Vor dem Versteigerungstermin selbst verkaufen: in welcher Reihenfolge Sie vorgehen

Gehört das Haus mehreren, verkaufen alle Eigentümer gemeinsam. Leben Sie im gesetzlichen Güterstand und verfügen Sie mit dem Haus über Ihr Vermögen im Ganzen, brauchen Sie die Einwilligung Ihres Ehegatten (§ 1365 Abs. 1 BGB). Ob das zutrifft, wird im Einzelfall geprüft. Ist über Ihr Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet, können Sie selbst nicht mehr verkaufen, weil das Recht, über das Haus zu verfügen, dann beim Insolvenzverwalter liegt (§ 80 Abs. 1 InsO). Dieser Beitrag behandelt nur den Verkauf außerhalb eines Insolvenzverfahrens.

Schreiben Sie aus der Akte jeden Gläubiger heraus, der das Verfahren betreibt, mit dem Recht, aus dem er vorgeht, und den Beträgen aus seinem Antrag. In dieselbe Liste gehören alle, denen im Grundbuch ein Recht zusteht, das der Käufer nicht übernehmen soll, auch wenn sie nicht betreiben, etwa eine zweite Grundschuld, eine Sicherungshypothek eines anderen Gläubigers oder ein Wohnungsrecht. Für die Löschung jedes dieser Rechte braucht das Grundbuchamt die Bewilligung des Berechtigten (§ 19 GBO). Das Gericht teilt Ihnen zwar in der vierten Woche vor dem Termin mit, welche Gläubiger mit welchen Ansprüchen betreiben (§ 41 Abs. 2 ZVG). Für einen Verkauf kommt diese Mitteilung aber zu spät.

Zwei Stellen fehlen in solchen Listen leicht, weil sie im Grundbuch nicht stehen. Die Gemeinde kann rückständige Grundsteuer verlangen, die als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht (§ 12 GrStG) und in der Rangfolge vor der Grundschuld steht (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG). Bei einer Eigentumswohnung kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wegen rückständigen Hausgelds beigetreten sein, mit einem Vorrang in den Grenzen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Fragen Sie bei der Gemeinde und bei der Verwaltung Ihrer Wohnanlage schriftlich nach dem Stand Ihrer Rückstände und nehmen Sie die Antworten in die Liste auf.

Hat das Gericht daneben die Zwangsverwaltung angeordnet, ist das ein eigenes Verfahren mit eigenem Aktenzeichen und eigener Beschlagnahme (§§ 146, 148 ZVG). Es endet nicht dadurch, dass die Versteigerung aufgehoben wird. Aufgehoben wird es erst, wenn der Gläubiger befriedigt ist oder seinen Antrag auch in diesem Verfahren zurücknimmt (§ 161 Abs. 2 und 4 mit § 29 ZVG). Führen Sie es in Ihrer Liste deshalb in einer eigenen Zeile.

Zu den Kosten zählt, was die Zwangsvollstreckung bisher gekostet hat, denn diese Kosten fallen Ihnen zur Last, soweit sie notwendig waren (§ 788 Abs. 1 ZPO). Darunter sind die Gerichtsgebühren: 120 Euro für die Entscheidung über die Anordnung und ebenso viel für jeden Beitritt, die der jeweils beitretende Gläubiger vorschießt, dazu eine Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen, die sich nach dem Verkehrswert richtet (Nr. 2210 und 2211 des Kostenverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz, § 54 Abs. 1 Satz 1 GKG). Diese Gebühr ermäßigt sich auf die Hälfte, wenn das Verfahren endet, bevor der Tag abgelaufen ist, an dem die Verfügung über den ersten Termin unterschrieben wurde (Nr. 2212). Steht der Termin schon fest, ist das meist vorbei. Entscheidend ist dann, dass er nicht abgehalten wird, denn eine weitere Gebühr entsteht erst, wenn ein Termin mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten stattfindet (Nr. 2213). Hinzu kommt die Vergütung der Sachverständigen oder des Sachverständigen, die das Gericht in voller Höhe weitergibt (Nr. 9005).

Sehen Sie sich die Zinsen genau an. Hat die Bank das Darlehen wegen Zahlungsverzugs gekündigt, verlangt sie auf die Restschuld Verzugszinsen. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind das 2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz im Jahr, wenn nicht im Einzelfall ein höherer oder niedrigerer Schaden nachgewiesen wird (§ 497 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 4 Satz 1 BGB). Für ältere Verträge und für Darlehen, die kein Verbraucherdarlehen sind, kann ein anderer Zinssatz gelten. Das wird im Einzelfall geprüft. Taucht daneben eine Vorfälligkeitsentschädigung auf, fragen Sie schriftlich nach ihrer Grundlage, bevor der Betrag in den Kaufvertrag übernommen wird. Ob sie geschuldet ist, wird im Einzelfall geprüft.

