Nach dem Teilverkauf: Verkauf, Rückkauf oder Auszug vorbereiten

Zuerst Urkunde und Grundbuch zusammenlegen

• Eine vollständige Abschrift der Urkunde über den Teilverkauf mit allen Anlagen beim Notariat anfordern, das sie verwahrt, falls Ihnen Seiten fehlen.Weil Sie in der Urkunde selbst Erklärungen abgegeben haben, stehen Ihnen Ausfertigungen und Abschriften zu, und Sie dürfen die Urschrift beim Notariat ansehen (§ 51 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 BeurkG). Dasselbe Recht haben Ihre Rechtsnachfolger. Die Vereinbarung über die Nutzung, die Kosten und den späteren Verkauf steht oft in einem eigenen Teil der Urkunde oder in einer Anlage. Ohne diesen Teil lässt sich keine der folgenden Fragen beantworten.
• Einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern und in der Zweiten Abteilung bei beiden Anteilen nachsehen, ob der Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft und die Regeln über Verwaltung und Benutzung eingetragen sind.Ein Dritter, der später den Anteil des Unternehmens kauft, ist an diese Abreden nur gebunden, wenn sie bei diesem Anteil als Belastung eingetragen sind (§ 1010 Abs. 1 BGB). Notieren Sie deshalb die laufenden Nummern der Eintragungen bei beiden Anteilen.
• In der Dritten Abteilung jede Grundschuld notieren, mit Betrag, Gläubiger und der Angabe, ob sie das ganze Haus belastet oder nur den Anteil des Unternehmens.Bei jedem Verkauf des ganzen Hauses und bei jedem Rückkauf müssen diese Rechte gelöscht werden, wenn der Erwerber sie nicht übernimmt. Belastet eine Grundschuld das ganze Grundstück, haftet auch Ihr Anteil für ihren vollen Betrag (§ 1132 Abs. 1 Satz 1 mit § 1192 Abs. 1 BGB). Die Liste zeigt Ihnen, welche Löschungsunterlagen beschafft werden müssen und aus wessen Geld die Rechte abgelöst werden.
• Prüfen, ob an Ihrem eigenen, nicht verkauften Anteil ein Recht zugunsten des Unternehmens eingetragen ist, etwa eine Reallast zur Sicherung des Nutzungsentgelts.Ein solches Recht muss bei einem Verkauf des ganzen Hauses ebenfalls gelöscht werden, und das Unternehmen muss die Löschung bewilligen (§ 19 GBO). Klären Sie deshalb früh, unter welchen Bedingungen es dazu bereit ist.
• In der Urkunde die Stellen markieren, die regeln, wann Ihr Nießbrauch endet, wer den Verkauf des ganzen Hauses betreiben darf, zu welchem Preis Sie zurückkaufen können und was das Unternehmen dabei erhält.Achten Sie besonders auf Vollmachten. Ein Teilverkaufsvertrag kann dem Unternehmen erlauben, das ganze Haus unter bestimmten Bedingungen auch in Ihrem Namen zu verkaufen. Eine Vollmacht ist nach dem Gesetz widerruflich, es sei denn, aus dem zugrunde liegenden Vertrag ergibt sich etwas anderes (§ 168 Satz 2 BGB). Ob Ihre Vollmacht widerrufen werden kann und was ein Widerruf für den übrigen Vertrag bedeuten würde, wird im Einzelfall geprüft.

