Vorfälligkeitsentschädigung prüfen, bevor Sie zahlen

Bevor Sie der Bank schreiben

• Den Darlehensvertrag vollständig zusammenlegen: alle Seiten der Vertragsurkunde, die Allgemeinen Darlehensbedingungen, das Europäische Standardisierte Merkblatt und jeden späteren Nachtrag über den Zins.Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss, wenn die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eine Entschädigung verlangen will, deren Voraussetzungen und Berechnungsmethode klar und verständlich angeben und auf die Auskunftspflicht der Bank nach § 493 Abs. 5 BGB hinweisen (Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB, für neue Verträge ab dem 20.11.2026 Art. 247 § 7 Nr. 1 EGBGB). Diese Angaben stehen oft verteilt im Vertrag und in den Bedingungen. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 21.10.2025 (XI ZR 187/23, Randnummer 24) die Klausel zur Berechnung zusammen mit den Bedingungen gelesen, die in der Vertragsurkunde abgedruckt waren. Fehlt Ihnen eine Seite, fordern Sie bei der Bank eine vollständige Abschrift an.
• Den Tag notieren, an dem der Darlehensvertrag geschlossen wurde, so wie er in der Vertragsurkunde steht.Für Verbraucherdarlehen, die vor dem 21.03.2016 abgeschlossen wurden, gilt das Recht in der bis zum 20.03.2016 geltenden Fassung (Art. 229 § 38 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EGBGB). Für solche Verträge gelten die Auskunftspflicht nach § 493 Abs. 5 BGB und die Regeln dieser Liste zum Vertragsinhalt nicht. Die vorzeitige Rückzahlung setzt dann eine Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB voraus, frühestens sechs Monate nach der vollständigen Auszahlung und mit einer Frist von drei Monaten (§ 488 Abs. 3 Satz 2 BGB). Lassen Sie den Tag der Kündigung festlegen, bevor der Notartermin vereinbart wird, und sagen Sie bei der Prüfung gleich zu Beginn, dass Ihr Vertrag älter ist. Ob eine spätere neue Vereinbarung über den Zins den Vertrag in das neue Recht bringt, wird im Einzelfall geprüft.
• Klären, ob Ihre Rückzahlung überhaupt vorzeitig ist: das Ende der Zinsbindung und den frühesten Tag, zu dem eine Kündigung nach zehn Jahren wirken würde, neben den Tag legen, an dem der Kaufpreis voraussichtlich fällig wird.Eine Entschädigung setzt voraus, dass Sie am Tag der Rückzahlung noch Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schulden (§ 502 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wirkt an diesem Tag bereits eine Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB oder ist die Zinsbindung abgelaufen, fehlt diese Voraussetzung. Liegen die Tage nahe beieinander, kann es sich lohnen, mit Ihrem Käufer einen späteren Tag für die Zahlung zu besprechen, bevor die Notarin oder der Notar den Entwurf schreibt. Dafür muss die Kündigung rechtzeitig erklärt sein, sechs Monate vor dem Tag, an dem sie wirken soll. Fließt der Kaufpreis nicht binnen zwei Wochen nach diesem Tag an die Bank, gilt die Kündigung als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB).
• Aus dem Vertrag die vereinbarten Rechte auf Sondertilgung heraussuchen und notieren, welche davon Sie in diesem Jahr schon genutzt haben.Der Bundesgerichtshof hat 2025 über zwei Verträge entschieden, deren Klausel zur Berechnung vereinbarte Sondertilgungen zugunsten des Kunden einrechnete (XI ZR 22/24 und XI ZR 187/23, jeweils Randnummer 3). Mit Ihrer Notiz können Sie später sehen, ob die Abrechnung das tut.
• Nachsehen, ob die Bank beim Abschluss eine Versicherung verlangt hatte, die das Darlehen absichern sollte, und ob das Geld für die Ablösung ganz oder teilweise von dort kommt.Wird die Rückzahlung aus den Mitteln einer solchen Versicherung bewirkt, ist die Entschädigung ausgeschlossen (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Hat die Bank das Darlehen selbst wegen rückständiger Raten gekündigt, die ganze Forderung prüfen lassen, denn für diesen Fall ist die Liste nicht gedacht.Die Liste betrifft die Rückzahlung, die Sie selbst wegen des Verkaufs anstoßen. Kündigt die Bank wegen Verzugs, gelten für ihre Forderung andere Regeln, und dann gehört die ganze Abrechnung in die Prüfung, nicht nur die Entschädigung.
• Möchten Sie das Darlehen behalten und der Bank statt der verkauften Immobilie eine andere eigene Immobilie als Sicherheit anbieten, die Unterlagen zu dieser Immobilie gleich mit der Anfrage schicken.Zumutbar ist der Bank ein Austausch der Sicherheit nach dem Bundesgerichtshof nur, wenn die neue Grundschuld sie ebenso sicher stellt wie die bisherige, Sie alle Kosten des Austauschs übernehmen und der Bank bei Verwaltung und Verwertung keine Nachteile drohen (Urteil vom 21.10.2025, XI ZR 187/23, Randnummer 31). In jenem Fall hatte die Kundin per E-Mail angefragt, ohne die Unterlagen über das neue Objekt beizufügen, und die Preise der beiden Wohnungen lagen weit auseinander. Den Anspruch hatten die Vorinstanzen verneint, und der Bundesgerichtshof hat das bestätigt (Randnummern 13 und 32). Ob ein Austausch in Ihrem Fall in Betracht kommt, wird im Einzelfall geprüft.

