Termin: Anmeldungen und Anträge zum Ausgebot.Rechte, die nicht im Grundbuch stehen, sind spätestens bis dahin anzumelden, sonst bleiben sie beim geringsten Gebot unberücksichtigt und werden bei der Verteilung zurückgesetzt (§ 37 Nr. 4 ZVG). Bis zu demselben Zeitpunkt kann jeder Beteiligte, auch der Eigentümer, abweichende Versteigerungsbedingungen verlangen (§ 59 Abs. 1 ZVG) und bei mehreren Grundstücken ein Gesamtausgebot (§ 63 Abs. 2 ZVG). Ob ein solcher Antrag sinnvoll ist, wird im Einzelfall geprüft.
• Verkündungstermin für den Zuschlag notiert, wenn er nicht gleich im Termin verkündet wird.Er soll höchstens eine Woche nach dem Versteigerungstermin liegen (§ 87 Abs. 2 Satz 1 ZVG). Seine Bestimmung wird verkündet und an der Gerichtstafel angeheftet (§ 87 Abs. 2 Satz 2 ZVG). Eine eigene Ladung erhalten Sie dazu nicht zwingend.
• Sofortige Beschwerde gegen den Zuschlag: zwei Wochen, für Anwesende ab der Verkündung, sonst ab der Zustellung.§ 98 Satz 2 und § 96 ZVG mit § 569 Abs. 1 ZPO. Wer im Versteigerungs- oder im Verkündungstermin erschienen war, rechnet also ab dem Tag der Verkündung, auch ohne schriftlichen Beschluss in der Hand, denn zugestellt wird nur an Beteiligte, die in keinem der beiden Termine erschienen sind (§ 88 Satz 1 ZVG). Die Beschwerde lässt sich nur auf die Gründe in § 100 Abs. 1 ZVG stützen.
• Der Gerichtsvollzieher nennt einen Tag für die Räumung: Ein Antrag auf Vollstreckungsschutz muss bis zwei Wochen vor diesem Tag beim Vollstreckungsgericht sein.Später ist er nur zulässig, wenn der Grund erst danach entstanden ist oder Sie ohne eigenes Verschulden nicht früher handeln konnten (§ 765a Abs. 3 ZPO).

Nach dem Zuschlag bis zur Auszahlung

• Terminsbestimmung für den Verteilungstermin: Frist von zwei Wochen, wenn das Gericht darin eine Berechnung der Ansprüche anfordert.Die Terminsbestimmung wird allen Beteiligten zugestellt (§ 105 Abs. 2 ZVG). Ob das Gericht eine Berechnung anfordert, entscheidet es selbst. Tut es das, legt es den Teilungsplan spätestens drei Tage vor dem Termin auf der Geschäftsstelle zur Einsicht aus (§ 106 ZVG).
• Widerspruch gegen den Teilungsplan spätestens im Verteilungstermin erklären.Über den Plan wird im Termin sofort verhandelt (§ 115 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Ein widersprechender Gläubiger muss binnen eines Monats ab dem Terminstag nachweisen, dass er Klage erhoben hat, sonst wird der Plan ohne Rücksicht auf den Widerspruch ausgeführt (§ 878 Abs. 1 ZPO). Für Ihren Widerspruch als Schuldner gegen einen vollstreckbaren Anspruch gelten die Regeln über die Vollstreckungsgegenklage (§ 115 Abs. 3 ZVG mit §§ 767, 769, 770 ZPO). Ob und wie widersprochen wird, wird im Einzelfall geprüft.

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