Von der Anordnung bis zum Verteilungstermin: die Stationen einer Zwangsversteigerung

Mit der Zustellung ist das Grundstück beschlagnahmt. Wirksam wird die Beschlagnahme schon früher, wenn das Ersuchen des Gerichts um Eintragung des Versteigerungsvermerks vorher beim Grundbuchamt eingeht und die Eintragung bald folgt (§ 22 Abs. 1 ZVG). Sie wirkt wie ein Verbot, das Grundstück zu veräußern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG), und erfasst auch die Gegenstände, auf die sich die Grundschuld erstreckt, etwa das Zubehör (§ 20 Abs. 2 ZVG). Sie bleiben Eigentümer und dürfen im Haus wohnen, aber nur noch so wirtschaften, wie es eine ordnungsmäßige Verwaltung erlaubt (§ 24 ZVG). Geben Sie deshalb nichts fort, was zum Haus gehört, und lassen Sie Schäden reparieren, damit der Wert erhalten bleibt.

Zugleich ersucht das Gericht das Grundbuchamt, einen Vermerk über die Versteigerung einzutragen (§ 19 Abs. 1 ZVG). Danach schickt das Grundbuchamt dem Gericht eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchblatts und teilt ihm jede spätere Eintragung mit (§ 19 Abs. 2 und 3 ZVG). Im Grundbuchauszug sehen Sie den Vermerk in der zweiten Abteilung. Wer das Grundbuch einsieht, etwa ein Kaufinteressent, erkennt daran, dass ein Verfahren läuft.

Möglichst zugleich mit dem Beschluss wird Ihnen ein Hinweis zugestellt, dass Sie eine einstweilige Einstellung beantragen können (§ 30b Abs. 1 Satz 3 ZVG). Mit der Zustellung dieses Hinweises beginnt eine Notfrist von zwei Wochen (§ 30b Abs. 1 Satz 1 und 2 ZVG). Kommt der Hinweis erst mit späterer Post, rechnen Sie ab dessen Zustelltag. Was in einen solchen Antrag gehört, zeigt die Ausfüllhilfe zum Antrag auf einstweilige Einstellung. Für den Zeitplan zählt der Tag der Zustellung, bei Einlegen in den Briefkasten oder Niederlegung das Datum auf dem Umschlag.

Andere Gläubiger können sich dem laufenden Verfahren anschließen. Das Gericht lässt ihren Beitritt durch einen eigenen Beschluss zu, der nicht ins Grundbuch eingetragen wird (§ 27 Abs. 1 ZVG). Der beigetretene Gläubiger hat dieselben Rechte, wie wenn auf seinen Antrag angeordnet worden wäre (§ 27 Abs. 2 ZVG). Mit jedem Beitritt kommt deshalb in der Regel ein eigener Hinweis mit eigener Frist von zwei Wochen, und das Verfahren dieses Gläubigers ruht nur, wenn auch für ihn eingestellt wird.

Beantragen Sie die Einstellung rechtzeitig selbst, darf sie bis zu einem halben Jahr dauern (§ 30a Abs. 1 ZVG). Danach ist eine erneute Einstellung auf diesem Weg nur noch einmal möglich, und auch sie muss innerhalb von zwei Wochen ab einem neuen Hinweis beantragt werden (§ 30c ZVG). Ob die Voraussetzungen vorliegen, entscheidet das Gericht nach Anhörung des Gläubigers durch Beschluss (§ 30b Abs. 2 ZVG). Knüpft es die Einstellung an Zahlungen, tritt sie außer Kraft, wenn eine laufende Rate nicht binnen zwei Wochen nach Fälligkeit bezahlt wird (§ 30a Abs. 3 Satz 1 ZVG).

Während das Verfahren ruht, läuft eine Frist für den Gläubiger. Er muss die Fortsetzung binnen sechs Monaten beantragen, sonst hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 31 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Bei einer Einstellung auf seine Bewilligung beginnt die Frist mit der Einstellung, bei einer Einstellung auf Ihren Antrag mit dem Ende der angeordneten Zeit (§ 31 Abs. 2 Buchst. a und b ZVG). In beiden Fällen läuft sie erst, nachdem das Gericht dem Gläubiger einen Hinweis auf die Folgen zugestellt hat (§ 31 Abs. 3 ZVG).

