Angebote zum Teilverkauf oder zur Verrentung vergleichen

Grundlagen des Angebots

Was Sie erhalten

Was Sie zahlen

Fragen, die Sie jedem Anbieter schriftlich stellen

1. Wird das Gutachten, auf dem das Angebot beruht, vollständig mit allen Anlagen übersandt?Nur so sehen Sie, mit welcher Wohnfläche gerechnet wurde, zu welchem Stichtag und welche Mängel die Gutachterin oder der Gutachter angesetzt hat. Den Wert können Sie mit einem Gutachten des Gutachterausschusses vergleichen, das Sie als Eigentümer selbst beantragen dürfen (§ 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB).
2. Wann und nach welcher Regel ändert sich das Nutzungsentgelt nach Ablauf der festen Zeit?Lassen Sie sich die Regel als Formel oder mit einem Rechenbeispiel geben. Eine Formulierung wie „nach Marktlage“ lässt offen, wer den neuen Betrag bestimmt.
3. Welche Reparaturen trägt die berechtigte Person, welche der Anbieter, und wer entscheidet über eine neue Heizung oder ein neues Dach?Ohne abweichende Vereinbarung hat beim Nießbrauch der Nießbraucher für die Erhaltung der Sache zu sorgen, Ausbesserungen und Erneuerungen aber nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören (§ 1041 BGB). Gegenüber dem Eigentümer zahlt er außerdem die gewöhnlichen öffentlichen Abgaben, etwa die Grundsteuer, und er muss das Haus versichern (§§ 1045, 1047 BGB). Für ein Wohnungsrecht gilt § 1041 BGB entsprechend (§ 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vertrag regelt die Verteilung oft abweichend, deshalb zählt der Wortlaut.
4. Darf der Nießbrauch oder das Wohnungsrecht einer anderen Person zur Ausübung überlassen werden, etwa bei einem Umzug in ein Pflegeheim?Suchen Sie im Entwurf die Stelle, die die Überlassung an andere regelt, und tragen Sie sie in die Zeile für den Umzug ins Pflegeheim ein. Beim Nießbrauch ist die Überlassung der Ausübung nach dem Gesetz erlaubt (§ 1059 Satz 2 BGB), solange der Vertrag sie nicht ausschließt. Beim Wohnungsrecht braucht sie eine Gestattung (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB), und schweigt der Entwurf, fehlt diese. Wen Sie aufnehmen dürfen, solange Sie selbst dort wohnen, regelt das Gesetz eigens (§ 1093 Abs. 2 BGB).
5. Was geschieht, wenn der restliche Anteil später verkauft oder zurückgekauft werden soll, und zu welchem Preis?Fragen Sie, wer den Preis dann ermittelt und ob ein Entgelt für den Anbieter abgezogen wird. Tragen Sie die Antwort in das Feld zum Entgelt beim späteren Verkauf ein.
6. An welcher Rangstelle werden Nießbrauch, Wohnungsrecht oder Reallast eingetragen, und dürfen danach Grundschulden mit Vorrang bestellt werden?Lassen Sie sich die Stelle im Entwurf zeigen, an der die Rangfolge steht, und tragen Sie sie in das Feld zu Ihrem Recht im Grundbuch ein. Eingetragen wird nach der Reihenfolge der Anträge, und eine abweichende Rangbestimmung gilt nur, wenn sie ins Grundbuch kommt (§ 45 GBO, § 879 Abs. 3 BGB). Fragen Sie zugleich nach einem Rangvorbehalt. Mit ihm kann der Eigentümer ein Recht in dem vorbehaltenen Umfang ohne Ihre Mitwirkung vor Ihres setzen lassen, und er muss bei Ihrem Recht eingetragen sein (§ 881 Abs. 1 und 2 BGB). Was eine vorgehende Grundschuld in einer Zwangsversteigerung für Ihr Recht bedeutet (§ 44 Abs. 1, § 52 Abs. 1 ZVG), wird im Einzelfall geprüft.
7. Soll das ganze Haus, also auch der nicht verkaufte Anteil, mit einer Grundschuld für eine Finanzierung des Anbieters belastet werden, und für welche Forderungen haftet dieser Anteil dann?Der Anteil eines Miteigentümers kann für sich belastet werden (§ 1114 BGB mit § 1192 Abs. 1 BGB). Wird statt dessen das ganze Grundstück belastet, haftet auch Ihr Anteil für den ganzen Betrag der Grundschuld (§ 1132 Abs. 1 Satz 1 mit § 1192 Abs. 1 BGB). Welche Forderungen die Grundschuld sichert, bestimmt die Zweckerklärung, die Sie sich vorlegen lassen. Gerät der Anbieter mit seiner eigenen Finanzierung in Rückstand, kann die Versteigerung dann auch Ihren Anteil erfassen. Ob und wie Sie dagegen abgesichert sind, wird im Einzelfall geprüft.
8. Wird vertraglich ausgeschlossen, dass ein Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt, und kommt dieser Ausschluss ins Grundbuch?Suchen Sie im Entwurf neben der Vereinbarung über den Ausschluss die Bewilligung, ihn bei beiden Anteilen in Abteilung II einzutragen. Gegen einen späteren Erwerber eines Anteils wirkt er nur, wenn er dort steht (§ 1010 Abs. 1 BGB). Fehlt die Bewilligung, fragen Sie den Notar schriftlich nach dem Grund. Notieren Sie außerdem, was der Entwurf für den Fall sagt, dass trotz des Ausschlusses aus wichtigem Grund die Aufhebung verlangt wird. Dieses Recht kann der Vertrag nicht wirksam abbedingen (§ 749 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 BGB).
9. Was geschieht mit dem vorbehaltenen Recht und mit dem nicht verkauften Anteil, wenn das Unternehmen des Anbieters zahlungsunfähig wird oder seinen Anteil weiterverkauft?Tragen Sie die Antwort in die Zeile zur Insolvenz ein und fragen Sie nach, wenn der Entwurf zu beiden Fällen schweigt. Auf einen vereinbarten Ausschluss der Aufhebung können Sie sich hier nicht stützen. Ein Gläubiger, der den Anteil des Anbieters mit einem endgültig vollstreckbaren Titel gepfändet hat, darf die Aufhebung trotzdem verlangen (§ 751 Satz 2 BGB). Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Anbieters wirkt der Ausschluss nicht (§ 84 Abs. 2 Satz 1 InsO). Wie weit Ihr Nießbrauch oder Wohnungsrecht Sie in diesem Fall schützt, hängt von Rang und Vertragsinhalt ab und wird im Einzelfall geprüft.
10. Wann wird der Entwurf des Vertrags vom Notar übersandt?Verkaufen Sie als Privatperson an ein Unternehmen, soll der Notar Ihnen den beabsichtigten Text vorab zur Verfügung stellen. Das soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung geschehen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 und Satz 3 BeurkG). Hält der Notar die zwei Wochen nicht ein, soll er den Grund dafür in der Urkunde vermerken (§ 17 Abs. 2a Satz 4 BeurkG). Schreiben Sie den Tag, an dem der Entwurf bei Ihnen eingeht, in das Feld zum Datum des Angebots, damit Sie sehen, ob bis zum Termin zwei volle Wochen bleiben.