Wenn das ganze Haus verkauft werden soll

1. Wer sucht den Käufer, wer führt die Verhandlungen, und werden Angebote von Kaufinteressenten vor der Annahme vorgelegt?Ohne Vollmacht kann das Unternehmen das ganze Haus nicht ohne Sie verkaufen, denn über das Grundstück im Ganzen verfügen die Miteigentümer nur gemeinschaftlich (§ 747 Satz 2 BGB). Steht in der Urkunde eine Verkaufsvollmacht, bitten Sie schriftlich darum, jedes Angebot und den Entwurf des Kaufvertrags vor der Beurkundung zu erhalten. Bei der Beurkundung prüft die Notarin oder der Notar die Vollmacht. Der Notar vertritt keine Seite und betreut alle Beteiligten unabhängig und unparteiisch (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO).
2. Gibt es einen Mindestpreis, und wer ermittelt den Wert, nach dem verkauft wird?Bleibt der Wert offen, können Sie als Eigentümerin oder Eigentümer selbst ein Gutachten des Gutachterausschusses beantragen (§ 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Das Unternehmen muss sich nach diesem Gutachten nur richten, wenn die Urkunde das vorsieht (§ 193 Abs. 3 BauGB). Neben ein Gutachten gelegt, das das Unternehmen beauftragt, zeigt es Ihnen trotzdem, ob dessen Wert nachvollziehbar ist.
3. Welche Beträge erhält das Unternehmen aus dem Kaufpreis vorab, und wie wird der Rest zwischen den Miteigentümern verteilt?Lassen Sie sich vor der Unterschrift eine Abrechnung mit Zahlen geben: Kaufpreis, Ablösung der Grundschulden, Kosten, jede Vergütung für das Unternehmen und Ihr Betrag. Das Hanseatische Oberlandesgericht hat in einem Unterlassungsverfahren gegen ein einzelnes Unternehmen eine Vergütung für den Verkauf an einen Dritten nicht beanstandet, weil das Unternehmen dafür eine zusätzliche Leistung erbringe (Urteil vom 20.08.2026, 5 UKl 2/25). Ob eine Vergütung in Ihrer Urkunde ebenso zu beurteilen ist, hängt von ihrem Wortlaut und von der Leistung ab, für die sie gezahlt wird, und wird im Einzelfall geprüft.
4. Wann wird das Nutzungsentgelt zum letzten Mal fällig: mit dem Ende des Nießbrauchs, mit der Übergabe an den Käufer oder erst mit der Zahlung des Kaufpreises?Suchen Sie die Stelle in der Urkunde und schreiben Sie das Datum in das Feld unten. Eine Klausel, nach der das Entgelt noch nach dem Ende des Nießbrauchs geschuldet war, solange das Haus unverkauft blieb, hat das Hanseatische Oberlandesgericht einem Unternehmen gegenüber Verbrauchern untersagt, und zwar auch für den Fall, dass die Pflicht die Erben trifft. Ob Ihre Urkunde eine vergleichbare Regel enthält und ob sie wirksam ist, wird im Einzelfall geprüft.
5. Wird die Löschung des Nießbrauchs erst beantragt, wenn der Teil des Kaufpreises gezahlt ist, der auf den nicht verkauften Anteil entfällt?Soll das Haus ohne Ihren Nießbrauch an einen Käufer gehen, braucht es Ihre Erklärung, dass Sie das Recht aufgeben, und die Löschung im Grundbuch (§ 875 Abs. 1 BGB). An die Erklärung sind Sie schon vor der Löschung gebunden, wenn sie beim Grundbuchamt eingereicht oder dem Begünstigten in grundbuchtauglicher Form überlassen wurde (§ 875 Abs. 2 BGB). Wie die Reihenfolge von Zahlung und Löschung im Kaufvertrag gesichert wird, bespricht der Notar mit allen Beteiligten.
6. Bis zu welchem Tag muss das Haus geräumt sein, und gilt das für das ganze Haus?Nach dem Ende des Nießbrauchs ist die Sache dem Eigentümer zurückzugeben (§ 1055 Abs. 1 BGB). Manche Verträge verpflichten außerdem zur Räumung des ganzen Hauses, auch des Teils, der Ihnen selbst gehört. Das Hanseatische Oberlandesgericht hat eine solche Regel in dem entschiedenen Vertragswerk als weitreichend bezeichnet, aber nicht beanstandet. Lassen Sie sich den Tag schriftlich bestätigen und planen Sie den Umzug danach.

