Vom Entschluss bis zur Schlüsselübergabe: wie ein Hausverkauf abläuft

Steht noch eine verstorbene Person als Eigentümerin im Grundbuch, müssen die Erben ihr Erbrecht gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen. Das geht mit einem Erbschein oder, wenn die Erben in einer notariell beurkundeten Verfügung von Todes wegen bestimmt sind, mit dieser Urkunde und der Niederschrift des Nachlassgerichts über ihre Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO). Bleiben dem Grundbuchamt bei dieser Urkunde Zweifel, darf es auf einem Erbschein bestehen. Ein handschriftliches Testament genügt dem Grundbuchamt nicht. Wird ein Erbschein gebraucht, stellen Sie den Antrag beim Nachlassgericht vor allen anderen Schritten, denn wie lange das Verfahren dauert, lässt sich vorher nicht sicher sagen.

Die Erben müssen dagegen nicht erst selbst ins Grundbuch eingetragen werden, wenn sie das Eigentum übertragen (§ 40 Abs. 1 GBO). Für die Grundschuld der Bank des Käufers ist das nicht ebenso klar geregelt, denn § 40 Abs. 1 GBO nennt nur die Übertragung und die Aufhebung eines Rechts. Klären Sie deshalb mit dem Notar, bevor der Entwurf entsteht, ob sich die Erben vorher eintragen lassen. Lassen sich die Erben eintragen, kostet das beim Grundbuchamt nichts, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall eingeht (Anmerkung 1 zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG).

Gehört das Haus mehreren, etwa Ehegatten oder einer Erbengemeinschaft, müssen alle Eigentümer den Vertrag schließen, denn über das ganze Grundstück können Miteigentümer nur gemeinsam verfügen (§ 747 Satz 2 BGB). Für Erben gilt dasselbe bei einem Gegenstand des Nachlasses (§ 2040 Abs. 1 BGB). Klären Sie deshalb früh, ob alle verkaufen wollen und wer bis zum Termin welche Aufgabe übernimmt. Kann jemand voraussichtlich nicht zum Termin kommen, sprechen Sie das gleich zu Beginn an. Für das Grundbuch braucht eine Vollmacht eine öffentlich beglaubigte Unterschrift (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO), und eine Genehmigung nach dem Termin verlängert den Weg bis zur Zahlung.

Fragen Sie bei der Bank, bei der noch ein Darlehen läuft, nach dem Betrag, der zu einem bestimmten Tag offen wäre, und bitten Sie um eine schriftliche Auskunft. Ob die Bank für eine vorzeitige Rückzahlung eine Entschädigung verlangt, ergibt sich aus dem Vertrag und ist eine Frage für die Beratung. Für den Ablauf zählt, dass Sie den Betrag kennen, bevor Sie mit Interessenten über den Preis sprechen, denn er wird später unmittelbar aus dem Kaufpreis an die Bank gezahlt.

Erscheint die Anzeige in kommerziellen Medien, etwa in einer Zeitung oder einem Portal, und gibt es zu diesem Zeitpunkt einen Energieausweis, muss sie bestimmte Angaben daraus enthalten. Das sind heute die Art des Ausweises, der Wert für den Endenergiebedarf oder den Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr und die Effizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG). Für Anzeigen ab dem 1. Januar 2027 gilt eine neue Fassung: Dann nennt die Anzeige unter denselben Voraussetzungen die Art des Ausweises, das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf, die Effizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226, Artikel 2). Halten Sie den Ausweis deshalb neben die Anzeige, bevor sie erscheint.

Fragen Sie bei der Gemeinde nach Erschließungsbeiträgen und Anliegerbeiträgen, bevor Sie einen Preis nennen. Hat die Gemeinde eine Straße oder einen Kanal bis zum Tag des Vertrags bautechnisch begonnen, tragen nach dem Gesetz Sie die Beiträge dafür, auch wenn der Bescheid erst später kommt (§ 436 Abs. 1 BGB). Der Vertrag kann das anders regeln. Damit das gelingt, muss die Maßnahme aber vor dem Termin bekannt sein.

Bewahren Sie jede Fassung der Anzeige und des Exposés mit Datum auf, auch wenn Sie später etwas ändern. Stellt sich nach dem Verkauf eine Frage zu einer Angabe, wissen Sie dann genau, was zu welchem Zeitpunkt zu lesen war. Eine Angabe, die sich als falsch herausstellt, berichtigen Sie vor dem Termin in derselben Form, in der sie verbreitet wurde, und schreiben die Berichtigung auf Ihre Liste für den Notar.