Betreiben mehrere Gläubiger, wirkt jede Einstellung nur für das Verfahren des Gläubigers, für den sie ausgesprochen ist. Lesen Sie deshalb in jedem Einstellungsbeschluss nach, welcher Gläubiger genannt ist. Wird fortgesetzt, gelten für einen neuen Termin kürzere Abstände: Zwischen Anberaumung und Termin sollen höchstens zwei Monate liegen, mindestens aber einer (§ 36 Abs. 2 Satz 2 ZVG), und für die Bekanntmachung genügen zwei Wochen (§ 43 Abs. 1 Satz 2 ZVG).

Eine Zusage der Bank am Telefon ist noch keine Einstellung. Ob eine angekündigte Bewilligung beim Gericht eingegangen ist, zeigt erst der Beschluss über die Einstellung. Bis dahin fragen Sie bei der Geschäftsstelle unter Angabe des Aktenzeichens nach, und eine laufende Notfrist für Ihren eigenen Antrag lassen Sie nicht verstreichen.

Der Sachverständige kündigt einen Ortstermin an. Zum Zutritt sind Sie nicht verpflichtet, das Gericht kann ihn nicht erzwingen. Lassen Sie ihn nicht zu, steht im Gutachten ein Abschlag für das ungesehene Innere. Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, in dem die Schuldnerin den Sachverständigen am Ortstermin abgewiesen und eine Woche später eine Besichtigung angeboten hatte. Das Gutachten war schon fertig und setzte für die ungesehene Innenausstattung 70.000 Euro ab, bei einem Wert von 700.000 Euro. Eine neue Besichtigung musste das Gericht nicht anordnen, weil die Schuldnerin auf die Schätzung hingewiesen worden war. Anders ist es nach dem Beschluss, wenn ein solcher Hinweis fehlte oder gewichtige Gründe wie eine plötzliche schwere Erkrankung den Zutritt verhinderten, die der Schuldner fristgerecht nachweist (Beschluss vom 7. Dezember 2017, V ZB 86/16). Können Sie den Termin nicht wahrnehmen, sagen Sie deshalb vorher schriftlich ab, nennen den Grund und schlagen neue Termine vor.

Liegt das Gutachten vor, gibt das Gericht den Beteiligten Gelegenheit, sich dazu zu äußern, bevor es den Wert festsetzt (Anspruch auf rechtliches Gehör, Art. 103 Abs. 1 GG). Es schickt das Gutachten zu oder teilt mit, dass es auf der Geschäftsstelle eingesehen werden kann, und setzt in der Regel eine Frist für Ihre Stellungnahme. Ist keine Frist gesetzt, äußern Sie sich innerhalb angemessener Zeit, jedenfalls vor der Festsetzung. Schreiben Sie darin konkret, welche Angabe Sie für falsch halten, etwa eine Wohnfläche, das Baujahr einer Heizung oder einen übersehenen Schaden, und legen Sie Belege bei. Das Gericht darf das Gutachten im Internet bekannt machen (§ 38 Abs. 2 ZVG). Stört Sie ein Foto oder eine Angabe aus Ihrem persönlichen Bereich, sprechen Sie es in der Stellungnahme an.

Den Beschluss über den Wert erhalten Sie zugestellt. Dagegen gibt es die sofortige Beschwerde (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG) mit einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung, einzulegen beim Amtsgericht oder beim Landgericht als Beschwerdegericht (§ 569 Abs. 1 ZPO). Weil vor dem Amtsgericht weder eine Anwältin noch ein Anwalt vorgeschrieben ist, können Sie die Beschwerde schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle einlegen (§ 569 Abs. 2 und 3 Nr. 1 ZPO). Sie soll begründet werden (§ 571 Abs. 1 ZPO). Die Beschwerde ist auch dann zulässig, wenn Sie dem Sachverständigen den Zutritt verweigert haben (V ZB 86/16). Ist die Frist verstrichen, kann ein falsch festgesetzter Wert kein Grund mehr sein, den Zuschlag anzugreifen (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG). Der festgesetzte Wert bleibt dann die Grundlage für alles, was im Termin geschieht.

