Unterlagen vor dem ersten Angebot

Vom Grundbuchamt und vom Vermessungsamt

• Beim zuständigen Grundbuchamt einen neuen Grundbuchauszug bestellen.Ihr berechtigtes Interesse an der Einsicht ergibt sich schon daraus, dass Ihnen das Grundstück gehört (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO). Für den Ausdruck berechnet das Grundbuchamt 10 Euro, für den amtlichen 20 Euro (Nr. 17000 und 17001 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Prüfen Sie darin, ob alle Eigentümer richtig eingetragen sind, ob in Abteilung II Rechte anderer stehen und welche Grundschulden in Abteilung III noch eingetragen sind. Jedes eingetragene Recht müssen Sie dem Käufer gegenüber beseitigen, auch wenn er es kennt, soweit er es nicht im Vertrag übernimmt (§ 442 Abs. 2 BGB).
• Die Bewilligungen zu den Einträgen in Abteilung II beim Grundbuchamt in Kopie anfordern, etwa zu einem Wegerecht oder einer Leitung.Im Grundbuch steht nur ein Stichwort. Was das Recht genau erlaubt, steht in der Bewilligung, auf die die Eintragung Bezug nimmt und die in der Grundakte liegt. Auch in diese Urkunden dürfen Sie als Eigentümer Einsicht nehmen und eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 GBO, § 46 GBV).
• Bei einem Recht für eine verstorbene Person, etwa einem Wohnungsrecht, die Löschung vorbereiten.Ist beim Recht eingetragen, dass der Todesnachweis für die Löschung ausreicht, schicken Sie die Sterbeurkunde mit einem Antrag. Ohne diesen Vermerk brauchen Sie in den zwölf Monaten nach dem Tod die Bewilligung der Erben, wenn noch Rückstände aus dem Recht denkbar sind (§ 23 Abs. 1 und 2 GBO). Für die Löschung berechnet das Grundbuchamt 25 Euro (Nr. 14143 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG).
• Einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurkarte beim Vermessungsamt anfordern.Zuständig ist in Bayern das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Die Flurkarte zeigt Grenzen und Gebäude, so wie sie im Kataster stehen. Fehlt darauf ein Anbau oder eine Garage, wurde das Gebäude vielleicht nie eingemessen. Fragen Sie in diesem Fall beim Vermessungsamt nach, was eine Einmessung kostet und wie lange sie dauert.

