Maklervertrag vor der Unterschrift klären

Bevor Sie mit einem Makler sprechen

• Festhalten, was verkauft werden soll: eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder etwas anderes, etwa ein Wohn- und Geschäftshaus oder eine Garage für sich allein.Nur ein Maklervertrag über den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses braucht die Textform (§ 656a BGB). Nur dann gelten auch die Regeln über die Teilung der Provision, und zwar wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Für alle anderen Objekte kann ein Maklervertrag auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Eine Provision gilt dann schon als vereinbart, wenn die Leistung des Maklers nach den Umständen nur gegen Bezahlung zu erwarten ist (§ 653 Abs. 1 BGB). Ob Ihr Haus unter diese Vorschriften fällt, wird im Einzelfall geprüft.
• Klären, wer den Auftrag erteilt und unterschreibt: alle Eigentümer gemeinsam, eine Person mit Vollmacht für die übrigen oder ein Betreuer.Gehört das Haus mehreren, etwa einer Erbengemeinschaft, sollte vorher feststehen, in wessen Namen der Auftrag erteilt wird und wer die Provision schuldet. In einem Fall, den der Bundesgerichtshof am 16. Juli 2026 entschieden hat (I ZR 223/25), hatte ein einzelnes Mitglied einer Erbengemeinschaft den Makler beauftragt. Ob ein Miterbe allein für alle handeln kann, wird im Einzelfall geprüft. Handeln Sie mit einer Vorsorgevollmacht, legen Sie dem Makler eine Kopie vor, das Original behalten Sie. Handeln Sie als Betreuer, braucht der Kaufvertrag die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 und 5 BGB). Weisen Sie den Makler vorher darauf hin, denn die Provision entsteht erst mit einem wirksamen Kaufvertrag (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB).
• Nach der Erlaubnis des Maklers fragen und sich den Bescheid in Kopie zeigen lassen.Wer gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit dazu nachweist, braucht die Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO). Versagt wird sie unter anderem bei fehlender Zuverlässigkeit und ungeordneten Vermögensverhältnissen (§ 34c Abs. 2 GewO). Welche Behörde die Erlaubnis erteilt hat, ergibt sich aus dem Bescheid, den Sie sich zeigen lassen können.
• Die Unterlagen, die Sie vor dem Angebot ohnehin zusammenstellen, in Kopie bereithalten, die Originale behalten.Der Makler braucht für das Exposé vor allem den Grundbuchauszug, die Pläne, die Wohnflächenberechnung und den Energieausweis. Originale wie einen Grundschuldbrief oder den Erbschein geben Sie nicht aus der Hand, denn sie werden später dem Notar oder dem Grundbuchamt vorgelegt.

