Besuch der oder des Sachverständigen vorbereiten

Wenn das Schreiben mit dem Termin kommt

• Den Termin binnen weniger Tage schriftlich bestätigen oder einen anderen vorschlagen, immer mit dem Aktenzeichen des Gerichts.Den Ortstermin legt der Sachverständige fest. Ob und in welchem Umfang er mit den Beteiligten in Verbindung tritt und wann er ihnen die Teilnahme an seinen Ermittlungen zu gestatten hat, bestimmt das Gericht (§ 404a Abs. 4 ZPO). Zu den Beteiligten gehören neben Ihnen der betreibende Gläubiger und die im Grundbuch eingetragenen Berechtigten (§ 9 ZVG). Möglich ist deshalb, dass auch der Gläubiger oder eine Person in seinem Auftrag zum Termin kommt. Fragen Sie den Sachverständigen vorher, wer eingeladen ist.
• Entscheiden, ob Sie den Sachverständigen ins Haus lassen, und das Ergebnis dem Sachverständigen schriftlich mitteilen.Zwingen kann Sie niemand, denn das Zwangsversteigerungsgesetz enthält keine Pflicht des Eigentümers, die Innenbesichtigung zu dulden. Bleibt die Tür zu, steht im Gutachten, dass das Innere nicht besichtigt wurde, und für dieses Risiko wird in der Regel ein Abschlag angesetzt. Diesen Betrag nehmen Sie sich später in der Stellungnahme vor. Wer den Zutritt verweigert, kann eine Beschwerde gegen den Wert später nicht allein darauf stützen, dass er den Zutritt nun doch ermöglichen will. Eine neue Besichtigung muss in aller Regel nur in zwei Fällen stattfinden. Entweder hat niemand Sie darauf hingewiesen, dass das Innere bei verweigertem Zutritt geschätzt wird, oder ein gewichtiger und nachvollziehbarer Grund wie eine plötzliche schwere Erkrankung hat den Zutritt verhindert. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Beschluss vom 7. Dezember 2017, V ZB 86/16, Leitsatz b). Im entschiedenen Fall hatte die Eigentümerin den Zutritt ohne Begründung verweigert und eine Woche später eine Besichtigung angeboten. Der Abschlag von 70.000 Euro bei einem Wert von 700.000 Euro blieb bestehen.
• Bei Krankheit oder Abwesenheit am vorgeschlagenen Tag schriftlich einen anderen Tag anbieten, statt den Termin verstreichen zu lassen.Ohne Nachricht weiß der Sachverständige nicht, ob Sie den Zutritt verweigern oder verhindert sind. Bewahren Sie eine Kopie Ihres Schreibens und, bei Krankheit, die Bescheinigung auf. Damit können Sie später belegen, dass Sie den Zutritt aus einem nachvollziehbaren Grund nicht gewähren konnten.
• Eine Person Ihres Vertrauens zum Termin bitten, die mitschreibt.Bewohnt eine andere Person einen Teil des Hauses, etwa eine Mieterin in der Einliegerwohnung, fragen Sie sie vorher, ob sie ihre Räume zeigt. Ein Recht, fremde Wohnräume gegen den Willen der Bewohner zu betreten, gibt das Zwangsversteigerungsgesetz dem Sachverständigen nicht.
• Prüfen, ob der Sachverständige mit dem Gläubiger oder mit Ihnen persönlich oder geschäftlich verbunden ist.Ein Sachverständiger kann aus denselben Gründen abgelehnt werden wie eine Richterin oder ein Richter, also auch wegen Besorgnis der Befangenheit (§ 406 Abs. 1 Satz 1, § 42 Abs. 2 ZPO). Den Antrag stellen Sie beim Vollstreckungsgericht, spätestens binnen zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses über die Ernennung. Später ist er nur zulässig, wenn Sie den Grund ohne Ihr Verschulden nicht früher geltend machen konnten (§ 406 Abs. 2 Satz 1 und 2 ZPO). Den Grund müssen Sie glaubhaft machen, eine eigene Versicherung an Eides statt genügt dafür nicht (§ 406 Abs. 3 ZPO). Ob gegen die Zurückweisung ein Rechtsmittel gegeben ist, wird im Einzelfall geprüft.

