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Recht nützlich · Merkblatt · Wohnrecht sichern
Woran Sie nach einem Verkauf mit Wohnungsrecht, Nießbrauch, Teilverkauf oder Leibrente im neuen Grundbuchauszug erkennen, ob Ihr Recht so eingetragen ist, wie es in der Urkunde steht, und was Sie tun, wenn etwas abweicht.
Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe und ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
Nach der Eintragung schickt das Grundbuchamt eine Nachricht an die Notarin oder den Notar, der den Antrag eingereicht hat, an den Eigentümer und an jeden, zu dessen Gunsten eingetragen wurde, also auch an Sie als Berechtigte oder Berechtigten (§ 55 Abs. 1 GBO). Die Nachricht gibt die Eintragung wörtlich wieder und soll die Stelle im Grundbuch nennen (§ 55 Abs. 6 GBO). Legen Sie sie neben die notarielle Urkunde und gehen Sie die Tabelle unten Zeile für Zeile durch.
Auf diese Nachricht kann in der Urkunde ganz oder teilweise verzichtet worden sein (§ 55 Abs. 7 GBO). Steht dort ein solcher Verzicht oder ist einige Wochen nach dem Vollzug nichts gekommen, fragen Sie beim Notar nach oder fordern Sie beim Grundbuchamt einen Ausdruck an. Als eingetragene Berechtigte haben Sie das dafür nötige berechtigte Interesse (§ 12 Abs. 1 Satz 1 GBO). Ein Ausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro (Nr. 17000 und 17001 KV GNotKG).
Die Prüfung lohnt sich, weil ein Wohnungsrecht, ein Nießbrauch oder eine Reallast erst mit der Eintragung entsteht (§ 873 Abs. 1 BGB) und weil das, was im Grundbuch steht, zugunsten eines späteren Erwerbers als richtig gilt (§ 892 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Fehler, der jetzt auffällt, lässt sich mit den Beteiligten des Vertrags klären. Nach einem Weiterverkauf des Hauses oder des Anteils kann das schwerer sein.
| Bestandsverzeichnis | Hier steht das Grundstück so, wie es im Liegenschaftskataster geführt wird, mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Lagebezeichnung und Größe (§ 2 Abs. 2 GBO, § 6 GBV). Durch einen Verkauf des ganzen Grundstücks oder eines Anteils ändert sich daran nichts. Vergleichen Sie die Flurstücksnummer mit der Urkunde. Steht ein anderes Flurstück da, betrifft die Eintragung womöglich nicht das richtige Grundstück. |
|---|---|
| Erste Abteilung (Eigentümer) | Nach einem Verkauf des ganzen Hauses steht dort die Käuferseite. Nach einem Teilverkauf stehen Sie und das kaufende Unternehmen nebeneinander, jeder mit seinem Bruchteil, etwa „zu 1/2“ oder „zu 3/10“, weil bei mehreren Eigentümern die Anteile anzugeben sind (§ 47 Abs. 1 GBO). Daneben stehen der Tag der Auflassung und der Tag der Eintragung (§ 9 GBV). Prüfen Sie, ob der Bruchteil der Urkunde entspricht. |
| Zweite Abteilung, Wohnungsrecht | Eingetragen als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB) mit Vorname, Familienname und Geburtsdatum der berechtigten Person (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 GBV). Den Inhalt nennt der Eintrag nur mit einem Schlagwort und verweist im Übrigen auf die Bewilligung mit dem Namen des Notars und der Nummer der Urkundenrolle (§ 44 Abs. 2 GBO). Welche Räume, ob Garten oder Garage dazugehören, ergibt sich deshalb aus der Urkunde. Prüfen Sie, ob die Urkundennummer im Eintrag stimmt. Steht das Recht zwei Personen zu, soll der Eintrag ihre Anteile oder das Rechtsverhältnis der Gemeinschaft angeben (§ 47 Abs. 1 GBO), etwa Gesamtberechtigte nach § 428 BGB. Davon kann abhängen, ob das Recht später einer der beiden Personen allein zusteht, deshalb vergleichen Sie diese Angabe besonders genau. |
| Zweite Abteilung, Nießbrauch | Auch hier stehen Name und Geburtsdatum der berechtigten Person und der Verweis auf die Bewilligung. Nach einem Teilverkauf kann der Nießbrauch auf dem verkauften Anteil des Unternehmens lasten. Die Zweite Abteilung verzeichnet auch Belastungen eines Anteils (§ 10 Abs. 1 GBV), der Eintrag muss also erkennen lassen, an welchem Anteil der Nießbrauch besteht. |