Was in Textform vorliegen muss

• Bei Wohnung und Einfamilienhaus erst zusagen, wenn der Text des Maklers lesbar vorliegt, etwa als E-Mail, Brief oder Datei, und jede zustimmende Antwort an ihn als mögliche Zusage behandeln.Textform heißt: eine lesbare Erklärung, in der die Person genannt ist, die sie abgibt, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Eine Zusage beim Besichtigungstermin oder im Gespräch reicht für diese Form nicht aus. Ohne diese Form ist der Vertrag nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Eine schon gezahlte Provision kann dann zurückverlangt werden. Ersatz für seine Arbeit kann der Makler auch nicht über die ungerechtfertigte Bereicherung verlangen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. März 2026, I ZR 202/25, Leitsatz d).
• Prüfen, ob drei Angaben aus dem Text hervorgehen: wer die Vertragspartner sind, welches Objekt verkauft werden soll und wie hoch die Provision ist.Nach derselben Entscheidung kann der Vertrag auch durch getrennte E-Mails und sogar ohne ausdrückliche Annahme zustande kommen, wenn sich diese wesentlichen Bestandteile aus den Texten bestimmen lassen (I ZR 202/25, Leitsätze a und b). Eine Antwort per E-Mail kann also schon die Zusage sein. Schreiben Sie deshalb erst dann zustimmend zurück, wenn Sie den Auftrag wirklich erteilen wollen.
• Jede E-Mail des Maklers bis zum Ende lesen, auch die Hinweise unter Gruß und Unterschrift.Im Fall des Bundesgerichtshofs vom 11. März 2026 hatten Eheleute ihr Einfamilienhaus für 617.000 Euro über eine Maklerin verkauft, die ihren Provisionshinweis unter Grußformel und Signatur gesetzt hatte. Das genügte der Textform nicht, weil die Erklärung erkennbar abgeschlossen sein muss, und die Eheleute erhielten die gezahlte Provision von 8.810,76 Euro zurück (I ZR 202/25, Leitsatz c, Rn. 40 bis 43 und 47). Dass Sie solche Hinweise kennen, macht sie nicht zum Vertrag, aber es zeigt Ihnen, was der Makler erwartet.
• Hat der Makler schon einmal für Sie gearbeitet, etwa bei der Suche nach einer neuen Wohnung, für den Verkauf einen eigenen Auftrag in Textform verlangen.In dem Fall vom 11. März 2026 hatten die Eheleute die Maklerin zuerst beauftragt, ihnen ein anderes Haus nachzuweisen. Das Oberlandesgericht Celle sah darin einen grundlegend anderen Auftrag als den Verkauf ihres eigenen Hauses, und der Bundesgerichtshof hat das nicht beanstandet (I ZR 202/25, Rn. 44).
• Wird der Vertrag auf einer Internetseite des Maklers geschlossen, auf die Schaltfläche achten, mit der Sie absenden.Bei einem Vertrag im elektronischen Geschäftsverkehr muss der Verbraucher ausdrücklich bestätigen, dass er sich zu einer Zahlung verpflichtet, bei einer Schaltfläche etwa mit den Wörtern „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer entsprechend eindeutigen Beschriftung (§ 312j Abs. 3 BGB). Sonst kommt der Vertrag nicht zustande (§ 312j Abs. 4 BGB). Am 9. Oktober 2025 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Maklervertrag, den ein Kaufinteressent über einen Knopf „Senden“ geschlossen hatte, nicht wirksam zustande gekommen war, und die Sache zur neuen Verhandlung an das Oberlandesgericht Stuttgart zurückverwiesen (I ZR 159/24, Leitsätze a und b). Nach derselben Entscheidung kann der Verbraucher den Vertrag später durch eine Bestätigung neu schließen, die wieder ausdrücklich die Zahlungspflicht nennt (Leitsatz c). Die Vorschrift gilt für jeden Verbraucher, also auch für Sie als Verkäufer. Für Verträge, die ausschließlich durch individuelle Kommunikation geschlossen werden, etwa durch persönliche E-Mails, gilt sie nicht (§ 312j Abs. 5 Satz 1 BGB).
• Von jedem Text, der zum Vertrag gehört, eine Kopie speichern oder ausdrucken, mit dem Datum des Eingangs.Das Datum brauchen Sie für die Frist des Widerrufs, die mit dem Vertragsschluss beginnt (§ 355 Abs. 2 Satz 2 BGB), und später für den Fall, dass über die Provision gestritten wird.