Bei einer Eigentumswohnung fragen Interessenten früh nach den Unterlagen der Gemeinschaft, etwa nach der Teilungserklärung, der Beschluss-Sammlung und dem Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage (§ 18 Abs. 4, § 24 Abs. 7, § 28 Abs. 4 WEG). Fordern Sie diese Unterlagen bei der Verwaltung an, bevor die Anzeige erscheint.

Führen Sie eine einfache Liste, in der Sie zu jeder Besichtigung das Datum, die Namen und die gestellten Fragen festhalten. Fragen, die Sie nicht sicher beantworten können, beantworten Sie später schriftlich und heben eine Kopie auf. Für die Rechte des Käufers kommt es darauf an, was er bei Vertragsschluss von einem Mangel wusste (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB), und Ihre Liste zeigt dann, wer wann welche Auskunft bekommen hat.

Bekannte Mängel schreiben Sie auf, sobald Sie an den Verkauf denken, und nicht erst, wenn jemand danach fragt. Auf einen vereinbarten Ausschluss der Haftung kann sich nicht berufen, wer einen Mangel arglistig verschweigt (§ 444 BGB). Diese Liste geben Sie deshalb auch dem Notar. Wie Mängel im Vertrag behandelt werden, wird im Einzelfall geprüft.

Bevor Sie mit einem Interessenten einen Termin beim Notar vereinbaren, bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung seiner Bank, dass sie die Finanzierung grundsätzlich für möglich hält. Eine solche Bestätigung bindet die Bank nicht, sie zeigt aber, dass der Interessent schon mit ihr gesprochen hat. Wird ein Termin wegen einer fehlenden Finanzierung abgesagt, verzögert das sonst den ganzen Verkauf.

Kauft ein Unternehmen, etwa ein Bauträger oder ein gewerblicher Ankäufer, soll der geplante Wortlaut nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG in aller Regel vierzehn Tage früher bei Ihnen sein. Fragen Sie beim Notariat gleich zu Beginn, an welchem Tag der Entwurf hinausgeht und wann der Termin geplant ist. Legen Sie sich dann selbst einen Tag fest, bis zu dem Sie Ihre Fragen zum Entwurf gesammelt schicken, auch wenn Sie privat an privat verkaufen und das Gesetz dafür keine Frist vorsieht.

Kauft der Käufer mit einem Darlehen, braucht seine Bank vor der Auszahlung eine Grundschuld an Ihrem Haus, und eingetragen wird sie nur, wenn Sie als Eigentümer sie bewilligen (§ 19 GBO). Wie das geregelt wird und wie Sie dabei geschützt sind, steht im Vertrag und wird im Einzelfall geprüft. Für den Zeitplan wichtig ist, dass die Grundschuld in einer eigenen Urkunde bestellt wird und die Bank erst zahlt, wenn ihre Eintragung gesichert ist.

Zum Termin bringen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Wer Sie sind, muss der Notar sicher feststellen (§ 10 Abs. 1 BeurkG), und er muss Sie nach dem Geldwäschegesetz anhand eines gültigen amtlichen Ausweises mit Lichtbild identifizieren (§ 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GwG). Der Vertrag wird vorgelesen, und Sie können an jeder Stelle fragen. Was Sie mit dem Käufer zusätzlich besprochen haben, etwa zu Möbeln oder zum Tag des Auszugs, sagen Sie spätestens jetzt, denn auch solche Abreden gehören in die Urkunde.

Die Mitteilung des Vertrags an die Gemeinde schuldet nach dem Gesetz der Verkäufer, und die Mitteilung des Käufers ersetzt sie (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Mit dem Auftrag zum Vollzug übernimmt sie in der Praxis das Notariat. Für Ihren Zeitplan zählen zwei Tage. Am ersten geht die Mitteilung ab, und von ihm an laufen die drei Monate der Gemeinde (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Am zweiten geht das Zeugnis der Gemeinde beim Notariat ein, und erst mit diesem Nachweis trägt das Grundbuchamt den Käufer ein (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Erfragen Sie beide Tage beim Notariat, bevor Sie einen Auszugstermin fest zusagen.