Was in Ihre Mitteilung an die Bank gehört

Was in der Antwort der Bank stehen sollte

1. Ist die vorzeitige Rückzahlung zu dem genannten Tag zulässig?Verneint die Bank die Zulässigkeit, lassen Sie sich die Gründe schriftlich nennen (§ 493 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BGB). Davon hängt ab, ob die Ablösung zu diesem Tag in den Kaufvertrag geschrieben werden kann.
2. Welcher Betrag ist an diesem Tag zurückzuzahlen, aufgeteilt in Restschuld, Zinsen bis zum Tag der Rückzahlung und Entschädigung?Gleichen Sie die Restschuld mit Ihrem letzten Kontoauszug zum Darlehen und den seitdem gezahlten Raten ab. Steht in der Antwort nur eine Gesamtsumme, fragen Sie nach der Aufteilung (§ 493 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 und 3 BGB).
3. Bis zu welchem Tag ist der Zinsausfall angesetzt?Ersatzfähig ist nur der Zinsschaden für den Zeitraum, in dem die Bank rechtlich auf die vereinbarten Zinsen vertrauen durfte. Er endet spätestens an dem Tag, an dem eine Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB frühestens wirksam würde. Das ist der Fall, wenn seit der vollständigen Auszahlung oder seit einer späteren neuen Abrede über Sollzins oder Rückzahlungszeit zehn Jahre und danach die Kündigungsfrist von sechs Monaten verstrichen sind. So fasst der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung im Urteil vom 21.10.2025 zusammen (XI ZR 187/23, Randnummer 22). Vergleichen Sie den Tag in der Antwort mit dem Tag, den Sie selbst ermittelt haben.
4. Nach welcher Methode ist gerechnet, und mit welcher Rendite für die Wiederanlage, aus welcher Quelle und zu welchem Stichtag?Die Bank darf nach der Aktiv-Aktiv-Methode oder nach der Aktiv-Passiv-Methode rechnen (Bundesgerichtshof, XI ZR 22/24, Randnummer 20). Festlegen soll sie sich darauf schon vor dem Abschluss des Vertrags, so liest das Gericht die Begründung des Gesetzes (Randnummer 17). Beide Verträge, die der Bundesgerichtshof 2025 zu beurteilen hatte, verwiesen für die Wiederanlage auf Renditen von Pfandbriefen aus der Statistik der Deutschen Bundesbank. Die Antwort sollte zeigen, ob die Bank so rechnet, wie es ihr Vertrag mit Ihnen beschreibt.
5. Wie sind die vereinbarten Sondertilgungen berücksichtigt?Vergleichen Sie die Antwort mit Ihrer Notiz aus dem ersten Abschnitt. Annahmen, auf die die Bank ihre Zahlen stützt, muss sie offenlegen (§ 493 Abs. 5 Satz 3 BGB). Fragen Sie nach, mit welchen Beträgen und zu welchen Terminen die Sondertilgungen eingerechnet sind, wenn die Aufstellung es nicht zeigt.
6. Welche Beträge für ersparte Risikokosten und Verwaltungskosten sind abgezogen?Bei der Aktiv-Passiv-Methode wird die Differenz zwischen den entgangenen Zinsen und der Rendite der Wiederanlage um ersparte Kosten gekürzt (Bundesgerichtshof, XI ZR 22/24, Randnummer 21). Danach wird sie auf den Tag der Zahlung abgezinst. Fehlt der Abzug in der Aufstellung, fragen Sie nach.
7. Wird daneben ein Entgelt für die Bearbeitung verlangt, und worauf stützt die Bank es?Im Urteil vom 21.10.2025 beanstandete der Bundesgerichtshof nicht, dass die Bank neben der Entschädigung 200 Euro Bearbeitungskosten verlangte, die ihr Vertrag in der Klausel zur Berechnung angekündigt hatte. Den Verwaltungsaufwand der vorzeitigen Abwicklung sieht er als Teil des Schadens (XI ZR 187/23, Randnummern 26 bis 28). Ob ein solcher Betrag bei Ihnen berechtigt ist, hängt vom Vertrag ab und wird im Einzelfall geprüft.
8. Handelt es sich um eine Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB oder um ein Entgelt, das für eine freiwillige Zustimmung zur Ablösung verlangt wird?Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unterscheidet beides. Ein Vorfälligkeitsentgelt verlangt eine Bank, wenn sie der Rückzahlung zustimmt, obwohl der Kunde kein Recht dazu hat. Für dieses Entgelt gelten die Regeln, die die Gerichte für die Berechnung der Entschädigung entwickelt haben, nicht. Beim Verkauf sollte deshalb ausdrücklich feststehen, dass die Bank die Rückzahlung als zulässig behandelt.