Was der Text zur Provision sagen sollte

• Die Höhe der Provision als Prozentsatz vom Kaufpreis oder als Betrag, mit der Angabe, ob die Umsatzsteuer schon enthalten ist.Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Bei Wohnung und Einfamilienhaus gehört die Höhe zu den Angaben, die sich aus dem Text ergeben müssen, sonst kann der ganze Vertrag an der Form scheitern (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. März 2026, I ZR 202/25, Leitsatz b). Bei anderen Objekten gilt der übliche Lohn als vereinbart, wenn die Höhe nicht bestimmt ist (§ 653 Abs. 2 BGB), und darüber lässt sich später streiten. Steht im Text nur ein Prozentsatz, fragen Sie nach, ob er sich auf den Kaufpreis mit oder ohne mitverkaufte Einrichtung bezieht.
• Wann die Provision verdient ist, nämlich erst mit einem Kaufvertrag, der durch den Nachweis oder die Vermittlung dieses Maklers zustande kommt.So bestimmt es das Gesetz (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann die Provision erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein Kaufvertrag über ein Grundstück kommt nur mit notarieller Beurkundung zustande (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Bis zur Beurkundung schulden Sie deshalb in aller Regel keine Provision.
• Ob Sie Kosten erstatten sollen, auch wenn nicht verkauft wird, etwa für Fotos, Anzeigen oder eine Wertermittlung.Aufwendungen muss der Auftraggeber dem Makler nur ersetzen, wenn das vereinbart ist, und dann auch, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB). Steht dazu nichts im Text, schulden Sie keinen Ersatz. Ob eine pauschale Erstattung in einem vorgedruckten Vertrag wirksam ist, wird im Einzelfall geprüft.
• Ob auch der Käufer an den Makler zahlen soll, und wenn ja, wie viel im Verhältnis zu Ihrem Anteil.Ist der Käufer Verbraucher, kann sich der Makler bei Wohnung und Einfamilienhaus von beiden Seiten nur Provision in gleicher Höhe versprechen lassen (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 Satz 1 BGB). Ermäßigt der Makler später seine Provision Ihnen gegenüber, wirkt das auch zugunsten des Käufers (§ 656c Abs. 1 Satz 3 BGB).
• Bei einem Angebot, das für Sie als Verkäufer ohne Provision sein soll, nachfragen, wer dann zahlt.Vereinbart der Makler mit einer Seite, dass er für sie unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Seite keine Provision versprechen lassen (§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB). Haben nur Sie einen Vertrag mit dem Makler, kann dem Käufer eine Zahlung nur wirksam auferlegt werden, wenn Sie selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben (§ 656d Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei Wohnung und Einfamilienhaus und einem Käufer, der Verbraucher ist, trägt eine solche Gestaltung daher nicht. Was das für ein konkretes Angebot bedeutet, wird im Einzelfall geprüft.
• Keine Absprache treffen, nach der der Käufer Ihren Anteil übernimmt, etwa gegen einen Nachlass beim Kaufpreis.Im Fall des Bundesgerichtshofs vom 6. März 2025 war der Kaufpreis eines Einfamilienhauses genau um die Provision der Verkäuferin gesenkt worden. Dafür hatten sich die Käufer verpflichtet, 25.000 Euro an deren Maklerin zu zahlen. Die Vereinbarung war insgesamt nichtig, nicht nur zur Hälfte, und die Käufer bekamen den ganzen Betrag zurück (I ZR 138/24, Leitsätze a bis c). Erfasst ist jede Abrede, durch die der Makler unmittelbar oder mittelbar einen Anspruch gegen die Seite erhält, die ihn nicht beauftragt hat.
• Einplanen, dass Sie Ihren Anteil zuerst zahlen, wenn der Käufer einen Teil der Provision übernimmt.Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn Sie Ihren Anteil gezahlt haben und Sie oder der Makler das nachweisen (§ 656d Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Provision entsteht mit dem wirksamen Kaufvertrag (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB), der Kaufpreis wird erst nach den Bedingungen des Kaufvertrags fällig, und die Rechnung des Maklers kann deshalb vor dem Kaufpreis kommen. Klären Sie vorher, aus welchem Geld und zu welchem Termin Sie Ihren Anteil zahlen.