Wenn Sie den verkauften Anteil zurückkaufen wollen

1. Wie wird das Rückkaufsrecht ausgeübt: genügt eine schriftliche Erklärung, oder muss ein neuer Kaufvertrag beim Notar geschlossen werden?Haben Sie sich im Vertrag einen Wiederkauf vorbehalten, kommt er mit Ihrer Erklärung gegenüber dem Unternehmen zustande, und eine Beurkundung ist für Ihre Erklärung nicht nötig (§ 456 Abs. 1 Satz 2 BGB). Verpflichtet die Urkunde die Beteiligten dagegen nur, später einen Kaufvertrag zu schließen, muss dieser neue Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Welche der beiden Formen Ihre Urkunde vorsieht, entscheidet über Ihren ersten Schritt. Schicken Sie jede Erklärung so, dass Sie den Zugang nachweisen können.
2. Bis wann und unter welchen Bedingungen kann das Recht ausgeübt werden, und erlischt es in bestimmten Fällen?Manche Verträge lassen das Rückkaufsrecht entfallen, wenn der Nießbrauch wegen eines Zahlungsrückstands endet. Das Hanseatische Oberlandesgericht hat eine solche Regel in dem entschiedenen Vertragswerk nicht beanstandet. Notieren Sie die Bedingungen und jede Frist im Feld unten.
3. Ist der Anspruch auf Rückübertragung durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert?Mit einer Vormerkung ist eine spätere Verfügung des Unternehmens über seinen Anteil Ihnen gegenüber unwirksam, soweit sie Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde, und das gilt auch bei einer Zwangsvollstreckung gegen das Unternehmen und bei Verfügungen seines Insolvenzverwalters (§ 883 Abs. 2 BGB). Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Unternehmens können Sie mit einer eingetragenen Vormerkung trotzdem verlangen, dass Ihr Anspruch aus der Insolvenzmasse erfüllt wird (§ 106 Abs. 1 InsO). Fehlt die Vormerkung, richtet sich Ihr Anspruch allein gegen das Unternehmen.
4. Nach welcher Regel wird der Rückkaufpreis berechnet, wer wählt die Gutachterin oder den Gutachter aus, und wird das Gutachten vollständig übersandt?Lassen Sie sich die Berechnung mit allen Bestandteilen nennen: anteiliger Verkehrswert, ein Mindestbetrag, Pauschalen, Vergütungen. Eine Rückkaufvergütung, die sich mit 3 Prozent nach dem Wert des ganzen Hauses bemaß, hat das Hanseatische Oberlandesgericht einem Unternehmen untersagt, weil die damit verbundenen Tätigkeiten ganz überwiegend im eigenen Interesse des Unternehmens lägen. Steht eine solche Vergütung in Ihrer Urkunde, wird ihre Wirksamkeit im Einzelfall geprüft.
5. Wer trägt die Kosten von Notariat und Grundbuchamt und eine Grunderwerbsteuer?Ohne andere Abrede tragen Sie beim Rückkauf als Käuferin oder Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung (§ 448 Abs. 2 BGB). Welche Gebühr das Notariat berechnet, hängt davon ab, was beurkundet wird. Für einen neuen Kaufvertrag gilt der Satz 2,0 (Nr. 21100 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Ist der Wiederkauf schon mit Ihrer Erklärung zustande gekommen und wird nur noch die Auflassung beurkundet, kommt ein niedrigerer Satz in Betracht: 1,0 (Nr. 21102) oder 0,5, wenn dasselbe Notariat für die Beurkundung des zugrunde liegenden Geschäfts bereits die Gebühr nach Nr. 21100 erhoben hat (Nr. 21101). Fragen Sie vorher, welcher Satz gilt. Berechnet wird nach dem Kaufpreis, mindestens aber nach dem Verkehrswert (§ 47 GNotKG). Für den Vollzug, etwa das Einholen von Löschungsunterlagen, können weitere Gebühren des Notariats hinzukommen. Das Grundbuchamt erhebt für Ihre Eintragung als Eigentümer eine Gebühr mit dem Satz 1,0 (Nr. 14110). Der Rückkauf ist für die Grunderwerbsteuer ein neuer Erwerb, und die Steuer schulden Sie und das Unternehmen als Vertragsteile gemeinsam (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Die Steuer wird auf Antrag für beide Vorgänge nicht festgesetzt oder ihre Festsetzung aufgehoben, wenn der Rückkauf innerhalb von zwei Jahren nach der Entstehung der Steuer für den Teilverkauf stattfindet. Dafür müssen in dieser Frist auch die Auflassung erklärt und die Eintragung beantragt sein (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Ob eine andere Nummer des § 16 Abs. 2 GrEStG greift, wird im Einzelfall geprüft.
6. Werden die Grundschulden des Unternehmens auf dem ganzen Haus aus dem Rückkaufpreis abgelöst, und wer beschafft die Löschungsbewilligungen?Behalten Sie die Liste aus der Dritten Abteilung neben dem Entwurf. Wird eine Grundschuld nicht gelöscht, bleibt Ihr ganzes Haus für sie haftbar. Für die Löschung jeder Grundschuld fällt beim Grundbuchamt eine Gebühr mit dem Satz 0,5 aus ihrem Nennbetrag an (Nr. 14140 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG).
7. Wird der Nießbrauch nach dem Rückkauf gelöscht, und wer beantragt die Löschung?Ihr Nießbrauch erlischt nicht von selbst, wenn Sie den belasteten Anteil zurückerwerben (§ 889 BGB). Er bleibt im Grundbuch stehen, bis Sie seine Löschung bewilligen und beantragen. Das Grundbuchamt berechnet dafür 25 Euro (Nr. 14143 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Sprechen Sie mit dem Notar ab, ob die Löschung gleich mit dem Rückkauf beantragt wird.