Bevor Sie sich entscheiden

• Alle Antworten schriftlich erhalten und diesem Blatt beigelegt.
• Ausgerechnet, wie viel Nutzungsentgelt Sie bis zum Ende der festen Zeit und über einen längeren Zeitraum Ihrer Wahl insgesamt zahlen.Rechnen Sie Monatsbetrag mal zwölf mal Zahl der Jahre, zuerst ohne jede Erhöhung. Legen Sie jede Summe neben die Auszahlung und schreiben Sie dazu, nach welcher Regel das Entgelt nach der festen Zeit steigt.
• Geprüft, ob Sie das Nutzungsentgelt auch dann zahlen können, wenn Ihre Einkünfte sinken oder Pflegekosten hinzukommen.Bei einem Verbraucherdarlehen muss der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit vor dem Vertrag prüfen (§ 505a Abs. 1 BGB). Für den Teilverkauf ist eine solche Pflicht nach Auskunft der Bundesregierung gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt (Bundestagsdrucksache 21/907). Diese Rechnung machen Sie deshalb selbst.
• Notiert, wer Ihren verbliebenen Anteil erbt und welche Rechte und Zahlungen mit Ihrem Tod enden, und beides in die Zeile für den Todesfall übernommen.Ein Nießbrauch und ein Wohnungsrecht erlöschen mit dem Tod der berechtigten Person (§ 1061 Satz 1 BGB, § 1090 Abs. 2 mit § 1061 BGB). Eine Leibrente ist im Zweifel für die Lebensdauer der berechtigten Person zu zahlen (§ 759 Abs. 1 BGB). Wer Ihren verbliebenen Anteil erbt, wird Miteigentümer neben dem Anbieter.
• Den Vertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin in einer Beratung prüfen lassen, die nur Ihre Seite vertritt.Den Vertragstext entwirft der Notar. Zu seinen Amtspflichten gehört es, den Willen beider Seiten zu erforschen, über die rechtliche Tragweite zu belehren und unerfahrene oder ungewandte Beteiligte vor Nachteilen zu bewahren (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Eine Beratung, die nur Ihre Seite vertritt, ersetzt das nicht.