Art und Dauer des Auftrags

• Klären, ob es ein einfacher Auftrag ist, neben dem Sie weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen dürfen, oder ein Alleinauftrag.Das Gesetz kennt den Alleinauftrag nicht als eigenen Vertragstyp, es kommt also auf den Text an. Beim einfachen Maklervertrag ist der Makler nach dem Gesetz nicht verpflichtet, für Sie tätig zu werden, und Sie bleiben frei, an wen Sie verkaufen. Ein Alleinauftrag kann Sie verpflichten, keinen weiteren Makler einzuschalten, und den Makler, für Sie tätig zu werden.
• Beginn, Laufzeit und Ende festhalten, und ob sich der Vertrag ohne Kündigung verlängert.Tragen Sie das Ende der Laufzeit und den letzten Tag für eine Kündigung in Ihren Kalender ein. Steht im Text, ob und um wie lange sich der Vertrag ohne Kündigung verlängert? Eine bestimmte Laufzeit schreibt das Gesetz nicht vor. Ob eine lange Bindung in einem vorgedruckten Vertrag wirksam ist, wird im Einzelfall geprüft.
• Prüfen, ob der Text Ihnen auch für einen Verkauf an einen Käufer, den Sie selbst gefunden haben, eine Provision auferlegt, oder ob er Sie verpflichtet, jede Person, die sich bei Ihnen meldet, zuerst dem Makler zu nennen.Nach dem Gesetz gibt es Provision nur für einen Kaufvertrag, der infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Klausel, die davon abweicht, ist in vorgedruckten Bedingungen an § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB zu messen. Ob sie bei Ihnen wirksam wäre, wird im Einzelfall geprüft.
• Fragen, wie Sie den Auftrag vorzeitig beenden können, etwa wenn Sie den Verkauf aufgeben oder an eine Person aus der Familie übertragen wollen.Entscheiden Sie sich gegen den Verkauf, entsteht keine Provision, denn sie setzt einen Kaufvertrag voraus, der durch die Tätigkeit des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Aufwendungen schulden Sie dann nur, wenn sie vereinbart sind (§ 652 Abs. 2 BGB). Ob Sie einen Vertrag mit fester Laufzeit vorher aus wichtigem Grund kündigen können, hängt davon ab, ob Ihnen die Fortsetzung nach Abwägung aller Umstände nicht zumutbar ist (§ 314 Abs. 1 BGB), und wird im Einzelfall geprüft. Steht im Text, was gilt, wenn Sie nicht mehr verkaufen wollen? Was dort stehen sollte, wird ebenfalls im Einzelfall geprüft.
• Fragen, ob der Makler auch für Käufer tätig wird, und sich die Antwort in Textform geben lassen.Ist der Makler dem Inhalt Ihres Vertrags zuwider auch für die andere Seite tätig, verliert er seinen Anspruch auf Provision und Aufwendungsersatz (§ 654 BGB). Das gilt auch bei Wohnung und Einfamilienhaus weiter (§ 656c Abs. 2 Satz 2 BGB). Steht im Text, ob der Makler auch für Käufer tätig werden darf? Was dort stehen sollte, wird im Einzelfall geprüft.
• Fragen, ob der Makler Interessenten gegen eine Gebühr eine Reservierung Ihres Hauses verspricht.Der Bundesgerichtshof hat am 20. April 2023 über einen Reservierungsvertrag zwischen einer Maklerin und Kaufinteressenten entschieden, die 4.200 Euro für das exklusive Vorhalten eines Einfamilienhauses gezahlt hatten und die Finanzierung nicht rechtzeitig zustande brachten. Die Gebühr war in vorgedruckten Bedingungen vereinbart, ihre Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen, und die Interessenten hatten davon keinen nennenswerten Vorteil. Das benachteiligte sie unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB), sie bekamen die Gebühr zurück (I ZR 113/22, Leitsatz b). Klären Sie mit dem Makler, ob er Ihr Haus während einer Reservierung anderen Interessenten noch zeigt und ob er eine Reservierung ohne Ihre Zustimmung vergeben darf.