Ändert sich der Zustand des Hauses danach erheblich, etwa durch einen Wasserschaden, kann das Gericht den Wert neu festsetzen. Gegen die Änderung gibt es wieder die sofortige Beschwerde. Weicht der neue Wert wesentlich von dem bekannt gemachten ab, muss er rechtzeitig vor dem Termin neu bekannt gemacht werden, und über den Zuschlag darf erst entschieden werden, wenn die Änderung formell rechtskräftig ist. Eine Abweichung unter zehn Prozent hat der Bundesgerichtshof in der Regel nicht als wesentlich angesehen, in dem entschiedenen Fall eine Erhöhung von 438.000 auf 460.000 Euro acht Tage vor dem Termin (Beschluss vom 19. Juni 2008, V ZB 129/07). Teilen Sie einen erheblichen Schaden dem Gericht deshalb schriftlich mit dem Aktenzeichen mit und legen Sie Fotos und Kostenvoranschläge bei.

Die Terminsbestimmung muss das Grundstück, Zeit und Ort des Termins und die Aufforderungen an andere Berechtigte enthalten (§ 37 ZVG). Sie soll außerdem den Verkehrswert nennen und angeben, wenn der Zuschlag in einem früheren Termin wegen der Wertgrenzen versagt wurde (§ 38 Abs. 1 ZVG). Öffentlich bekannt gemacht wird sie in einem Blatt des Gerichts oder in einem elektronischen System (§ 39 Abs. 1 ZVG), heute im gemeinsamen Internetportal der Länder für Zwangsversteigerungen. Das Amtsgericht München veröffentlicht seine Termine dort nach eigenen Angaben etwa acht Wochen vorher. Liegen zwischen der Bekanntmachung und dem Termin weniger als sechs Wochen, nach einer Einstellung weniger als zwei, ist der Termin aufzuheben und neu zu bestimmen (§ 43 Abs. 1 ZVG).

Ihnen als Eigentümer müssen spätestens vier Wochen vor dem Termin ein Beschluss, auf dem die Versteigerung beruht, und die Terminsbestimmung zugestellt sein (§ 43 Abs. 2 ZVG, § 41 Abs. 1 ZVG). Im Laufe der vierten Woche vor dem Termin soll eine Nachricht kommen, auf wessen Antrag und wegen welcher Ansprüche versteigert wird (§ 41 Abs. 2 ZVG). Die Mitteilungen des Grundbuchamts und die Anmeldungen anderer Gläubiger dürfen Sie auf der Geschäftsstelle einsehen (§ 42 Abs. 1 ZVG). Nutzen Sie das, um die Beträge vor dem Termin mit Ihren eigenen Unterlagen zu vergleichen.

Rechnen Sie die Daten vom Termin aus rückwärts. Fehlt eine Zustellung oder kam sie zu spät, notieren Sie das mit dem Tag, an dem der Umschlag bei Ihnen eintraf. Eine solche Verletzung ist ein Grund, den Zuschlag zu versagen (§ 43 Abs. 2, § 83 Nr. 1 ZVG). Das gilt nicht, wenn der Betroffene das Verfahren genehmigt oder sein Recht durch den Zuschlag nicht beeinträchtigt wird (§ 84 Abs. 1 ZVG). Wird Ihnen eine Genehmigung zur Unterschrift vorgelegt, unterschreiben Sie nicht, bevor geklärt ist, was sie bewirkt. Ob aus einem Fehler etwas folgt, wird im Einzelfall geprüft.

Ab dieser Aufforderung müssen mindestens dreißig Minuten vergehen, bevor die Versteigerung geschlossen werden darf, und sie geht weiter, solange noch geboten wird (§ 73 Abs. 1 ZVG). Das letzte Gebot wird dreimal aufgerufen, dann verkündet das Gericht den Schluss (§ 73 Abs. 2 ZVG). Anschließend hört es die anwesenden Beteiligten zum Zuschlag an (§ 74 ZVG). Was im Termin geschieht und für den Zuschlag zählt, muss im Protokoll stehen, sonst bleibt es bei der Entscheidung unberücksichtigt (§§ 78, 80 ZVG). Wenn Sie im Termin einen Antrag stellen oder etwas erklären, bitten Sie deshalb darum, es ins Protokoll aufzunehmen.

Über den Zuschlag entscheidet das Gericht entweder gleich im Termin oder in einem eigenen Verkündungstermin, der nicht später als eine Woche danach liegen soll (§ 87 Abs. 1 und 2 Satz 1 ZVG). Der Verkündungstermin wird im Termin verkündet und an der Gerichtstafel angeheftet (§ 87 Abs. 2 Satz 2 ZVG). Fragen Sie am Ende des Termins nach, welcher der beiden Wege gewählt wird, denn davon hängt der Beginn Ihrer Frist ab.