| Zweite Abteilung, Reallast für die Leibrente | Eine Leibrente aus einem Verkauf kann durch eine Reallast gesichert sein, also durch das Recht auf wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück (§ 1105 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ist vereinbart, dass sich die Rente an einen Index anpasst, kann diese Anpassung Inhalt der Reallast sein, wenn die Vereinbarung Art und Umfang der Belastung bestimmbar festlegt (§ 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB). Prüfen Sie, ob der Eintrag oder die Bewilligung, auf die er verweist, die Anpassung erfasst. Steht sie nur im übrigen Vertragstext, sichert die Reallast womöglich nur den Ausgangsbetrag. |
| Zweite Abteilung, Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft | Nach einem Teilverkauf kann vereinbart sein, dass die Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangen dürfen. Gegen einen späteren Erwerber eines Anteils wirkt das nur, wenn es als Belastung des Anteils eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB). Suchen Sie den Eintrag bei beiden Anteilen. Gegen jeden schützt er nicht, etwa nicht gegen einen Gläubiger, der einen Anteil gepfändet hat (§ 751 Satz 2 BGB). Umso mehr zählt der Rang Ihres Rechts, den Sie im nächsten Abschnitt prüfen. |
| Löschungserleichterung | Bei Rechten auf Lebenszeit kann der Zusatz eingetragen sein, dass zur Löschung der Nachweis des Todes genügt (§ 23 Abs. 2 GBO). Ohne ihn darf ein solches Recht, bei dem Rückstände nicht ausgeschlossen sind, nur mit Bewilligung ihrer Rechtsnachfolger gelöscht werden, wenn die Löschung im ersten Jahr nach dem Tod der berechtigten Person erfolgen soll oder die Rechtsnachfolger der Löschung beim Grundbuchamt widersprochen haben (§ 23 Abs. 1 GBO). Mit dem Zusatz genügt die Sterbeurkunde. Bei einer Leibrente können Rückstände durchaus offen sein, etwa Raten der letzten Monate. Ob der Zusatz vereinbart ist, steht in der Urkunde. Der Auszug zeigt, ob er eingetragen wurde. |
| Dritte Abteilung (Grundschulden) | Hier stehen die Grundschulden. Nach einem Verkauf sollten die Grundschulden, die aus dem Kaufpreis abgelöst wurden, gelöscht sein. Neu eingetragen sind oft Grundschulden für die Finanzierung der Käuferseite, nach einem Teilverkauf etwa eine Grundschuld der Bank des kaufenden Unternehmens. Für Sie zählt, in welchem Rang sie zu Ihrem Recht in der Zweiten Abteilung stehen. Wie Sie das prüfen, steht im nächsten Abschnitt. |
Schreiben Sie zuerst dem Notar, der die Eintragung beantragt hat. Nennen Sie die Stelle in der Eintragungsnachricht, die Stelle in der Urkunde und die Abweichung. Der Notar hat den Vollzug der Urkunde übernommen und kann einen unvollständigen Antrag ergänzen oder beim Grundbuchamt nachfragen.
Hat das Grundbuchamt anders eingetragen, als es beantragt war, etwa für eine andere Person oder mit einem anderen Inhalt, als bewilligt war, ist eine Beschwerde gegen die Eintragung selbst nicht zulässig. Mit der Beschwerde kann aber verlangt werden, dass das Grundbuchamt angewiesen wird, einen Widerspruch einzutragen (§ 71 Abs. 2 GBO). Voraussetzung ist, dass das Grundbuchamt bei der Eintragung gesetzliche Vorschriften verletzt hat und das Grundbuch dadurch unrichtig geworden ist (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO). Die Beschwerde wird beim Grundbuchamt oder beim Oberlandesgericht als Beschwerdegericht eingelegt, schriftlich oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle (§ 72 und § 73 GBO). Eine Frist nennt die Grundbuchordnung dafür nicht. Der eingetragene Widerspruch verhindert, dass sich ein späterer Erwerber auf den falschen Eintrag verlassen kann (§ 892 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Steckt der Fehler schon in der Urkunde, weil dort etwa ein anderer Rang geregelt ist als besprochen, hilft keine Beschwerde. Dann müssen die Beteiligten eine Änderung vereinbaren und eintragen lassen, für einen Rangrücktritt also die Einigung der betroffenen Berechtigten und die Eintragung (§ 880 Abs. 2 Satz 1 BGB). Ob und wie sich das erreichen lässt, wird im Einzelfall geprüft.
Bewahren Sie die Eintragungsnachricht zusammen mit der notariellen Urkunde auf. Wer später wissen will, was Ihr Recht umfasst, braucht beide: den Eintrag für Bestand und Rang, die Urkunde für den Inhalt.
Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe. Sie ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