Wenn Sie auf Dauer ausziehen, etwa in ein Pflegeheim

• In der Urkunde nachsehen, ob der Nießbrauch mit dem Auszug endet oder erst aus anderen Gründen.Nach dem Gesetz erlischt ein Nießbrauch vor allem mit dem Tod der berechtigten Person (§ 1061 Satz 1 BGB) oder wenn sie ihn aufgibt und er gelöscht wird (§ 875 Abs. 1 BGB). Er kann außerdem mit dem Zuschlag in einer Zwangsversteigerung erlöschen. Das geschieht, wenn aus einem Recht versteigert wird, das ihm im Rang vorgeht, etwa aus einer Grundschuld für einen Kredit des Unternehmens (§ 52 Abs. 1 Satz 2, § 91 Abs. 1 ZVG). Notieren Sie deshalb, in welchem Rang Ihr Nießbrauch zu den Grundschulden steht. Ein Auszug allein beendet ihn nicht. Ein Teilverkaufsvertrag kann aber eigene Gründe nennen, aus denen das Recht endet, etwa einen Zahlungsrückstand. Schreiben Sie jeden dieser Gründe mit der Fundstelle ab.
• Bevor Sie das Haus während Ihres Aufenthalts im Heim einer anderen Person zur Nutzung überlassen, die Zustimmung des Unternehmens schriftlich einholen.Die Ausübung des Nießbrauchs kann einem anderen überlassen werden (§ 1059 Satz 2 BGB), Ihre Urkunde kann das aber ausschließen oder an eine Zustimmung knüpfen. Nennen Sie im Schreiben die Person, den Zeitraum und die Art der Nutzung, und lassen Sie bestätigen, dass Ihre Pflicht zur Zahlung des Nutzungsentgelts und der übernommenen Kosten unverändert bleibt. Ob eine Überlassung in Ihrem Fall sinnvoll ist, wird im Einzelfall geprüft.
• Schriftlich klären, wie lange das Nutzungsentgelt nach dem Auszug weiterläuft und wer in der Zwischenzeit Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen trägt.Solange Ihr Nießbrauch besteht, schulden Sie in der Regel das vereinbarte Entgelt und die Kosten, die die Urkunde Ihnen zuweist, auch wenn das Haus leer steht. Endet der Nießbrauch, kommt es auf die Stelle an, die Sie im Abschnitt zum Verkauf des ganzen Hauses heraussuchen.
• Vor der Rückgabe eine Liste der Einrichtungen und Verbesserungen anlegen, die Sie bezahlt haben, etwa einen Treppenlift oder eine neue Heizung, mit Rechnungen und Fotos.Eine Einrichtung, mit der Sie die Sache versehen haben, dürfen Sie wegnehmen, und für Verwendungen, zu denen Sie nicht verpflichtet waren, kann Ihnen Ersatz zustehen (§ 1049 BGB). Diese Ansprüche verjähren in sechs Monaten nach dem Ende des Nießbrauchs (§ 1057 Satz 1 und 2 BGB). Melden Sie sie deshalb gleich bei der Rückgabe schriftlich an.
• Bei der Rückgabe ein Protokoll über den Zustand der Räume aufnehmen, das beide Seiten unterschreiben.Für Veränderungen und Verschlechterungen, die durch ordnungsmäßige Ausübung des Nießbrauchs entstanden sind, haften Sie nicht (§ 1050 BGB). Ersatzansprüche des Unternehmens wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren ebenfalls in sechs Monaten, gerechnet ab dem Tag, an dem es die Sache zurückerhält (§ 1057 BGB). Das Protokoll hält fest, wann das war und in welchem Zustand die Räume übergeben wurden.
• Den Personen, die Ihren Anteil später erben sollen, sagen, wo Urkunde, Grundbuchauszug und diese Liste liegen.Mit dem Tod der berechtigten Person erlischt der Nießbrauch (§ 1061 Satz 1 BGB), der eigene Anteil geht auf die Erben über, und sie werden Miteigentümer neben dem Unternehmen. Ist die Aufhebung der Gemeinschaft nur auf Zeit ausgeschlossen, tritt diese Vereinbarung im Zweifel mit dem Tod eines Teilhabers außer Kraft (§ 750 BGB). Was in Ihrem Fall gilt, steht in der Urkunde.

