Was sich praktisch geändert hat

Neues Verbraucherkreditrecht ab 20. November 2026: Was sich bei der Anschlussfinanzierung ändert

Am 20. November 2026 tritt das Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2023/2225 über Verbraucherkreditverträge in Kraft. Viele der neuen Regeln gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also für Ratenkredite und andere Darlehen ohne Bezug zu einem Grundstück. Immobiliar-Verbraucherdarlehen sind Darlehen, die durch eine Grundschuld oder Reallast gesichert sind oder mit denen Sie Eigentum an einem Grundstück oder Gebäude erwerben oder behalten (§ 491 Abs. 3 Satz 1 BGB neu). Für sie bleiben die Fristen gleich, an denen Sie eine Anschlussfinanzierung ausrichten.

Die Bank teilt Ihnen weiterhin spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung mit, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist, und nennt in diesem Fall den Sollzinssatz, den sie anbietet (§ 493 Abs. 1 BGB). Schließen Sie für die Anschlussfinanzierung einen neuen Darlehensvertrag, können Sie ihn weiterhin vierzehn Tage lang widerrufen (§ 495 Abs. 1, § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB). Ob das auch für eine bloße Verlängerung der Zinsbindung bei derselben Bank gilt, wird im Einzelfall geprüft. Muss der Vertrag notariell beurkundet werden und bestätigt die Notarin oder der Notar, dass Ihre Rechte auf vorvertragliche Information und Vertragsform gewahrt sind, tritt an die Stelle des Widerrufs eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen, die mit der Aushändigung des Angebots beginnt (§ 495 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 BGB in der neuen Fassung).

Neu ist für alle Verbraucherdarlehen: Entscheidet die Bank nach ihrer Prüfung der Kreditwürdigkeit, das Darlehen nicht zu geben, muss sie Ihnen das unverzüglich mitteilen (§ 505a Abs. 1 Satz 3 BGB neu). Nehmen mehrere Personen das Darlehen gemeinsam auf, prüft sie die Kreditwürdigkeit auf der Grundlage ihrer gemeinsamen Fähigkeit, es zurückzuzahlen (§ 505b Abs. 1 BGB neu). Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf sich die Prüfung wie bisher nicht hauptsächlich darauf stützen, dass Ihr Haus mehr wert ist als das Darlehen (§ 505b Abs. 2 Satz 4 BGB neu). Kreditinstitute müssen Sie außerdem warnen, wenn ein Darlehen nach Ihrer finanziellen Situation möglicherweise ein besonderes Risiko für Sie birgt (§ 18a Abs. 1b des Kreditwesengesetzes neu). Für jeden Darlehensgeber regelt das Bürgerliche Gesetzbuch dieselbe Pflicht bei den Beratungsleistungen (§ 511 Abs. 4 BGB neu).

Wird Ihnen das Darlehen zusammen mit weiteren Leistungen angeboten, etwa einer Versicherung, muss die Bank erläutern, ob diese Leistungen gesondert gekündigt werden können und welche Folgen eine Kündigung hat (§ 491a Abs. 3 Satz 3 BGB neu). Will die Bank die Bedingungen eines laufenden Vertrags ändern, beschreibt sie Ihnen vorher die Änderung und sagt, ob Ihre Zustimmung nötig ist und in welchem zeitlichen Rahmen die Änderung kommen soll. Die Bank nennt auch die Wege, sich dagegen zu beschweren, mit der Frist und mit Bezeichnung und Anschrift der zuständigen Behörde (§ 493 Abs. 7 BGB neu).

Nach dem Verkauf: Der Gutachterausschuss darf Angaben zu Ihrem Haus von Ihnen verlangen

Seit dem 1. Oktober 2026 müssen Verkäufer und Käufer dem Gutachterausschuss auf dessen Aufforderung die Daten über das Grundstück mitteilen, die er für die Kaufpreissammlung braucht (§ 195 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Bisher war der Ausschuss vor allem auf die Abschrift des Vertrags angewiesen, die ihm der beurkundende Notar übersendet (§ 195 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Eine Pflicht der Vertragsparteien, ergänzende Angaben zu machen, stand dort nicht. Die neue Pflicht entsteht erst mit der Aufforderung, von sich aus müssen Sie nichts einreichen.