Eine Grundschuld löscht das Grundbuchamt nur, wenn der Gläubiger die Löschung bewilligt (§ 19 GBO) und der Eigentümer zustimmt (§ 27 Satz 1 GBO). Beide Erklärungen müssen öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Ist über die Grundschuld ein Brief erteilt, gehört er dazu. Gegen die Zahlung können Sie die Aushändigung aller Urkunden verlangen, die für die Löschung nötig sind (§ 1144 mit § 1192 Abs. 1 BGB). Wird die Löschung erst nach der Umschreibung eingetragen, ist der Käufer schon Eigentümer. Deshalb erklären in aller Regel Sie und der Käufer die Zustimmung gleich im Kaufvertrag.

Reicht der Kaufpreis nicht für alle Beträge, kommt der Verkauf nur zustande, wenn ein Gläubiger sich mit weniger zufriedengibt und trotzdem die Löschung bewilligt. Eine solche Löschung beseitigt nur die Grundschuld. Die Forderung aus dem Darlehen besteht in Höhe des Rests weiter, solange die Bank sie Ihnen nicht durch Vertrag erlässt (§ 397 Abs. 1 BGB). Lassen Sie sich deshalb vor der Beurkundung schriftlich bestätigen, ob die Bank nach dem Verkauf noch etwas von Ihnen verlangt und in welcher Höhe. Wie mit einem solchen Rest umzugehen ist, wird im Einzelfall geprüft.

Zählen Sie für jeden Gläubiger mit, wie oft er schon bewilligt hat, denn nach zwei Einstellungen gilt seine dritte Bewilligung als Rücknahme (§ 30 Abs. 1 Satz 3 ZVG). Ein Gläubiger, der sein Verfahren behalten will, bewilligt dann womöglich nicht mehr. Ruht das Verfahren, hat er sechs Monate Zeit, die Fortsetzung zu beantragen. Die Frist rechnet ab der Einstellung, beginnt aber erst, wenn ihm das Gericht einen Hinweis auf die Folgen zugestellt hat (§ 31 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Buchst. a und Abs. 3 ZVG). Setzt er fort, soll der neue Termin frühestens einen Monat und höchstens zwei Monate nach seiner Bestimmung stattfinden (§ 36 Abs. 2 Satz 2 ZVG), und die Bekanntmachung zwei Wochen vorher reicht (§ 43 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Eine Einstellung ist deshalb eine Frist für Ihren Verkauf und keine Ruhepause.

Jeder betreibende Gläubiger entscheidet für sich. Haben Sie die Bewilligung der Bank, betreibt aber auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, bleibt es für deren Anspruch beim Termin. Bitten Sie jeden Gläubiger, seine Erklärung unmittelbar an das Vollstreckungsgericht zu richten und Ihnen eine Kopie zu schicken. Erkundigen Sie sich danach mit dem Aktenzeichen bei der Geschäftsstelle, ob der Termin für alle betreibenden Gläubiger aufgehoben ist.

Ihr eigener Antrag auf einstweilige Einstellung für höchstens sechs Monate (§ 30a Abs. 1 ZVG) ist an eine Notfrist von zwei Wochen gebunden, die mit der Zustellung des Hinweises durch das Gericht beginnt (§ 30b Abs. 1 ZVG). Dieser Hinweis kommt in aller Regel mit dem Anordnungsbeschluss oder mit einem Beitrittsbeschluss, und vor dem Termin ist die Frist deshalb meist abgelaufen. Läuft sie noch, verlangt das Gericht zweierlei: die Aussicht, dass die Einstellung die Versteigerung vermeidet, und eine Abwägung Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse und der Art der Schuld zu Ihren Gunsten. Wäre die Einstellung für den Gläubiger unzumutbar, scheitert der Antrag (§ 30a Abs. 2 ZVG). Ein Entwurf des Kaufvertrags oder ein schriftliches Kaufangebot mit Betrag zeigt die Aussicht. Den Aufbau dieses Antrags erklärt die Ausfüllhilfe zur einstweiligen Einstellung.

Geht die Erklärung eines Gläubigers erst nach dem Schluss der Versteigerung ein, bleibt dem Gericht nur, den Zuschlag zu versagen (§ 33 ZVG). Planen Sie mit diesem späten Zeitpunkt nicht. Ohne Bewilligung des Gläubigers stellt das Gericht sein Verfahren im Termin ein, wenn Sie dort mit dem Beleg eines Kreditinstituts über Einzahlung oder Überweisung oder mit einer öffentlichen Urkunde nachweisen, dass der Betrag zu seiner Befriedigung samt Kosten an die Gerichtskasse gezahlt ist (§ 75 ZVG). Das gilt nur für diesen Gläubiger. Betreiben weitere Gläubiger, findet der Termin für sie statt. Mit einem Kaufpreis, der erst Wochen nach der Beurkundung fällig wird, gelingt diese Zahlung in aller Regel nicht. Ob daneben Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO in Betracht kommt, wird im Einzelfall geprüft.

