Zwölf Monate bis zum Ende der Zinsbindung: ein Zeitplan

Ist Ihr Darlehen vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt worden, haben Sie neben dem Ende der Zinsbindung einen zweiten Ausstieg: die Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Haben Sie später mit der Bank einen neuen Zins oder eine neue Zeit der Rückzahlung vereinbart, zählt nach dem Wortlaut des Gesetzes der Tag dieser Vereinbarung an Stelle der Auszahlung. Liegt zwischen der Unterschrift und dem Beginn des neuen Zinses eine längere Zeit, lassen Sie den Tag im Einzelfall prüfen. Schreiben Sie beide Daten auf. Ergeben zehn Jahre ab diesem Tag und weitere sechs Monate Kündigungsfrist einen Zeitpunkt vor dem Ende der Zinsbindung, kann dieser Weg Sie früher freimachen. Ob er in Ihrem Sachverhalt sinnvoll ist, wird im Einzelfall geprüft.

Sichert dieselbe Grundschuld mehrere Darlehen, etwa ein zweites aus einer späteren Modernisierung, hat jedes Darlehen sein eigenes Ende der Zinsbindung. Ordnen Sie die Verträge nach diesem Tag. Welche Forderungen die Grundschuld sichert, bestimmt die Zweckerklärung. Bleibt ein Darlehen, das sie erfasst, bei der bisherigen Bank zurück, hält diese die Grundschuld auch dafür, und wie sie dann zwischen den Banken aufgeteilt werden kann, ist eine Frage der Absprache mit beiden.

Fehlt der Jahreskontoauszug, fordern Sie bei Ihrer Bank eine Aufstellung des Darlehenskontos an. Bitten Sie im selben Schreiben um eine Kopie der Zweckerklärung zur Grundschuld. Dieses Blatt wird wichtig, sobald die Grundschuld zu einer anderen Bank wandern soll, denn die Einwände, die Ihnen aus dieser Vereinbarung zustehen, behalten Sie auch gegenüber jedem späteren Inhaber der Grundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB).

Rechnen Sie die beiden Stichtage, die vom Ende der Zinsbindung abhängen, sofort aus und tragen Sie sie ein. Für die Kündigungsfrist von einem Monat gelten die allgemeinen Regeln über Fristen (§ 187 Abs. 1 und § 188 Abs. 2 BGB). Endet die Zinsbindung etwa mit Ablauf des 30. Juni, sollte eine Kündigung spätestens am 30. Mai bei der Bank eingegangen sein, dann ist die Frist sicher gewahrt. Drei Monate vor dem Ende, im Beispiel also bis zum 30. März, sollte das Schreiben der Bank über ihr Angebot vorliegen.

Welche Nachweise eine Bank braucht und innerhalb welchen Zeitraums, muss sie Ihnen mitteilen, verbunden mit dem Hinweis, dass die Prüfung zwingend ist und nur mit richtigen und vollständigen Unterlagen gelingt (Art. 247 § 1 Abs. 1 EGBGB). Bitten Sie jede Bank, bei der Sie anfragen, um diese Liste in schriftlicher Form, und legen Sie eine Mappe an. Fragen Sie zugleich, wie alt Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge am Tag der Entscheidung höchstens sein dürfen, und legen Sie die jüngsten Blätter erst kurz vor dem Antrag dazu.

Ihre Angaben gleicht die Bank mit Auskünften aus externen Quellen ab (§ 505b Abs. 3 BGB), für Verträge ab dem 20. November 2026 nennt das Gesetz dabei ausdrücklich die Abfrage bei einer Datenbank. Bei jeder Auskunftei können Sie nach Art. 15 der Datenschutz-Grundverordnung beantragen, Ihnen die über Sie gespeicherten Daten mitzuteilen. Die erste Kopie Ihrer Daten ist unentgeltlich (Art. 15 Abs. 3 Datenschutz-Grundverordnung). Antworten muss die Auskunftei innerhalb eines Monats, nur bei schwierigen oder zahlreichen Anträgen darf sie um höchstens zwei Monate verlängern und muss Ihnen das innerhalb des ersten Monats mit Gründen mitteilen (Art. 12 Abs. 3 Datenschutz-Grundverordnung). Fragen Sie bei jeder Auskunftei an, die Daten über Ihre Kredite speichern kann. Führt eine von ihnen einen getilgten Kredit noch als offen, verlangen Sie die Berichtigung (Art. 16 Datenschutz-Grundverordnung). Stellen Sie die Anträge in diesen Monaten, dann bleibt Zeit für eine Berichtigung, bevor eine Bank den Eintrag liest.

Auch Ihre bisherige Bank prüft, ob sie Ihnen einen neuen festen Zins anbietet. Räumt sie Ihnen im Anschluss an den bisherigen Vertrag für denselben Zweck erneut Kapital ein, verlangt das Gesetz eine neue Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit nur, wenn der Darlehensbetrag deutlich erhöht wird (§ 505a Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 2 BGB). Ohne neue Prüfung darf sie den Vertrag nur dann nicht schließen, wenn ihr schon bekannt ist, dass Sie Ihre Pflichten dauerhaft nicht erfüllen können (§ 505a Abs. 3 Satz 2 BGB). Fragen Sie trotzdem, welche Unterlagen sie sehen will. Dann liegen später zwei Angebote vor, die auf derselben Grundlage beruhen.

Für die Bewertung des Hauses gehört zu den üblichen Nachweisen ein aktueller Grundbuchauszug. Sie bekommen ihn beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Haus liegt, denn als Eigentümer haben Sie das berechtigte Interesse, das die Einsicht voraussetzt (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO). Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro (Nr. 17000 und 17001 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Auch der Notar darf Ihnen den Inhalt des Grundbuchs als Abdruck erteilen, für 10 Euro und beglaubigt für 15 Euro (§ 133a Abs. 1 GBO, Nr. 25210 und 25211 des Kostenverzeichnisses). Fragen Sie jede Bank, wie alt der Auszug höchstens sein darf, und bestellen Sie ihn erst, wenn die Anfragen beginnen.

Ein Angebot, an das sich die Bank bindet, muss sie Ihnen in Textform geben und ihm ein ausgefülltes Merkblatt beifügen, es sei denn, Sie haben ein Merkblatt zu genau diesen Bedingungen schon erhalten (Art. 247 § 1 Abs. 2 Satz 3 bis 5 EGBGB). Fragen Sie bei jeder Bank, ob und bis wann sie an ihr Angebot gebunden ist, denn das Merkblatt allein verpflichtet sie nach seinem Wortlaut noch nicht, einen Kredit zu gewähren.

Zwei weitere Tage gehören in jedes Angebot: der Tag, an dem das neue Darlehen ausgezahlt werden soll, und der Tag, von dem an die Bank Zinsen für ein bereitgestelltes, aber noch nicht abgerufenes Darlehen berechnet. Der Tag der Auszahlung gehört auf das Ende Ihrer Zinsbindung. Wird der neue Vertrag Monate vor diesem Tag geschlossen, verlangt die Bank für das Festhalten des Zinses bis zur Auszahlung in der Regel einen Aufschlag für jeden Monat der Wartezeit, dessen Höhe sie selbst bestimmt. Fragen Sie nach beiden Kosten, und lassen Sie im Einzelfall prüfen, welcher Zeitpunkt für den Abschluss zu Ihnen passt.

Lassen Sie jede Bank mit demselben Betrag rechnen, und zwar mit dem Betrag, der am Ende der Zinsbindung voraussichtlich offen ist. Er steht im Merkblatt unter Abschnitt 3 als Kreditbetrag. Rechnet eine Bank mit einem anderen Betrag, lassen sich weder die Raten noch der effektive Jahreszins noch der zurückzuzahlende Gesamtbetrag miteinander vergleichen.

Ist Ihre Wahl getroffen, verlangen Sie den Entwurf des Vertrags. Die Bank muss ihn herausgeben, sobald sie zum Abschluss bereit ist, und mit einem Angebot muss sie Ihnen von sich aus anbieten, ihn auszuhändigen (§ 491a Abs. 2 BGB). Lesen Sie den Entwurf gegen das Merkblatt. Nach Ihrer Unterschrift haben Sie in der Regel ein Widerrufsrecht von vierzehn Tagen, das nicht beginnt, bevor Sie die Vertragsurkunde oder eine Abschrift erhalten haben (§ 495 Abs. 1, § 355 Abs. 2, § 356b Abs. 1 BGB). Wechseln Sie die Bank, legen Sie den Termin der Unterschrift so, dass danach noch die Wochen bleiben, die der Weg der Grundschuld braucht.

Ist drei Monate vor dem Ende noch kein Brief da, fragen Sie schriftlich nach, lassen sich das Schreiben schicken und notieren das Datum. Eine Verlängerung der Zinsbindung knüpft das Gesetz an einen ausbleibenden Brief nicht. Auch die Tage, die Sie selbst einhalten müssen, verschieben sich dadurch nicht.

Unterschreiben Sie eine Verlängerung erst, wenn Sie einen Wechsel nicht mehr wollen. Das Recht, zum Ende der Zinsbindung zu kündigen, setzt voraus, dass keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Mit Ihrer Unterschrift unter den neuen Zins läuft das Darlehen also weiter, und die Kündigung zum alten Stichtag ist nicht mehr möglich. Bis zu dieser Unterschrift stehen beide Wege nebeneinander offen.