Woran der Vertrag gemessen wird

• Im Vertrag die drei Angaben suchen, die § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB nennt: die Laufzeit des Vertrags, Ihr Kündigungsrecht und die Berechnung der Entschädigung.Ist eine dieser Angaben unzureichend, ist der Anspruch auf die Entschädigung ausgeschlossen. Eine unzureichende Angabe im Vertrag wird nicht dadurch ausgeglichen, dass die Bank später nach § 493 Abs. 5 BGB ausführlich Auskunft gibt. Der Bundesgerichtshof unterscheidet zwei Zeitpunkte (XI ZR 22/24, Randnummer 26). Die Auskunft hilft, wenn Sie später vorzeitig zurückzahlen wollen. Die Angaben im Vertrag sollen schon beim Abschluss zeigen, wie gerechnet wird.
• Den Maßstab kennen: Die Bank muss die Größen, auf die es bei der Berechnung ankommt, im Kern verständlich beschreiben, eine finanzmathematische Formel muss sie nicht abdrucken.Fehlende oder fehlerhafte Angaben führen zum Ausschluss des Anspruchs. Maßstab ist ein durchschnittlich informierter und aufmerksamer Verbraucher (Bundesgerichtshof, XI ZR 22/24, Randnummer 18, und XI ZR 187/23, Randnummer 18).
• Bei der Aktiv-Passiv-Methode prüfen lassen, ob die Klausel erkennen lässt, dass die Zinsen, die Sie bei planmäßigem Verlauf gezahlt hätten, mit der Rendite einer Wiederanlage verglichen werden und die Differenz den Schaden bildet.Diesen Vergleich hat der Bundesgerichtshof als wesentliche Größe angesehen, ohne die die Methode nicht nachvollziehbar ist (Urteil vom 20.05.2025, XI ZR 22/24, Randnummer 22). Der Sachverhalt: ein Darlehen einer Bank vom 05.08.2016 über 135.194,35 Euro, Zins 1,4 Prozent gebunden bis 30.09.2026, vorzeitig zurückgezahlt auf Wunsch des Kunden. Die Klausel beschrieb die Wiederanlage und die vertraglich geschuldeten Zahlungen, setzte beides aber nicht nachvollziehbar zueinander in Beziehung (Randnummer 24). Der Kunde erhielt die Entschädigung von 7.600,16 Euro und die 150 Euro „Institutsaufwand“ zurück.
• Prüfen lassen, ob der Vertrag den Zeitraum der Berechnung so beschreibt, dass er bei einer langen Zinsbindung spätestens an dem Tag endet, an dem eine Kündigung nach zehn Jahren frühestens wirksam würde.Im Urteil vom 21.10.2025 (XI ZR 187/23) genügte die Klausel. Der Sachverhalt: Darlehen vom 17.12.2018 über 290.000 Euro, Zins 2,36 Prozent gebunden bis 30.11.2051, vorzeitig zurückgezahlt beim Verkauf der Wohnung, Entschädigung 32.983,70 Euro. Die Klausel stellte zwei Zahlungsströme einander gegenüber und bestimmte, dass bei einer Zinsbindung über die geschützte Zinserwartung hinaus auf deren letzten Tag abgestellt wird. Dass das nach zehn Jahren der Fall ist, ergab sich aus den abgedruckten Bedingungen (Randnummern 3, 4 und 24). Die Kundin bekam nichts zurück.
• Die beiden Urteile erst auf den eigenen Vertrag beziehen, wenn dessen genauer Wortlaut geprüft ist.Beide Klauseln beriefen sich auf dieselbe Methode und auf Renditen aus der Statistik der Deutschen Bundesbank. Entschieden hat jeweils, wie genau der Vertragstext den Rechenweg beschreibt. Die Oberlandesgerichte haben ähnliche Klauseln unterschiedlich beurteilt (XI ZR 22/24, Randnummer 24). Legen Sie zur Prüfung den ganzen Vertrag mit allen Bedingungen und die Antwort der Bank vor.