Gibt niemand ein Gebot ab oder erlöschen alle Gebote, stellt das Gericht das Verfahren einstweilen ein. Bleibt auch ein zweiter Termin ohne Ergebnis, hebt es das Verfahren auf, wenn der Gläubiger nicht die Fortsetzung als Zwangsverwaltung beantragt (§ 77 ZVG). Versagt das Gericht den Zuschlag im ersten Termin wegen der Wertgrenzen, bestimmt es einen neuen Termin, der in der Regel mindestens drei und höchstens sechs Monate später liegt (§ 74a Abs. 3, § 85a Abs. 2 ZVG). Das Amtsgericht Ulm spricht von einem Wiederholungstermin einige Monate später.

Legen Sie im Termin den Nachweis einer Bank oder Sparkasse vor, dass Sie oder eine Person, die zur Befriedigung des Gläubigers berechtigt ist, den Betrag für die Forderung und die Kosten an die Gerichtskasse gezahlt haben, stellt das Gericht das Verfahren ein (§ 75 ZVG). Wie hoch dieser Betrag ist und bis wann er gutgeschrieben sein muss, erfragen Sie vorher beim Gläubiger und bei der Geschäftsstelle. Aus dem Erlös werden die Kosten des Verfahrens vorweg entnommen, nicht aber die Kosten der Anordnung, eines Beitritts und des Zuschlags (§ 109 Abs. 1 ZVG). Die Kosten des Zuschlags trägt der Ersteher (§ 58 ZVG).

Die Beschwerde gegen den Zuschlag lässt sich nur auf die Gründe stützen, die das Gesetz aufzählt, etwa einen Verstoß gegen die Fristen vor dem Termin oder gegen die dreißig Minuten (§ 100 Abs. 1 mit § 83 ZVG). Sie hält die Räumung nicht von selbst auf, denn die sofortige Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung (§ 570 Abs. 1 ZPO). Das Amtsgericht oder das Landgericht kann aber die Vollziehung aussetzen (§ 570 Abs. 2 und 3 ZPO). Nennt die Gerichtsvollzieherin oder der Gerichtsvollzieher einen Tag für die Räumung, muss ein Antrag auf Vollstreckungsschutz spätestens zwei Wochen vorher beim Vollstreckungsgericht sein (§ 765a Abs. 3 ZPO).

Nach dem Zuschlag bestimmt das Gericht einen Termin für die Verteilung des Erlöses und stellt die Terminsbestimmung allen Beteiligten zu (§ 105 Abs. 1 und 2 ZVG). Das Amtsgericht München nennt dafür in der Regel zwei bis drei Monate nach dem Zuschlag und weist darauf hin, dass dieser Termin nicht öffentlich ist. Das Gericht kann die Beteiligten auffordern, binnen zwei Wochen ihre Ansprüche zu berechnen. Dann legt es den Teilungsplan spätestens drei Tage vor dem Termin auf der Geschäftsstelle zur Einsicht aus (§ 106 ZVG).

Im Verteilungstermin stellt das Gericht fest, wie viel zu verteilen ist. Der Ersteher zahlt an das Gericht (§ 107 Abs. 1 und 2 ZVG). Vorweg werden die Kosten des Verfahrens entnommen, mit den Ausnahmen, die bei Station 5 genannt sind. Der Rest geht an die Berechtigten in der Reihenfolge des Plans (§ 109 ZVG). Über den Plan wird sofort verhandelt, und ein Widerspruch muss spätestens im Termin erklärt werden (§§ 113, 115 Abs. 1 ZVG). Ausgezahlt wird unbar (§ 117 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Wie Sie den Plan prüfen und was mit einem Überschuss geschieht, zeigt die Checkliste mit den Unterlagen für den Verteilungstermin.

Ist der Plan ausgeführt und der Zuschlag rechtskräftig, ersucht das Gericht das Grundbuchamt, den Ersteher einzutragen und den Vermerk über die Versteigerung sowie die erloschenen Rechte zu löschen (§ 130 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Bis dahin kann noch einige Zeit vergehen, weil das Grundbuchamt erst nach Vorlage aller Unterlagen einträgt. Damit endet das Verfahren beim Gericht. Bleibt danach eine Forderung offen, steht die Abrechnung der Bank an.