Unterlagen, die Sie bereitlegen

• Die Baupläne mit der Genehmigung, dazu die Berechnung der Wohnfläche.Fehlen sie, fragen Sie bei der Bauaufsichtsbehörde Ihrer Stadt oder Ihres Landratsamts nach Einsicht in die Bauakte. Legen Sie dem Sachverständigen Kopien vor, keine Originale.
• Rechnungen über größere Arbeiten der letzten Jahre, etwa an Dach, Fenstern, Heizung oder Leitungen, nach Jahren geordnet.Baujahr und Modernisierungen bestimmen, wie lange das Gebäude nach den Bewertungsregeln noch genutzt werden kann. Was nicht belegt ist, kann der Sachverständige nur schätzen.
• Energieausweis, wenn vorhanden.
• Bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan, die Abrechnung des Hausgelds für das letzte Jahr und die Protokolle der Eigentümerversammlungen aus drei Jahren.Daraus liest der Sachverständige das Hausgeld, die Rücklage und schon beschlossene Arbeiten am gemeinsamen Haus ab. Als Wohnungseigentümer können Sie von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), die Unterlagen erhalten Sie über den Verwalter.
• Gemietete oder geleaste Anlagen und Geräte im Haus mit Name und Anschrift ihres Eigentümers auflisten.Zubehör in Ihrem Besitz wird auch dann mitversteigert, wenn es einem Dritten gehört. Das verhindert nur der Dritte selbst, indem er vor dem Zuschlag die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens für die Sache herbeiführt. Sonst tritt für ihn der Erlös an die Stelle der Sache (§ 55 Abs. 2, § 37 Nr. 5 ZVG). Fest eingebaute Anlagen wie eine Heizung sind dagegen in der Regel Bestandteil des Gebäudes und gehören dann dem Eigentümer des Grundstücks (§ 94 Abs. 2 BGB). Ob eine gemietete oder gepachtete Anlage, etwa eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, Zubehör, Bestandteil oder nur zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt ist (§ 95 BGB), hängt vom Einzelfall ab. Geben Sie dem Eigentümer der Sache deshalb schriftlich Nachricht vom Verfahren und vom Aktenzeichen. Den Wert der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt, schätzt das Gericht gesondert (§ 74a Abs. 5 Satz 2 ZVG).
• Eine kurze, sachliche Aufstellung bekannter Schäden, etwa Feuchtigkeit im Keller, mit dem Datum, seit dem sie bestehen.Verschwiegene Mängel fallen beim Besuch meist ohnehin auf. Eine eigene Liste hilft, dass ein Schaden in seinem Umfang richtig eingeordnet und nicht überschätzt wird.

Das Haus vorbereiten

• Jeden Raum zugänglich machen, auch den Keller mit Heizung und Zählern und den Dachboden.
• Persönliches aus dem Blickfeld nehmen: Familienfotos, Post, Medikamente, Schriftstücke.Das Gericht kann Wertgutachten in einem elektronischen System öffentlich bekannt machen (§ 38 Abs. 2 ZVG). Die Länder nutzen dafür das gemeinsame Portal der Justiz für Zwangsversteigerungstermine.
• Beim Termin fragen, welche Innenaufnahmen in die veröffentlichte Fassung des Gutachtens kommen.Bitten Sie darum, dass auf den Fotos keine Personen und keine persönlichen Gegenstände zu sehen sind. Halten Sie die Bitte in Ihrer Notiz fest.
• Für sich selbst festhalten, wann der Besuch begann und endete, welche Räume besichtigt wurden und wer anwesend war.Diese Notiz brauchen Sie, wenn das Gutachten später den Umfang der Besichtigung anders beschreibt.

Das Gutachten durchsehen

Nach dem Gutachten

Vor der Festsetzung des Werts muss das Gericht Ihnen rechtliches Gehör geben (Art. 103 Abs. 1 GG). In der Regel schickt es Ihnen das Gutachten mit einer Frist zur Stellungnahme. Schreiben Sie in dieser Frist, welche Angaben aus Ihrer Sicht falsch sind, und fügen Sie die Belege bei. Allgemeine Kritik am Ergebnis hilft dem Gericht nicht, konkrete Fehler mit Beleg schon. Das Gericht kann den Sachverständigen um eine schriftliche Erläuterung oder Ergänzung bitten (§ 411 Abs. 3 ZPO).

Danach setzt das Gericht den Verkehrswert durch Beschluss fest. Diesen Beschluss können Sie mit der sofortigen Beschwerde anfechten (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG). Die Frist beträgt zwei Wochen ab Zustellung. Sie ist eine Notfrist und lässt sich nicht verlängern (§ 569 Abs. 1 Satz 1 und 2, § 224 Abs. 2 ZPO). Sie legen die Beschwerde beim Vollstreckungsgericht oder beim Landgericht als Beschwerdegericht ein, schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle (§ 569 Abs. 1 bis 3 ZPO). Die Beschwerdeschrift nennt den angefochtenen Beschluss mit Aktenzeichen und erklärt, dass Beschwerde eingelegt wird (§ 569 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Begründen Sie sie mit den konkreten Fehlern und den Belegen.

Ist der Beschluss rechtskräftig, ist er nicht für immer festgeschrieben. Nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs darf das Vollstreckungsgericht den Wert neu bewerten, wenn wesentliche neue Tatsachen eine Anpassung erfordern. Gemeint sind Tatsachen, die mit einer Beschwerde gegen die Festsetzung nicht mehr vorgebracht werden konnten (Beschluss vom 7. Dezember 2017, V ZB 109/17). Ob eine Veränderung am Haus in diesem Sinn wesentlich ist, entscheidet das Gericht im einzelnen Verfahren. Teilen Sie eine solche Veränderung dem Gericht deshalb schriftlich und mit Belegen mit, sobald Sie sie bemerken.