Von der Bauaufsicht und der Gemeinde

• Bei der unteren Bauaufsichtsbehörde Einsicht in die Bauakte beantragen und Kopien der Baugenehmigung mit den genehmigten Plänen anfordern.Untere Bauaufsichtsbehörde ist meist das Landratsamt oder die kreisfreie Stadt. In Bayern sind es die Kreisverwaltungsbehörden, und einzelnen kreisangehörigen Gemeinden kann das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr diese Aufgabe übertragen (Art. 53 BayBO). Vergleichen Sie die genehmigten Pläne mit dem heutigen Zustand, vor allem bei einem ausgebauten Dach, einem Wintergarten oder einem Anbau. Eine Abweichung schreiben Sie auf das Anfrageblatt, denn sie gehört später in das Gespräch mit der Notarin oder dem Notar.
• Außerhalb von Bayern eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis einholen.Geführt wird es von der unteren Bauaufsichtsbehörde, in Brandenburg etwa nach § 84 der Brandenburgischen Bauordnung. Eine Baulast steht nicht im Grundbuch, bindet aber auch den Käufer. Bayern kennt kein Baulastenverzeichnis. Dort können solche Pflichten als Dienstbarkeit im Grundbuch stehen, und die Zustimmung eines Nachbarn zu Abstandsflächen auf seinem Grundstück findet sich in der Bauakte (Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO).
• Bei der Gemeinde eine schriftliche Auskunft über Erschließungsbeiträge und andere Anliegerbeiträge anfordern.Die Auskunft zeigt, ob Beiträge für Straße, Kanal oder Wasser bezahlt sind, ob ein Bescheid aussteht und ob eine Maßnahme schon begonnen hat. Das ist für Sie wichtig, weil Sie nach dem Gesetz die Beiträge für Maßnahmen tragen, die bis zum Tag des Vertrags bautechnisch begonnen sind, auch wenn der Bescheid später kommt, soweit der Vertrag nichts anderes bestimmt (§ 436 Abs. 1 BGB). In Bayern werden für die Verbesserung oder Erneuerung von Ortsstraßen keine Beiträge mehr erhoben, Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung aber weiterhin (Art. 5 Abs. 1 Satz 3 und Art. 5a des Kommunalabgabengesetzes).
• Bei der zuständigen Behörde fragen, ob das Grundstück im Kataster für Altlasten oder Verdachtsflächen geführt wird.In Bayern führt das Landesamt für Umwelt das Kataster, und die Einträge nimmt die Kreisverwaltungsbehörde vor (Art. 3 Abs. 1, Art. 10 Abs. 2 Satz 1 des Bayerischen Bodenschutzgesetzes). Die Anfrage richten Sie deshalb an das Landratsamt oder die kreisfreie Stadt. In den anderen Ländern bestimmt das Landesrecht, welche Bodenschutzbehörde zuständig ist.
• Prüfen, ob das Haus ein Baudenkmal ist oder in einem Ensemble liegt.In Bayern zeigt das der Bayerische Denkmal-Atlas des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege. Für ein Baudenkmal gelten die Pflichten zum Energieausweis beim Verkauf bis zum 31. Dezember 2026 nicht (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG). Diese Ausnahme entfällt mit der Neufassung zum 1. Januar 2027 (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, Artikel 2). Wer ein Baudenkmal danach anbietet, braucht also einen Energieausweis.Seite öffnen: Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege: Bayerischer Denkmal-Atlas auf geoportal.bayern.de, neues Fenster ↗
• Bei der Gemeinde nach einem Bebauungsplan und nach einer Satzung über ein Vorkaufsrecht oder ein Sanierungsgebiet fragen.Steht in Abteilung II ein Sanierungsvermerk, braucht der Verkauf die schriftliche Genehmigung der Gemeinde (§ 143 Abs. 2, § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Schließt die Sanierungssatzung diese Genehmigung aus, wird auch kein Vermerk eingetragen. Ein Vorkaufsrecht der Gemeinde kann sich auch ohne Eintrag im Grundbuch aus dem Gesetz oder einer Satzung ergeben. Der Notar fragt danach nach dem Termin, aber Sie wissen dann vorher, ob mit einer Antwort binnen drei Monaten zu rechnen ist (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

Der Energieausweis

• Prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist und bis wann er gilt.Ein Energieausweis wird für zehn Jahre ausgestellt und verliert seine Gültigkeit früher, wenn nach einer größeren Änderung am Gebäude ein neuer nötig wird (§ 79 Abs. 3 GModG). Das Ablaufdatum steht auf der ersten Seite. Läuft er während des Verkaufs ab, lassen Sie rechtzeitig einen neuen ausstellen.
• Fehlt er, ihn bei einer berechtigten Person ausstellen lassen, bevor Sie eine Anzeige schalten.Für den Verkauf brauchen Sie einen gültigen Ausweis (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG). Wurde für ein Wohnhaus mit bis zu vier Wohnungen der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, das Haus erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG). Diese Pflicht zum Bedarfsausweis gilt bis zum 31. Dezember 2026. Nach der Neufassung ab dem 1. Januar 2027 ist er beim Verkauf nur noch für Nichtwohngebäude vorgeschrieben (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, Artikel 2). Wer ausstellen darf, regelt § 88 GModG. Anbieter nennt diese Seite nicht.
• Den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der ersten Besichtigung zeigen, ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen genügt.Die Vorlage spätestens bei der Besichtigung und die unverzügliche Übergabe des Ausweises oder einer Kopie nach dem Abschluss des Kaufvertrags verlangt § 80 Abs. 4 GModG. Erscheint eine Anzeige in kommerziellen Medien, muss sie die Pflichtangaben aus dem Ausweis enthalten (§ 87 GModG). Beide Vorschriften werden zum 1. Januar 2027 neu gefasst, die Vorlage bei der Besichtigung bleibt, und in der Anzeige stehen dann Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und Energieträger.

