Unterlagen für die Anschlussfinanzierung

Das laufende Darlehen

• Den Darlehensvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen über eine Verlängerung der Zinsbindung heraussuchen.Im Vertrag stehen das Ende der Zinsbindung, die Regeln für Sondertilgungen und, in vielen Verträgen, das Verfahren bei einer Kündigung. Jede spätere Vereinbarung über einen neuen Zinssatz setzt ein eigenes Ende der Zinsbindung und für die Kündigung nach zehn Jahren einen eigenen Anfangstag (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Legen Sie deshalb alle Nachträge nach Datum geordnet hinter den Vertrag.
• Den letzten Jahreskontoauszug zum Darlehen bereitlegen.Er zeigt die Restschuld zum Jahresende, die gezahlten Zinsen und die Tilgung. Fehlt er, verlangen Sie einen Tilgungsplan. Ist im Vertrag ein Zeitpunkt für die Rückzahlung bestimmt, steht er Ihnen jederzeit zu (§ 492 Abs. 3 Satz 2 BGB).
• Bei der bisherigen Bank schriftlich die voraussichtliche Restschuld zum Ende der Zinsbindung erfragen.Mit dieser Zahl rechnet jede neue Bank den Betrag, den sie ablösen muss. Bitten Sie um eine Angabe auf den Tag genau und als Brief oder Datei, denn Erklärungen der Bank nach Vertragsschluss müssen ohnehin auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen (§ 492 Abs. 5 BGB).
• Das Schreiben der bisherigen Bank zum Ende der Zinsbindung aufbewahren.Die Bank muss Ihnen spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie eine neue Zinsbindung anbietet, und dann den an diesem Tag angebotenen Zinssatz nennen (§ 493 Abs. 1 BGB). Endet mit der Zinsbindung der ganze Vertrag, gilt dieselbe Frist für die Mitteilung, ob sie das Darlehen fortführt (§ 493 Abs. 2 BGB). Bleibt das Schreiben aus, fragen Sie selbst nach.
• Weitere Darlehen, die auf derselben Immobilie lasten, jeweils mit Restschuld und Ende der Zinsbindung auflisten.Dazu zählen Förderdarlehen und private Darlehen, soweit für sie eine Grundschuld eingetragen ist. Jedes Darlehen hat sein eigenes Ende der Zinsbindung. Welche dieser Darlehen dieselbe Grundschuld sichert, steht in der Zweckerklärung.

Die Grundschuld und das Grundbuch

• Einen aktuellen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt des Amtsgerichts anfordern, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.Einsicht und Ausdruck setzen ein berechtigtes Interesse voraus, das Sie als Eigentümer ohne Weiteres haben (§ 12 Abs. 1 und 2 GBO). Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro (Nr. 17000 und 17001 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Auch eine Notarin oder ein Notar darf Ihnen einen Grundbuchabdruck erteilen, für 10 Euro, beglaubigt für 15 Euro (§ 133a GBO, Nr. 25210 und 25211 des Kostenverzeichnisses). Wie alt der Auszug sein darf, fragen Sie die Bank.
• Die notarielle Urkunde über die Bestellung der Grundschuld heraussuchen.Die neue Bank liest daraus Betrag und Zinsen der Grundschuld und ob Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben. Fehlt die Urkunde, können Sie als derjenige, der die Erklärung abgegeben hat, vom Notar, der sie beurkundet hat, eine Abschrift verlangen (§ 51 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 BeurkG). Ist dessen Amt erloschen, verwahrt in der Regel die Notarkammer die Akten (§ 51 Abs. 1 BNotO). Die Erklärung, auf die sich die Eintragung bezieht, liegt außerdem in den Grundakten des Grundbuchamts, in die Sie Einsicht nehmen können (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO).
• Die Zweckerklärung zur Grundschuld heraussuchen oder bei der Bank in Kopie anfordern.Die Zweckerklärung legt fest, welche Forderungen die Grundschuld sichert. Erfasst sie neben dem Darlehen auch andere Forderungen der bisherigen Bank, etwa ein Konto im Minus, kann die Bank die Grundschuld auch dafür zurückhalten. Ihre Einwände aus dieser Vereinbarung behalten Sie gegenüber jedem späteren Inhaber der Grundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB).
• Klären, ob es einen Grundschuldbrief gibt, und wo er liegt.Ein Brief wird erteilt, wenn er nicht ausgeschlossen ist, und der Ausschluss muss im Grundbuch eingetragen sein (§ 1116 Abs. 1 und 2, § 1192 Abs. 1 BGB). Steht in Abteilung III also kein Vermerk, dass die Grundschuld ohne Brief bestellt ist, gibt es einen Brief. Fragen Sie die Bank, ob sie ihn verwahrt. Ist er verloren, muss er im Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, für kraftlos erklärt werden (§ 1162 BGB, § 466 Abs. 2 FamFG), und das braucht Zeit.

Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben

• Für alle, die das Darlehen aufnehmen, ein gültiges Ausweisdokument.Eine neue Bank muss Sie vor Beginn der Geschäftsbeziehung identifizieren (§ 11 Abs. 1 Satz 1 GwG). Ihre bisherige Bank kann davon absehen, wenn sie Sie schon früher identifiziert und die Angaben aufgezeichnet hat, es sei denn, es bestehen Zweifel, ob diese noch stimmen (§ 11 Abs. 3 GwG).
• Bei Angestellten die Gehaltsabrechnungen für den Zeitraum, den die Bank nennt. Ob sie zusätzlich die Abrechnung für Dezember des Vorjahres sehen will, bei ihr nachfragen.Aus der Dezember-Abrechnung lassen sich Sonderzahlungen wie Urlaubs- und Weihnachtsgeld ablesen, die in den einzelnen Monaten fehlen können. Wie viele Monate die Bank sehen will und wie alt die jüngste Abrechnung sein darf, steht in ihrer Liste der benötigten Nachweise.
• Bei Selbständigen die Einkommensteuerbescheide und Steuererklärungen der Jahre, die die Bank nennt, sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung.Fragen Sie früh, ob die Bank zusätzlich einen Nachweis verlangt, dass keine Steuern offen sind, denn das Finanzamt stellt eine solche Bescheinigung in Steuersachen nur auf Antrag aus und schickt sie in der Regel an Sie als Antragsteller.
• Bei Rentnerinnen und Rentnern den letzten Rentenbescheid oder die Mitteilung über die Rentenanpassung, dazu Bescheide über Betriebsrenten.Wer die Rente erst in einigen Jahren bezieht, legt die letzte Renteninformation der Deutschen Rentenversicherung vor. Versicherte erhalten sie nach dem 27. Geburtstag jährlich, nach dem 55. Geburtstag wird sie alle drei Jahre durch eine ausführlichere Rentenauskunft ersetzt, und beide enthalten eine Vorausschau auf die Höhe der Regelaltersrente (§ 109 Abs. 1 und 3 SGB VI). Bei berechtigtem Interesse kann die Rentenauskunft auch früher erteilt werden.
• Kontoauszüge des Girokontos für den Zeitraum, den die Bank nennt.Daraus liest die Bank Ihre regelmäßigen Ausgaben ab. Prüfen Sie vorher, ob alle Daueraufträge noch stimmen, und kündigen Sie Verträge, die Sie nicht mehr nutzen.
• Eine Übersicht aller übrigen Zahlungspflichten mit ihrer monatlichen Belastung, etwa Kredite oder Unterhalt.Die Bank stützt ihre Prüfung auf Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben und Ihre übrigen finanziellen Umstände (§ 505b Abs. 2 BGB). Beruht ein Fehler in ihrer Prüfung darauf, dass Angaben vorsätzlich oder grob fahrlässig falsch gemacht oder verschwiegen wurden, entfallen die besonderen Rechte, die Ihnen das Gesetz bei einer fehlerhaften Prüfung gibt, etwa ein niedrigerer Zins (§ 505d Abs. 1 bis 3 BGB). Lassen Sie deshalb nichts weg.
• Nehmen zwei Personen das Darlehen gemeinsam auf, für beide alle Nachweise bereitlegen.Für Verträge ab dem 20. November 2026 prüft die Bank die gemeinsame Fähigkeit beider, das Darlehen zurückzuzahlen (§ 505b Abs. 1 BGB in der ab diesem Tag geltenden Fassung).
• Bei den Auskunfteien, die Daten über Ihre Kredite speichern, eine Kopie Ihrer gespeicherten Daten anfordern.Das Recht auf diese Kopie folgt aus Art. 15 der Datenschutz-Grundverordnung, und die erste Kopie ist unentgeltlich (Art. 15 Abs. 3). Die Auskunftei muss innerhalb eines Monats antworten und darf diese Frist nur ausnahmsweise um höchstens zwei Monate verlängern (Art. 12 Abs. 3). So sehen Sie vor der Anfrage bei einer Bank, ob dort ein erledigter Kredit noch als offen geführt wird, und können die Berichtigung verlangen (Art. 16).

Die Immobilie

• Eine Wohnflächenberechnung und Grundrisse aller Geschosse.Fehlen sie, fragen Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde nach der Bauakte, dort liegen die Pläne aus dem Bauantrag. In Bayern ist das meist das Landratsamt oder die kreisfreie Stadt, in manchen Städten und Gemeinden auch die Gemeinde selbst (Art. 53 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BayBO).
• Einen Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte) vom Vermessungsamt Ihres Landes.In Bayern ist das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung zuständig. Den Antrag stellen Sie dort auf Papier oder über das Formular im BayernPortal, die Flurkarte ohne Angaben zum Eigentümer können Sie auch über das Angebot der Bayerischen Vermessungsverwaltung im Internet abrufen.
• Aktuelle Fotos des Hauses von außen und von innen, dazu eine Liste der Modernisierungen mit Jahr und Kosten.Den Wert, mit dem sie rechnet, ermittelt die Bank selbst. Rechnungen über eine neue Heizung, neue Fenster oder ein neues Dach geben ihr dafür Tatsachen an die Hand, die sie sonst schätzen müsste.
• Den Nachweis über die Wohngebäudeversicherung mit Versicherungssumme.Ob und wie das Haus zu versichern ist, steht als Auflage im Europäischen Standardisierten Merkblatt unter Abschnitt 8, mit der Angabe, wem gegenüber und bis wann die Pflicht zu erfüllen ist (Anlage 6 zum EGBGB, Teil B zu Abschnitt 8).
• Bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung, den Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Vermögensbericht der Gemeinschaft.Die Verwaltung stellt den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung auf und erstellt jedes Jahr einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen, den jeder Wohnungseigentümer erhält (§ 28 Abs. 1, 2 und 4 WEG). Daraus liest die Bank das Hausgeld und die Erhaltungsrücklage. Die Teilungserklärung liegt außerdem in den Grundakten (§ 12 Abs. 1 Satz 2 GBO).
• Den Energieausweis des Gebäudes, falls einer vorhanden ist.Vorgeschrieben ist er beim Verkauf und bei der Vermietung (§ 80 Abs. 3 und 4 GEG), für eine Anschlussfinanzierung nicht. Manche Banken fragen dennoch danach.

Ihre Notizen zum Zeitplan