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Wie Sie den Antrag auf ein Verkehrswertgutachten ausfüllen, bevor Sie ein Angebot zum Teilverkauf oder zur Verrentung annehmen, am Beispiel des Münchner Vordrucks und der Bayerischen Gutachterausschussverordnung.
Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe und ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
Diese Ausfüllhilfe ist für Eigentümer, denen ein Teilverkauf oder eine Verrentung ihres Hauses oder ihrer Wohnung angeboten wird, und für Personen, die mit einer Vollmacht oder als Betreuer für sie handeln. Ein Anbieter, der einen Anteil Ihres Hauses kaufen oder Ihnen eine Rente zahlen will, legt meist ein Gutachten vor, das er selbst in Auftrag gegeben hat. Das Gutachten des Gutachterausschusses ist eine unabhängige Vergleichsgröße. Der Gutachterausschuss ist ein selbständiges, unabhängiges Gremium (§ 192 Abs. 1 BauGB). Seine Mitglieder dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Stadt oder des Landkreises befasst sein, für die er gebildet ist (§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Den Antrag stellen dürfen die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist (§ 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Der Gutachterausschuss ermittelt dann den Verkehrswert, also den Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Auch den Wert eines Rechts am Grundstück, etwa eines Wohnungsrechts oder Nießbrauchs, kann er begutachten (§ 193 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Wie der Gutachterausschuss arbeitet, regelt jedes Land in einer eigenen Verordnung (§ 199 Abs. 2 BauGB). Dort stehen auch die Gebühren, in Bayern in § 15 der Bayerischen Gutachterausschussverordnung. Diese Seite geht den Vordruck des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Zeile für Zeile durch und erklärt die Regeln der Bayerischen Gutachterausschussverordnung, die dahinterstehen. Vordrucke in anderen Ländern fragen ähnliche Angaben ab, die Gebühr kann dort aber anders berechnet werden.
| Name, Vorname, Straße, Ort, Telefon (tagsüber), Fax/E-Mail | Ihre eigenen Angaben als antragstellende Person. Schuldner der Gebühren und Auslagen ist, wer den Antrag stellt oder die Kosten dem Gutachterausschuss gegenüber schriftlich übernimmt. Stellen mehrere den Antrag, haften sie als Gesamtschuldner, jeder also für den ganzen Betrag (§ 15 Abs. 1 Satz 2 und 3 BayGaV). Wer zahlen soll, klären Miteigentümer deshalb vor der Unterschrift untereinander. |
|---|---|
| Beantragt wird in der Eigenschaft als | Der Vordruck nennt Eigentümerin, Miteigentümer, Erbin oder Inhaber eines Rechtes. Vor einem Teilverkauf oder einer Verrentung sind Sie in der Regel noch Eigentümerin oder Eigentümer. Haben Sie bereits verkauft und sich ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten, sind Sie Inhaberin eines Rechtes am Grundstück und auch dann zum Antrag berechtigt (§ 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). |
| Gutachten über: unbebautes Grundstück, bebautes Grundstück, Wohnungs-/Teileigentum, Dienstbarkeiten und sonstige Rechte | Für ein Haus kreuzen Sie das bebaute Grundstück an, für eine Eigentumswohnung das Wohnungseigentum mit der Nummer im Aufteilungsplan und dem Stockwerk. Soll zusätzlich der Wert eines Wohnungsrechts oder Nießbrauchs ermittelt werden, kreuzen Sie auch die Rechte an und nennen das Recht. Werden in einem Gutachten mehrere Werte ermittelt, berechnet sich die Gebühr aus dem höchsten Wert und je einem Drittel aller weiteren Werte (§ 15 Abs. 3 Satz 3 BayGaV). |
| Das Gutachten wird in … facher Ausfertigung benötigt | Eine Ausfertigung für Sie, weitere etwa für eine Beratung oder für Miteigentümer. Ist die Eigentümerin nicht selbst Antragstellerin, erhält sie ohnehin eine Abschrift (§ 193 Abs. 4 BauGB). |
| Gewünscht wird der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung oder zu anderen Bewertungsstichtagen | Für den Vergleich mit einem aktuellen Angebot genügt der Zeitpunkt der Erstellung. Jeder weitere Stichtag ist ein weiterer Wert. Ein Drittel davon kommt zur Berechnungsgrundlage hinzu, aus der die Gebühr abgelesen wird (§ 15 Abs. 3 Satz 3 BayGaV). Die Münchner Gebührentabelle nennt hier noch ein Viertel. Maßgebend ist die Verordnung. |