Wechseln Sie, setzen Sie den Brief an die bisherige Bank zuletzt auf, also erst nach der Unterschrift unter den neuen Vertrag. Ob Ihr Vertrag überhaupt eine Kündigung verlangt oder mit dem Ende der Zinsbindung ohnehin zur Rückzahlung fällig wird, steht im Vertrag, und dort steht auch, was ohne Kündigung und ohne neue Vereinbarung gilt. Verlangt er eine Kündigung, muss sie der Bank mindestens einen Monat vor dem Ende der Zinsbindung zugegangen sein (§ 130 Abs. 1 Satz 1, § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Die Kündigung wirkt zum Ende der Zinsbindung. Ist das Geld zwei Wochen danach noch nicht bei der Bank, gilt die Kündigung nach dem Gesetz als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB). Deshalb legen Sie den Tag der Auszahlung durch die neue Bank auf das Ende der Zinsbindung und nicht dahinter.

Haben mehrere Personen den Darlehensvertrag unterschrieben, unterschreiben alle auch die Kündigung. So entsteht kein Streit darüber, ob die Erklärung einer Person allein für den ganzen Vertrag genügt. Schicken Sie den Brief so, dass Sie den Zugang belegen können, etwa als Einwurf-Einschreiben, und heben Sie den Beleg mit einer Kopie des Schreibens auf.

Bei einer Buchgrundschuld geht die Grundschuld erst mit der Eintragung der Abtretung im Grundbuch über (§ 1154 Abs. 3, § 873 BGB). Das Grundbuchamt trägt nur ein, wenn die bisherige Bank die Eintragung bewilligt hat und die Erklärung in der Form vorliegt, die die Grundbuchordnung verlangt, in der Regel öffentlich beglaubigt (§ 19, § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Bei einer Briefgrundschuld genügen eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Briefs, eingetragen werden muss nichts (§ 1154 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die neue Bank kann aber verlangen, dass die bisherige die Erklärung auf eigene Kosten öffentlich beglaubigen lässt (§ 1154 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ob Sie ein Buch- oder ein Briefrecht haben, sehen Sie in Abteilung III Ihres Grundbuchs, denn der Ausschluss des Briefs muss dort eingetragen sein (§ 1116 Abs. 2 BGB).

Von Ihnen erwartet die neue Bank in diesen Wochen meist eine Unterschrift, oft auch eine zweite. Die eine steht unter einer neuen Zweckerklärung, die festlegt, welche Forderungen die Grundschuld künftig sichert. Lesen Sie sie genau, denn eine weit gefasste Erklärung kann auch spätere Kredite derselben Bank erfassen. Manche Banken verlangen außerdem eine Erklärung, mit der Sie sich wegen der Grundschuld erneut der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Diese Erklärung muss vom Notar beurkundet werden (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Fragen Sie früh, ob die neue Bank einen solchen Termin verlangt, denn er muss vor der Auszahlung liegen.

Am Tag der Auszahlung überweist die neue Bank den Betrag unmittelbar an die bisherige, und Sie selbst sehen das Geld nicht. Der Betrag, den die bisherige Bank verlangt, enthält die Zinsen bis zu genau diesem Tag. Kommt das Geld später, verlangt sie Zinsen für jeden weiteren Tag, und bleibt es länger als zwei Wochen nach dem Tag aus, zu dem Ihre Kündigung wirkt, gilt die Kündigung als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB).

Bei einer Buchgrundschuld trägt das Grundbuchamt die Abtretung ein und gibt die Eintragung auch Ihnen als eingetragenem Eigentümer bekannt (§ 55 Abs. 1 GBO), und zwar im Wortlaut der Eintragung (§ 55 Abs. 6 Satz 1 GBO). Vergleichen Sie den neuen Gläubiger und den Betrag mit Ihrem Vertrag und legen Sie die Nachricht zum neuen Darlehensvertrag. Für die Eintragung der Abtretung berechnet das Grundbuchamt eine halbe Gebühr nach dem Nennbetrag der Grundschuld, bei 200.000 Euro sind das 217,50 Euro (Nr. 14130 des Kostenverzeichnisses mit Tabelle B nach § 34 GNotKG). Wer diese Gebühr und die Kosten des Notars trägt, regelt der neue Vertrag. Im Merkblatt der neuen Bank sollte die Gebühr unter den einmaligen Kosten oder unter den Kosten stehen, die der Bank nicht bekannt sind.

Prüfen Sie in den ersten Wochen nach dem Stichtag Ihr Girokonto. Die bisherige Bank darf keine Rate mehr einziehen, und die neue zieht die erste Rate zu dem Tag ein, der im Vertrag steht. Einen Dauerauftrag an die bisherige Bank löschen Sie selbst.

Der neue Vertrag hat wieder ein Ende der Zinsbindung. Tragen Sie diesen Tag gleich in den Kalender ein, zusammen mit einem Merkzettel ein Jahr davor. Auch die zehn Jahre für eine Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB beginnen neu. Bei einer neuen Bank zählen sie vom vollständigen Empfang des neuen Darlehens an, bei einer Verlängerung mit der bisherigen Bank vom Tag der neuen Vereinbarung über den Zins. Liegt diese Vereinbarung lange vor dem Beginn des neuen Zinses, lassen Sie den Tag im Einzelfall prüfen. Notieren Sie auch diesen Tag.