Gefragt werden kann in der Regel nach Gemarkung, Flur und Flurstück, nach Lagemerkmalen und nach der jetzigen und der geplanten Nutzung (§ 195 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BauGB). Bei einem bebauten Grundstück kommen Art der Gebäude, Baujahr, Jahr und Umfang von Modernisierungen, Wohn- und Nutzfläche, Ausstattung und Qualität, die Daten aus dem Energieausweis und eine Absicht, die Gebäude abzureißen, hinzu, außerdem mitverkauftes Zubehör, das nicht im Kaufvertrag steht (§ 195 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 und 8 BauGB). Kennen Sie einen Wert nicht genau, genügt eine Schätzung, die Sie als solche kennzeichnen (§ 195 Abs. 2 Satz 3 und 4 BauGB). Antworten Sie auf dem Weg, den der Ausschuss Ihnen dafür anbietet (§ 195 Abs. 2 Satz 5 BauGB).

Der Gutachterausschuss muss Sie in seiner Aufforderung auf Ihre Pflichten hinweisen und Ihnen Informationen dazu zugänglich machen, was die erfragten Angaben bedeuten (§ 195 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Vom 1. Januar 2027 an muss er Ihnen außerdem eine Frist von mindestens einem Monat ab Zugang setzen und die Antwort unmittelbar in einem elektronischen Formular im Internet ermöglichen (§ 195 Abs. 3 Satz 2 BauGB).

Eine Geldbuße für eine ausgebliebene Antwort sieht das Baugesetzbuch nicht vor, die Vorschrift über Ordnungswidrigkeiten nennt § 195 nicht (§ 213 BauGB). Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden (§ 195 Abs. 4 Satz 1 BauGB). Auskünfte aus ihr gibt es nur bei berechtigtem Interesse nach den Vorschriften des Landes (§ 195 Abs. 5 BauGB).

Aus dem Gebäudeenergiegesetz wird das Gebäudemodernisierungsgesetz: Energieausweis beim Verkauf

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz „Gebäudemodernisierungsgesetz“. Ihre Pflichten beim Verkauf bleiben im Kern dieselben. Spätestens bei der Besichtigung legen Sie dem Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie vor, wofür ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen genügt. Findet keine Besichtigung statt oder verlangt der Interessent den Ausweis, legen Sie ihn unverzüglich vor, und nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn oder eine Kopie unverzüglich dem Käufer (§ 80 Abs. 4 GModG).

Wer den Ausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht spätestens bei der Besichtigung oder auf Verlangen vorlegt oder ihn nach dem Kaufvertrag nicht übergibt, handelt ordnungswidrig. Die Geldbuße kann bis zu zehntausend Euro betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 18 und 19, Abs. 2 Nr. 2 GModG, ab 1. Januar 2027 Nr. 19 und 20). Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG). Daran ändert die Fassung ab 1. Januar 2027 nichts.

Zum 1. Januar 2027 ändern sich die Regeln für neue Ausweise. Ein Energieausweis wird dann digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt, auf Verlangen des Eigentümers zusätzlich auf Papier (§ 79 Abs. 2 GModG neu). Außerdem entfällt die Ausnahme für Baudenkmäler. Ausgenommen sind dann nur noch bestimmte Gebäude der Landes- und Bündnisverteidigung und kleine Gebäude (§ 79 Abs. 4 GModG neu), sodass auch für ein denkmalgeschütztes Haus beim Verkauf ein Energieausweis vorliegen muss.

Nach dem Wortlaut der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung verlangt § 80 Abs. 3 Satz 2 GModG einen Ausweis auf der Grundlage des Energiebedarfs nur noch für Nichtwohngebäude. Die bisherige Pflicht zum Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, steht dort nicht mehr.

Ein Ausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, bleibt verwendbar, für Anzeigen mit ihm gilt eine eigene Übergangsregel. Erscheint eine Anzeige in kommerziellen Medien, gehören dann die Art des Ausweises, der Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse hinein (§ 112 Abs. 3 GModG neu). Für Ausweise, die ab 2027 ausgestellt werden, verlangt § 87 GModG neu die Art des Ausweises, das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung.