Bodenrichtwert und Gutachten beim Gutachterausschuss

Den Bodenrichtwert finden und ablesen

• Im amtlichen Portal der Gutachterausschüsse die Adresse eingeben und die Bodenrichtwertzone heraussuchen, in der das Grundstück liegt.Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen, und jeder kann von der Geschäftsstelle Auskunft über sie verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Das Portal BORIS-D führt zu den Angeboten der Länder. In Bayern sind die Bodenrichtwerte außerdem einen Monat lang in den Gemeinden auszulegen und digital über ein geografisches Informationssystem zugänglich (§ 12 Abs. 2 und 3 BayGaV). Für eine schriftliche Auskunft können Gebühren anfallen, die das Land oder der Ausschuss festlegt.Seite öffnen: Gemeinschaftsprojekt der Länder: Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (BORIS-D) auf bodenrichtwerte-boris.de, neues Fenster ↗
• Den Stichtag des Bodenrichtwerts notieren.Bodenrichtwerte werden jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB). In Bayern geschieht das zu Beginn jedes Jahres mit gerader Jahreszahl, veröffentlicht wird spätestens ab dem 30. Juni (§ 12 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 BayGaV). Ein Wert zum 1. Januar 2026 bleibt dort maßgebend, bis die Werte zum 1. Januar 2028 veröffentlicht sind. Gegen Ende dieser Zeit gibt er den Markt nur noch ungefähr wieder. Andere Länder ermitteln teils jedes Jahr.
• Die Merkmale des Richtwertgrundstücks mit Ihrem Grundstück vergleichen: Art der Nutzung, Fläche, Geschossflächenzahl, Zuschnitt und Anbindung an die Straße.Das Bodenrichtwertgrundstück ist ein gedachtes, unbebautes Grundstück mit den Merkmalen, die in der Zone vorherrschen. Je Zone gibt es einen einzigen Wert, keine Spanne (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV). Weicht Ihr Grundstück ab, etwa weil es doppelt so groß ist, rechnet der Gutachterausschuss mit Umrechnungskoeffizienten (§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB, § 12 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ImmoWertV). Über diese Daten kann in Bayern jeder bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen (§ 13 Satz 2 BayGaV). Oft stehen sie im Grundstücksmarktbericht.
• Den Wert je Quadratmeter mit der Grundstücksfläche aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs malnehmen.Bodenrichtwerte bebauter Gebiete geben den Wert an, den der Boden hätte, wenn er unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Das Ergebnis ist deshalb nur der ungefähre Bodenwert ohne Gebäude. Für ein bebautes Grundstück ist es nur ein Teil des Werts, das Gebäude kommt hinzu.

Weitere Auskünfte ohne Gutachten

• Den aktuellen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses lesen oder bestellen.Der Bericht wertet die Kaufpreissammlung aus und enthält die sonstigen Daten für die Bewertung, etwa Indexreihen, Vergleichsfaktoren und Sachwertfaktoren (§ 12 Abs. 1 ImmoWertV). Ob er kostenlos als Datei erhältlich ist oder Geld kostet, ist unterschiedlich geregelt. Fragen Sie bei der Geschäftsstelle nach.
• Nachgesehen, ob der Gutachterausschuss Immobilienrichtwerte oder andere Vergleichsfaktoren für Häuser und Wohnungen veröffentlicht.Vergleichsfaktoren sind Durchschnittswerte, bezogen etwa auf einen Quadratmeter Wohnfläche, für Häuser oder Wohnungen mit bestimmten Merkmalen (§ 20 Abs. 2 und 3 ImmoWertV). Anders als der Bodenrichtwert erfassen sie das Gebäude mit. In Nordrhein-Westfalen stehen solche Immobilienrichtwerte im Portal BORIS.NRW.
• Bei Bedarf eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung beantragen und vorher klären, in welcher Form sie erteilt wird.Auskünfte aus der Kaufpreissammlung gibt es bei berechtigtem Interesse nach den Vorschriften des Landes (§ 195 Abs. 5 BauGB). In Bayern ist das Interesse nachzuweisen. Grundstücksbezogene Auskünfte erhalten nur Personen, die einer gesetzlichen Schweigepflicht unterliegen, und Namen und Anschriften von Eigentümern werden nie mitgeteilt (§ 11 Abs. 2 und 4 BayGaV). Als privater Verkäufer erhalten Sie in Bayern daher in aller Regel keine Liste einzelner Verkäufe aus Ihrer Straße.

Ein Gutachten beantragen

• Schriftlich beim Gutachterausschuss, in dessen Gebiet das Grundstück liegt, ein Gutachten über den Verkehrswert beantragen.Als Eigentümer sind Sie dazu berechtigt (§ 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Ermittelt wird der Verkehrswert, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Viele Ausschüsse stellen für den Antrag einen Vordruck auf ihrer Internetseite bereit.
• Vorher nach der Gebühr und der derzeitigen Bearbeitungszeit fragen.Die Gebühr regelt das Land und richtet sich nach dem ermittelten Wert. In Bayern beträgt sie je nach Wert zwischen 2.450 Euro (bis 200.000 Euro) und 2.800 Euro (über 400.000 bis 500.000 Euro), darüber steigt sie weiter. Hinzu kommen Auslagen und Umsatzsteuer (§ 15 Abs. 2 und 5 BayGaV). Eine gesetzliche Frist für die Erstellung gibt es nicht. Planen Sie den Verkauf deshalb so, dass Sie nicht auf das Gutachten warten müssen, um einem Interessenten zu antworten.
• Dem Antrag die Unterlagen beilegen, die Sie für den Verkauf ohnehin sammeln, vor allem Grundbuchauszug, Baupläne und Wohnflächenberechnung.Der Gutachterausschuss darf verlangen, dass Eigentümer die für das Gutachten notwendigen Unterlagen vorlegen (§ 197 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Fehlende Unterlagen führen zu Rückfragen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung und Wirtschaftsplan hinzu.
• Für den Termin der Besichtigung alle Räume zugänglich machen, auch Keller und Dachboden.Das Grundstück darf zur Vorbereitung des Gutachtens betreten werden, Wohnungen nur mit Zustimmung der Bewohner (§ 197 Abs. 1 Satz 3 und 4 BauGB). Was nicht besichtigt wird, kann der Ausschuss nur nach den Unterlagen und dem äußeren Eindruck beurteilen.
• Das fertige Gutachten auf Fehler in den Tatsachen prüfen: Fläche, Baujahr, Ausstattung, Rechte in der Zweiten Abteilung.Melden Sie Fehler schriftlich mit Beleg. Ein förmliches Rechtsmittel gegen das Gutachten sieht das Baugesetzbuch nicht vor, denn es hat keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB). Eine Abschrift erhält die Eigentümerin in jedem Fall (§ 193 Abs. 4 BauGB).

Wofür welches Ergebnis taugt