Widerruf bei Abschluss per E-Mail, Telefon oder bei Ihnen zu Hause

• Klären, ob Ihnen ein Widerrufsrecht zusteht: Sie verkaufen als Privatperson, der Makler handelt gewerblich, und der Vertrag ist entweder nur per Brief, Telefon oder E-Mail verhandelt und geschlossen worden oder bei Ihnen zu Hause oder an einem anderen Ort außerhalb seines Büros.Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Geschäft überwiegend weder für ihr Gewerbe noch für ihren selbständigen Beruf abschließt (§ 13 BGB). Ein Widerrufsrecht hat der Verbraucher bei Fernabsatzverträgen und bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen (§ 312g Abs. 1 BGB). Fernabsatz liegt vor, wenn für Verhandlung und Abschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel wie Brief, Telefon oder E-Mail verwendet werden, sofern der Makler dafür organisiert ist (§ 312c Abs. 1 und 2 BGB). Außerhalb von Geschäftsräumen ist ein Vertrag etwa geschlossen, wenn Sie und der Makler sich bei Ihnen zu Hause gegenübersitzen (§ 312b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB).
• Die Widerrufsbelehrung mit dem Vertrag aufbewahren und das Ende der Frist ausrechnen.Die Frist beträgt 14 Tage und beginnt mit dem Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Sie beginnt aber nicht, bevor der Makler Sie so über Ihr Widerrufsrecht unterrichtet hat, wie es das Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche verlangt (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB). Fehlt diese Belehrung, erlischt das Recht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 4 Satz 1 BGB).
• Wollen Sie widerrufen, das eindeutig erklären, am besten per E-Mail oder Brief, damit Sie es später nachweisen können, und den Nachweis des Absendens aufbewahren.Aus der Erklärung muss eindeutig hervorgehen, dass Sie widerrufen, eine Begründung brauchen Sie nicht (§ 355 Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB). Für die Frist genügt es, den Widerruf rechtzeitig abzusenden (§ 355 Abs. 1 Satz 5 BGB). Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor (§ 355 Abs. 1 Satz 2 BGB), der Text dient Ihrem Nachweis. Haben Sie den Vertrag auf einer Internetseite des Maklers geschlossen, muss er dort während der Frist eine Schaltfläche „Vertrag widerrufen“ oder eine gleich eindeutige Beschriftung bereithalten und Ihnen den Eingang des Widerrufs mit Datum und Uhrzeit auf einem dauerhaften Datenträger bestätigen (§ 356a Abs. 1 und 4 BGB). Bewahren Sie diese Bestätigung auf.
• Bevor Sie verlangen, dass der Makler schon vor Ablauf der Frist mit der Arbeit beginnt, die Folgen kennen.Verlangen Sie das ausdrücklich und widerrufen später, schulden Sie für die bis dahin erbrachte Leistung Wertersatz, wenn der Makler Sie ordnungsgemäß informiert hat (§ 357a Abs. 2 Satz 1 BGB). Hat der Makler seine Leistung vollständig erbracht, kann das Widerrufsrecht unter weiteren Voraussetzungen ganz erlöschen, etwa wenn Sie zugestimmt und bestätigt haben, dass Sie das wissen (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB). Lesen Sie den Abschnitt dazu im Formular des Maklers deshalb genau.
• Bei mehreren Eigentümern klären, wer den Widerruf erklärt.Im Fall des Bundesgerichtshofs vom 16. Juli 2026 hatte der Makler der Erbengemeinschaft, die verkaufte, keine Widerrufsbelehrung erteilt. Ihre Vertreterin widerrief den Maklervertrag. Nach den Feststellungen der Vorinstanz war das wirksam, und der Makler erhielt von der Erbengemeinschaft keine Provision (I ZR 223/25, Rn. 3 und 33). Wer bei mehreren Eigentümern widerrufen darf, wird im Einzelfall geprüft.

Was Sie dem Makler geben und was bei Ihnen bleibt

• Damit rechnen, dass der Makler Ihren Ausweis sehen will, sobald ein Käufer ernsthaft interessiert ist.Immobilienmakler sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet (§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG). Makler müssen danach die Parteien des vermittelten Vertrags identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse an dem Geschäft besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 Satz 1 GwG). Die Frage nach dem Ausweis ist also kein Misstrauen.
• Vereinbaren, wer die Anzeige verantwortet, und den Text vor der Veröffentlichung lesen.Liegt ein Energieausweis vor, muss eine Anzeige in kommerziellen Medien bestimmte Angaben daraus enthalten. Dafür sorgen muss der Verkäufer oder der Makler, je nachdem, wer die Veröffentlichung verantwortet (§ 87 Abs. 1 GModG). Prüfen Sie außerdem, ob Wohnfläche, Baujahr und Ausstattung stimmen. Öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder in seinem Auftrag, insbesondere in der Werbung, können bestimmen, welche Beschaffenheit der Käufer erwarten darf (§ 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BGB).
• Eine Vollmacht, mit der der Makler Akten für Sie einsehen darf, nur schriftlich und beschränkt erteilen, etwa für das Grundbuch, die Bauakte oder die Unterlagen der Verwaltung.Das Grundbuch darf nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO), und als Eigentümer haben Sie dieses Interesse. Mit Ihrer schriftlichen Vollmacht kann der Makler in Ihrem Namen einsehen. Beschränken Sie die Vollmacht auf das Einsehen und Anfordern von Kopien und auf die Zeit des Auftrags.
• Festhalten, wer Schlüssel bekommt und ob der Makler Besichtigungen ohne Sie durchführt.Notieren Sie, wie viele Schlüssel Sie übergeben und an welchem Tag. Bei einem bewohnten Haus legen Sie fest, wann Besichtigungen stattfinden dürfen.
• Keine Anzahlung eines Interessenten auf den Kaufpreis an den Makler oder an Sie selbst vor der Beurkundung vereinbaren.Wie und wann der Kaufpreis gezahlt wird, regelt der notarielle Kaufvertrag. Ein Betrag, der vorher fließt, ist durch diesen Vertrag nicht abgesichert. Wie der Kaufpreis bei Ihnen sicher ankommt, bespricht der Notar mit Ihnen.

Ihre Notizen zum Angebot des Maklers