Ihre Bank schickt die Löschungsunterlagen an das Notariat und verbindet sie mit der Auflage, sie erst nach Eingang eines bestimmten Betrags zu verwenden. Bitten Sie das Notariat um eine Kopie dieses Schreibens und legen Sie es neben die Aufstellung, die Sie selbst bei Ihrer Bank erfragt haben. Weicht der Betrag ab, klären Sie das mit der Bank, solange der Notar dem Käufer die Zahlung noch nicht mitgeteilt hat. Bar zahlen darf der Käufer nicht (§ 16a Abs. 1 GwG). Den Nachweis, dass unbar gezahlt wurde, verlangt der Notar von beiden Seiten (§ 16a Abs. 2 GwG), und Ihren Teil führen Sie am einfachsten mit dem Kontoauszug, auf dem der Eingang steht.

Sobald der Betrag bei Ihnen eingegangen ist, vergleichen Sie ihn mit dem Vertrag und mit der Abrechnung Ihrer Bank. Verlangt der Vertrag Ihre schriftliche Bestätigung des Eingangs, schicken Sie sie dem Notariat. Anschließend beantragt der Notar in aller Regel, den Käufer als Eigentümer einzutragen, und dafür braucht er zusätzlich die Bescheinigung des Finanzamts, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG). Bleibt die Zahlung aus, geben Sie dem Notariat Bescheid und lassen sich beraten, bevor Sie selbst etwas unternehmen.

Den Verkauf zeigen Sie Ihrem Gebäudeversicherer unverzüglich an, das darf auch der Käufer tun (§ 97 Abs. 1 Satz 1 VVG). Der Käufer tritt in Ihren Vertrag ein, wenn er Eigentümer wird (§ 95 Abs. 1 VVG), und für den Beitrag der dann laufenden Versicherungsperiode haften Sie gemeinsam mit dem Käufer (§ 95 Abs. 2 VVG). Kündigen Sie die Versicherung deshalb nicht selbst, solange der Käufer nicht eingetragen ist. Melden Sie zugleich Strom, Gas, Wasser und, soweit vorhanden, die Abfallentsorgung bei den Versorgern und bei der Gemeinde ab und nennen Sie die Zählerstände aus dem Protokoll.

Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen am Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 Abs. 1 GrStG), und sie schuldet, wem das Finanzamt das Grundstück zugerechnet hat (§ 10 Abs. 1 GrStG). Für das Jahr des Verkaufs bleiben Sie deshalb im Bescheid der Gemeinde. Den Käufer rechnet das Finanzamt in der Regel erst vom Beginn des folgenden Jahres an zu (§ 222 Abs. 2 und 4 BewG). Wie Sie und der Käufer die Grundsteuer des laufenden Jahres untereinander aufteilen, regelt der Vertrag. In Bayern gilt ein eigenes Grundsteuergesetz, das diese Vorschriften des Bundes anwendet, soweit es nichts anderes bestimmt (Art. 10 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG).

Nach der Zahlung trägt das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer ein und löscht die Grundschuld Ihrer Bank. Sie erhalten darüber eine Nachricht. Legen Sie sie zu Ihrer Abschrift des Vertrags und zur Abschlussrechnung der Bank und bewahren Sie alles zusammen auf.

Der Ausschuss muss Sie auf diese Pflicht hinweisen (§ 195 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Vom 1. Januar 2027 an gibt er Ihnen für die Antwort wenigstens einen Monat nach Erhalt des Schreibens und muss Ihnen ermöglichen, über ein elektronisches Formular im Internet zu antworten (§ 195 Abs. 3 Satz 2 BauGB in der Fassung des Bundesgesetzblatts 2026 I Nr. 192). Bewahren Sie deshalb eine Kopie Ihrer Angaben aus Exposé und Wohnflächenberechnung auch nach dem Verkauf auf, dann beantworten Sie den Bogen aus den eigenen Unterlagen.

Steht im Vertrag, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer trägt, gilt das nur zwischen Ihnen beiden. Nach dem Gesetz schulden sie beide Vertragsteile (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Bekommen Sie selbst einen Bescheid oder eine Zahlungsaufforderung, legen Sie den Vertrag daneben und lassen sich beraten, bevor die Frist für den Einspruch von einem Monat abläuft (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO). Auch gegenüber dem Notariat haften Sie neben dem Käufer (§ 30 Abs. 1 GNotKG). Bekommen Sie eine Rechnung, die an Sie gerichtet ist, legen Sie den Vertrag daneben und lassen sich beraten, bevor Sie zahlen.

Bei einer Eigentumswohnung kommt noch die Jahresabrechnung der Gemeinschaft für das Jahr des Verkaufs. Wem ein Guthaben zusteht und wer eine Nachzahlung trägt, regelt der Vertrag im Verhältnis zum Käufer. Legen Sie die Abrechnung deshalb neben den Vertrag, bevor Sie zahlen oder ein Guthaben weiterleiten.