Zahlen, ohne die Rückforderung aufzugeben

• Den Verkauf nicht an der Prüfung scheitern lassen: Den Ablösebetrag, den die Bank dem Notar nennt, aus dem Kaufpreis zahlen lassen, wenn die Prüfung bis zur Fälligkeit nicht abgeschlossen ist.Die Bank gibt die Löschungsunterlagen für ihre Grundschuld in der Regel nur unter der Auflage heraus, dass der von ihr genannte Betrag gezahlt wird. Ohne diese Unterlagen kann der Notar die Lastenfreiheit für Ihren Käufer nicht herstellen. Ein Streit über die Entschädigung lässt sich auch nach der Zahlung noch führen, wenn Sie vorher schriftlich einen Vorbehalt erklärt haben.
• Vor der Zahlung der Bank schriftlich erklären, dass die Entschädigung nur unter Vorbehalt gezahlt wird und die Rückforderung vorbehalten bleibt.Wer zahlt, obwohl er weiß, dass er nicht zahlen muss, kann das Geld nicht zurückfordern (§ 814 BGB). Ein schriftlicher Vorbehalt zeigt, dass Sie die Pflicht nicht anerkennen. In beiden Fällen von 2025 hatten die Kunden unter Vorbehalt gezahlt (XI ZR 22/24, Randnummer 4, und XI ZR 187/23, Randnummer 5). Danach verlangten sie das Geld nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurück.
• Eine Vereinbarung der Bank über die vorzeitige Rückzahlung erst unterschreiben, wenn geprüft ist, ob sie den Betrag als geschuldet anerkennt oder einen Verzicht enthält.Als Leistung gilt auch die vertragliche Anerkennung, dass eine Schuld besteht (§ 812 Abs. 2 BGB). Was eine solche Vereinbarung für Ihre Rückforderung bedeutet, hängt von ihrem Wortlaut ab und wird im Einzelfall geprüft.
• Nach der Zahlung den Betrag schriftlich und mit Begründung von der Bank zurückverlangen, eine Frist für die Antwort setzen und diese Antwort aufbewahren.Die dreijährige Frist (§ 195 BGB) beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie gezahlt haben und die Umstände kannten, die den Anspruch begründen, oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten kennen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Wann das bei einer unzureichenden Klausel der Fall ist, wird im Einzelfall geprüft. Planen Sie vorsichtshalber so, als laufe die Frist ab dem Schluss des Jahres der Zahlung.
• Lehnt die Bank die Rückforderung ab, einen Antrag auf Schlichtung stellen und Ihr Schreiben mit dem Vorbehalt und die Ablehnung der Bank beilegen.Bei Streit aus einem Verbraucherdarlehen schlichtet die Schlichtungsstelle bei der Deutschen Bundesbank, wenn keine anerkannte private Verbraucherschlichtungsstelle zuständig ist (§ 14 UKlaG). Welche Unterlagen der Antrag braucht, wie das Verfahren abläuft und wann es die Verjährung hemmt, zeigt die Checkliste „Antrag auf Schlichtung im Streit um Ihr Darlehen“ in diesem Ratgeber.

Ihre Daten für die Mitteilung und die Prüfung