| Objekt: Straße und Hausnummer, Flurstück, Gemarkung | Flurstück und Gemarkung übernehmen Sie aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchauszugs, nicht aus einem Exposé oder dem Angebot. Gehören zum Haus mehrere Flurstücke, etwa eine eigene Garage oder ein Gartenstück, nennen Sie alle. |
| Name und Anschrift der Eigentümer, falls nicht Antragsteller, bzw. aller Miteigentümer | Gehört das Haus mehreren Personen, nennen Sie alle. Wer Eigentümer ist und den Antrag nicht selbst stellt, erhält vor dem Gutachten Gelegenheit, sich zu den Umständen zu äußern, auf die es für den Wert ankommt (§ 14 Abs. 2 BayGaV). Die Kosten der Ausfertigung für diese Personen werden nach dem Vordruck der antragstellenden Person auferlegt, soweit nichts anderes vereinbart ist. |
| Einverständniserklärung der Eigentümer: ist beigefügt / wird nachgereicht | Nur von Bedeutung, wenn Sie nicht Alleineigentümer sind. Der Vordruck fragt danach, das Gesetz verlangt die Erklärung nicht ausdrücklich. Legen Sie die unterschriebenen Erklärungen der übrigen Eigentümer gleich bei, so entfällt eine Rückfrage. Fehlt eine Erklärung, fragen Sie die Geschäftsstelle, ob sie ohne sie tätig wird. |
| Aktueller Grundbuchauszug: ist beigefügt / wird nachgereicht | Es genügen das Bestandsverzeichnis sowie die Erste und die Zweite Abteilung. Die Zweite Abteilung zeigt Rechte wie ein Wegerecht oder ein schon eingetragenes Wohnungsrecht, die in den Wert eingehen. |
| An sonstigen Unterlagen sind beigefügt | Der Gutachterausschuss darf verlangen, dass Eigentümer die Unterlagen vorlegen, die für das Gutachten notwendig sind (§ 197 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Zählen Sie auf, was Sie beilegen: Baupläne mit Genehmigung, Wohnflächenberechnung, Belege über Modernisierungen mit Jahr und Umfang, Energieausweis, bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung. Das sind die Angaben, nach denen der Gutachterausschuss auch bei jedem Verkauf fragt (§ 195 Abs. 2 Satz 2 Nr. 5 BauGB). Auf Wunsch erhalten Sie die Unterlagen zurück, vermerken Sie das in dieser Zeile. |
| Hinweis zum Baurecht | Hängt der Wert davon ab, wie viel auf dem Grundstück gebaut werden darf, kann nach dem Vordruck ein eigener Antrag auf Vorbescheid bei der Bauaufsichtsbehörde nötig werden (Art. 71 BayBO), in München beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Ein Vorbescheid kostet eigene Gebühren. Fragen Sie die Geschäftsstelle deshalb vorher, ob er für Ihr Haus gebraucht wird. |
| Ort, Datum, Unterschrift | Mit der Unterschrift verpflichten Sie sich, die Gebühren und Auslagen zu bezahlen. Nehmen Sie den Antrag zurück, bevor das Gutachten erstattet ist, fallen mindestens 50 Euro an (§ 15 Abs. 6 Satz 2 BayGaV). Ist noch kein nennenswerter Aufwand entstanden, kann der Gutachterausschuss von der Gebühr absehen (§ 15 Abs. 6 Satz 3 BayGaV). |
Das Gutachten ist schriftlich zu erstatten und zu begründen, die mitwirkenden Gutachter unterschreiben es (§ 14 Abs. 3 BayGaV). Lesen Sie zuerst die Tatsachen: Wohnfläche, Baujahr, Modernisierungen, Rechte in der Zweiten Abteilung und den Zustand, der bei der Besichtigung festgestellt wurde. Ein Fehler in diesen Angaben wirkt sich auf das Ergebnis aus. Melden Sie ihn der Geschäftsstelle schriftlich mit Beleg.
Das Gutachten hat keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB). Es bindet also weder Sie noch den Anbieter, und ein Rechtsmittel gegen das Gutachten selbst sieht das Baugesetzbuch nicht vor. Sein Nutzen liegt im Vergleich: Tragen Sie den Wert auf dem Vergleichsblatt für die Angebote neben den Wert ein, auf den das Angebot sich stützt.
Weicht der Wert im Angebot deutlich ab, bitten Sie den Anbieter schriftlich darum, darzulegen, auf welche Wohnfläche und welche Abschläge sein Gutachten sich stützt. Ob und wie Sie danach über das Angebot weiter verhandeln, ist eine Entscheidung im Einzelfall, die vor dem Termin bei der Notarin oder dem Notar geprüft werden sollte.
Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe. Sie ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