In aller Regel fordert der Notar bei jedem Gläubiger die Löschungsbewilligung und seine Zusage an, den Versteigerungsantrag nach Eingang des Betrags zurückzunehmen. Der Gläubiger schickt sie mit der Auflage, davon erst Gebrauch zu machen, wenn ein bestimmter Betrag bei ihm eingegangen ist. Fällig wird der Kaufpreis nach dem üblichen Aufbau erst, wenn diese Unterlagen aller Gläubiger vorliegen und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Bei einem Haus gehört dazu die Erklärung der Gemeinde zu ihrem Vorkaufsrecht, ohne die das Grundbuchamt den Käufer nicht einträgt, wenn ihr ein solches Recht zustehen kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Beim Verkauf einer Eigentumswohnung steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB).

Der Käufer zahlt dann jedem Gläubiger unmittelbar den Betrag aus dessen Auflage, und an Sie geht nur, was danach übrig ist. Prüfen Sie im Entwurf, ob jeder Gläubiger Ihrer Liste mit seinem Betrag genannt ist, auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Gemeinde, wenn sie betreiben oder Rückstände geltend machen. Wer im Entwurf fehlt, erhält aus dem Kaufpreis kein Geld und hat keinen Grund, seinen Antrag zurückzunehmen.

Legen Sie den Tag der Beurkundung so, dass bis zum Ende einer Einstellung genug Zeit bleibt. Bei einem Haus kann die Gemeinde, wenn ihr ein Vorkaufsrecht zusteht, es bis zu drei Monate nach der Mitteilung des Vertrags ausüben (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB), und ob ihre Erklärung früher kommt, hängt von der Gemeinde ab. Teilen Sie dem Gläubiger, der die Einstellung bewilligt hat, den Tag der Beurkundung mit, sobald er feststeht, und danach, dass der Vertrag unterschrieben ist.

Ist das Verfahren für alle Gläubiger aufgehoben, ersucht das Gericht das Grundbuchamt, den Versteigerungsvermerk zu löschen (§ 34 ZVG). Das Grundbuchamt löscht auf dieses Ersuchen hin, ohne dass Sie oder der Gläubiger etwas bewilligen (§ 38 GBO). Die Grundschuld verschwindet dagegen nicht von selbst. Sie wird erst gelöscht, wenn dem Grundbuchamt die Bewilligung des Gläubigers und die Zustimmung des Eigentümers in der vorgeschriebenen Form vorliegen (§§ 19, 27, 29 GBO). Fragen Sie nach einigen Wochen beim Notariat nach, ob beide Löschungen eingetragen sind.

Lief daneben eine Zwangsverwaltung, endet sie durch einen eigenen Beschluss, wenn der Gläubiger befriedigt ist oder seinen Antrag zurücknimmt (§ 161 Abs. 1, 2 und 4 ZVG). Bis dahin bleiben Ihnen Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG). Nach dem Ende muss der Zwangsverwalter Ihnen und dem Gläubiger Rechnung legen, und die Rechnung geht über das Gericht an Sie (§ 154 Satz 2 und 3 ZVG). Prüfen Sie diese Schlussrechnung auf Einnahmen und Ausgaben, die Sie selbst belegen können.

Mit dem Kaufpreis bezahlt ist nur, was in den Ablöserechnungen stand. Hat ein Gläubiger weniger erhalten, als er gefordert hatte, bewahren Sie seine schriftliche Erklärung, ob und in welcher Höhe er noch etwas verlangt, bei Ihren Unterlagen zum Verkauf auf. Was nach einer Versteigerung oder einem Verkauf mit einer Restforderung geschieht, behandelt der Wegweiser bei der Frage zur Abrechnung der Bank.

Ein Termin wird nur aufgehoben, wenn die Erklärung des Gläubigers beim Vollstreckungsgericht vorliegt. Eine Zusage am Telefon oder eine Erklärung, die noch beim Gläubiger zur Unterschrift liegt, ändert am Termin nichts (§ 30 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Lassen Sie deshalb zwischen dem Tag, an dem der Gläubiger zusagt, und dem Termin einige Tage Abstand, und vergewissern Sie sich bei der Geschäftsstelle.

Fließt der Kaufpreis ganz oder zum Teil an Sie statt an die Gläubiger, fehlt ihnen der Betrag, gegen den sie zurücknehmen, und das Verfahren läuft weiter (§ 29 ZVG). Zahlen Sie außerdem niemandem vor der Beurkundung Geld dafür, dass er einen Käufer bringt oder mit der Bank verhandelt, und lassen Sie ein solches Angebot vor jeder Unterschrift prüfen. Angebote, bei denen Sie nach dem Verkauf im Haus bleiben, behandelt der Wegweiser „Wohnrecht sichern“.

Jeder Schritt wirkt nur in dem Verfahren, in dem er erklärt wird. Die Rücknahme in der Versteigerung beendet keine Zwangsverwaltung, denn diese wird in einem eigenen Verfahren aufgehoben (§ 161 ZVG), und die Löschung des Versteigerungsvermerks beseitigt keine Grundschuld. Führen Sie Ihre Liste deshalb weiter, bis zu jeder Zeile ein Beschluss oder eine Eintragung vorliegt.