Wenn Sie sich mit dem Unternehmen nicht einigen

• Jeden Einwand schriftlich erheben, mit der Fundstelle in der Urkunde, dem Betrag oder Tag, um den es geht, und einem Datum, bis zu dem Sie eine Antwort erbitten.Versenden Sie es auf einem Weg, der den Zugang belegt, und legen Sie eine Kopie zur Urkunde. Zahlen Sie einen Betrag, den Sie für nicht geschuldet halten, nur mit dem schriftlichen Hinweis, dass Sie unter Vorbehalt zahlen. Wer in Kenntnis seiner fehlenden Pflicht zahlt, kann das Geld sonst nicht zurückfordern (§ 814 BGB).
• Nach der Verbraucherschlichtung fragen, wenn keine Einigung gelingt.Lässt sich ein Streit aus einem Verbrauchervertrag nicht beilegen, muss der Unternehmer Sie in Textform auf eine zuständige Verbraucherschlichtungsstelle hinweisen. Dabei gibt er an, ob er an einem Verfahren dort teilnimmt (§ 37 Abs. 1 und 2 VSBG). Ein Vertrag zwischen einem Unternehmen und Ihnen als Privatperson ist ein solcher Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB, § 4 Abs. 1 VSBG). Ob das Unternehmen an einem solchen Verfahren teilnimmt, entscheidet es selbst, sofern es sich nicht dazu verpflichtet hat oder eine Rechtsvorschrift es verlangt. Ob es dazu bereit ist, muss ein Unternehmen mit mehr als zehn Beschäftigten auf seiner Webseite oder in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen angeben (§ 36 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 und 3 VSBG). Sehen Sie dort nach, bevor Sie fragen. Die anerkannten Stellen nennt die Liste des Bundesamts für Justiz.
• Den Text der umstrittenen Regel prüfen lassen, bevor Sie eine Vereinbarung unterschreiben, die von der Urkunde abweicht.Vom Unternehmen vorformulierte Vertragsbedingungen gelten gegenüber Verbrauchern grundsätzlich als von ihm gestellt, auch wenn der Notar sie in die Urkunde aufgenommen hat (§ 310 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BGB). Diese Bedingungen sind dann an den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu messen. Eine Bestimmung ist unwirksam, wenn sie Sie entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Fällt eine Bestimmung weg, bleibt der übrige Vertrag in der Regel wirksam, und an ihre Stelle tritt das Gesetz (§ 306 Abs. 1 und 2 BGB). Eine neue Vereinbarung kann daran etwas ändern.
• Bei jedem Anspruch, den Sie geltend machen wollen, die Verjährung notieren.Für die meisten Ansprüche aus dem Vertrag gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Gezählt wird ab dem 31. Dezember des Jahres der Entstehung des Anspruchs, sofern Sie bis dahin die Umstände und den Schuldner kannten oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten kennen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Kürzer ist die Frist für Ihre Ansprüche auf Ersatz von Verwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Diese Ansprüche verjähren sechs Monate nach dem Ende des Nießbrauchs (§ 1057 mit § 548 Abs. 2 BGB). Ansprüche des Eigentümers gegen Sie wegen Veränderungen oder Verschlechterungen des Hauses verjähren ebenfalls in sechs Monaten. Diese Frist beginnt, wenn er das Haus zurückerhält (§ 1057 mit § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Erhalten Sie vom Amtsgericht einen Beschluss über die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, das Datum der Zustellung notieren.Für diese Versteigerung braucht der Antragsteller keinen Titel (§ 181 Abs. 1 ZVG). Solange Ihr Nießbrauch am Anteil des Unternehmens besteht, kann das Unternehmen die Aufhebung allerdings nur gemeinsam mit Ihnen verlangen (§ 1066 Abs. 2 BGB). Hat ein Gläubiger den Anteil gepfändet, kann er die Aufhebung trotz eines vereinbarten Ausschlusses verlangen, sofern sein Titel endgültig vollstreckbar ist (§ 751 Satz 2 BGB). Ein vereinbarter Ausschluss hindert außerdem nicht, die Aufhebung aus wichtigem Grund zu verlangen (§ 749 Abs. 2 BGB), und im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Unternehmens hat er keine Wirkung (§ 84 Abs. 2 InsO). Rechnen Sie deshalb nicht damit, dass der Ausschluss in der Urkunde jede Versteigerung verhindert. Auf Antrag eines Miteigentümers wird das Verfahren für längstens sechs Monate eingestellt, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint. Für diesen Antrag läuft eine Notfrist von zwei Wochen (§ 180 Abs. 2 Satz 3 mit § 30b Abs. 1 ZVG). Die Frist beginnt an dem Tag, an dem Ihnen das Gericht den Hinweis auf Ihr Antragsrecht zustellt.

Was Sie für das Gespräch mit dem Unternehmen festhalten