Aus Ihrem eigenen Ordner

• Wohnflächenberechnung und Grundrisse, bei Bedarf aus der Bauakte ergänzt.Nennen Sie in Anzeige und Exposé nur eine Fläche, die Sie belegen können, und schreiben Sie dazu, woher sie stammt. Eine Fläche, die nur geschätzt ist, kennzeichnen Sie als Schätzung.
• Den letzten Grundsteuerbescheid der Gemeinde und den Bescheid des Finanzamts über den Grundsteuerwert, in Bayern über die Äquivalenzbeträge.In Bayern stellt das Finanzamt darin die Fläche von Grund und Boden und die Gebäudeflächen fest, bei Wohnräumen die Wohnfläche (Art. 6 Abs. 2 Satz 1, Art. 2 Abs. 1 BayGrStG). Weicht die Wohnfläche dort oder in Ihrer Erklärung zur Grundsteuer von Ihrer Berechnung ab, klären Sie den Grund, bevor jemand danach fragt.
• Den Versicherungsschein der Wohngebäudeversicherung mit der letzten Beitragsrechnung.Die Versicherung geht mit dem Eigentum auf den Käufer über (§ 95 Abs. 1 VVG). Er wird deshalb nach den Unterlagen fragen, und Sie brauchen den Versicherungsschein später für die Anzeige des Verkaufs an den Versicherer (§ 97 Abs. 1 VVG).
• Rechnungen über Modernisierungen, Wartungsnachweise der Heizung und den letzten Feuerstättenbescheid.Den Feuerstättenbescheid erlässt die bevollmächtigte Bezirksschornsteinfegerin oder der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger gegenüber dem Eigentümer. Der Bescheid nennt die vorgeschriebenen Arbeiten, ihre Zahl im Jahr und die Fristen dafür (§ 14a Abs. 1 SchfHwG). Das Jahr der Modernisierungen fragt nach dem Verkauf unter Umständen auch der Gutachterausschuss ab (§ 195 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 BauGB).
• Die aktuelle Restschuld jedes Darlehens, für das eine Grundschuld eingetragen ist, mit Name der Bank und Darlehensnummer.Damit sehen Sie, welcher Teil des Kaufpreises an die Bank geht. Fragen Sie auch, ob die Bank für eine vorzeitige Rückzahlung eine Entschädigung verlangen würde, und bitten Sie um eine schriftliche Auskunft. Ob die Forderung berechtigt ist, wird im Einzelfall geprüft.
• Den Grundschuldbrief suchen, wenn für eine Grundschuld ein Brief erteilt wurde.Ob ein Brief erteilt wurde, steht in Abteilung III. Für die Löschung muss er dem Grundbuchamt vorgelegt werden (§ 41 Abs. 1 Satz 1, § 42 Satz 1 GBO). Ist er nicht auffindbar, muss das Amtsgericht ihn erst in einem Aufgebotsverfahren für kraftlos erklären (§ 1162, § 1192 Abs. 1 BGB). Allein die Aufgebotsfrist beträgt mindestens sechs Wochen (§ 437 FamFG), und deshalb beginnen Sie die Suche vor dem Angebot.

Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich

• Bei der Verwaltung die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan anfordern, außerdem die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre, den Wirtschaftsplan und die Beschluss-Sammlung.Als Eigentümer können Sie von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Die Beschluss-Sammlung enthält den Wortlaut der Beschlüsse und zeigt damit beschlossene Sonderumlagen und Arbeiten am Haus (§ 24 Abs. 7 WEG). Lesen Sie die Niederschriften der letzten Versammlungen mit, denn dort stehen auch Vorhaben, über die noch nicht beschlossen ist.
• Den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage anfordern.Den Vermögensbericht erstellt die Verwaltung nach Ablauf jedes Kalenderjahres, und er steht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung (§ 28 Abs. 4 WEG). Aus ihm ersehen Sie, wie viel in der Rücklage liegt und was der Gemeinschaft sonst gehört.
• Klären, ob der Verkauf der Zustimmung der Verwaltung oder anderer Eigentümer bedarf.Eine solche Bindung gilt nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums vereinbart ist (§ 12 Abs. 1 WEG). Die Bindung steht dann in der Teilungserklärung und ist im Wohnungsgrundbuch ausdrücklich eingetragen (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG). Solange die Zustimmung fehlt, ist der Vertrag unwirksam (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG), und versagt werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG). Nennen Sie der Verwaltung deshalb früh den geplanten Verkauf, damit sie die Zustimmung in öffentlich beglaubigter Form vorbereiten kann (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO).

Ihr Anfrageblatt