Ein neuer Grund­steuer­bescheid ist gekommen: in welcher Reihenfolge Sie vorgehen

Jeder Bescheid hat eine eigene Frist von einem Monat. Sie beginnt mit der Bekanntgabe, und die liegt einige Tage nach dem Datum, das oben auf dem Bescheid steht. Für einen Bescheid, den das Finanzamt mit der Post oder elektronisch schickt, zählt der vierte Tag nach dem Absenden als Tag der Bekanntgabe (§ 122 Abs. 2 und 2a AO). Notieren Sie auf jedem Bescheid, an welchem Tag er angekommen ist, heben Sie den Umschlag auf und legen Sie einen Einspruch früh ein, nicht erst am Ende der Frist. Fällt der letzte Tag auf ein Wochenende oder einen Feiertag, rechnen Sie nicht mit einer Verlängerung. Wie die Frist gegen den Bescheid der Gemeinde läuft und ob dort ein Widerspruch einzulegen ist oder unmittelbar Klage, lesen Sie in der Belehrung über den Rechtsb­ehelf nach, mit der jeder Bescheid schließt.

Ein Einspruch gegen einen der drei Bescheide erfasst die beiden anderen nicht. Wer den Wert für falsch hält, richtet sich an das Finanzamt, auch wenn ihm der Fehler erst beim Bescheid der Gemeinde auffällt. Einen Einspruch gegen den Mess­bescheid können Sie auch bei der Gemeinde einlegen, die den Grund­steuer­bescheid erlassen hat (§ 357 Abs. 2 Satz 2 AO). Sicherer ist es, ihn unmittelbar an das Finanzamt zu schicken.

Bleibt die Grundsteuer im nächsten Jahr gleich hoch, schickt Ihnen die Gemeinde womöglich keinen neuen Bescheid. Sie kann die Grundsteuer dann durch öffentliche Bekannt­machung festsetzen, und diese Bekannt­machung wirkt wie ein Bescheid, der Ihnen am Tag der Veröffentlichung zugegangen ist (§ 27 Abs. 3 GrStG). Bewahren Sie deshalb den letzten Bescheid auf, er gilt weiter.

Welche Angaben zählen, hängt vom Land ab. Im Bundesmodell, das unter anderem in Berlin und Sachsen gilt, rechnet das Finanzamt mit der Grundstücksfläche, dem Boden­richt­wert zum 1. Januar 2022, der Grundstücksart, dem Baujahr, der Wohnfläche und der Zahl der Garagen. In Baden-Württemberg zählen nur die Fläche und der Boden­richt­wert. In Bayern zählen die Flächen von Grundstück und Gebäude, der Boden­richt­wert spielt dort für die Grundsteuer keine Rolle.

Fehler entstehen oft an denselben Stellen. Keller, Heizungsraum und Dachboden gehören nach der Ausfüllanleitung der Finanz­verwaltung nicht zur Wohnfläche, ein Balkon zählt in der Regel nur zu einem Viertel. Als Baujahr gilt das Jahr, in dem das Haus erstmals bezugsfertig war, auch wenn später angebaut wurde. Eine Kern­sanierung, die das Haus nahezu in den Zustand eines Neubaus versetzt hat, ist eigens anzugeben, eine neue Heizung oder neue Fenster allein genügen dafür nicht.

Hat das Finanzamt geschätzt, weil keine Erklärung eingegangen war, besteht die Pflicht zur Abgabe weiter. Reichen Sie die Erklärung dann über Mein ELSTER oder auf dem Papier­vordruck nach, damit der Wert auf Ihren tatsächlichen Angaben beruht.

Der Zeitpunkt Ihres Antrags entscheidet darüber, ab wann die Berichtigung wirkt. Eine Fortschreibung, die einen Fehler beseitigt, gilt vom Beginn des Kalenderjahres an, in dem das Finanzamt von dem Fehler erfährt (§ 222 Abs. 4 Satz 3 Nr. 2 BewG). Geht Ihr Antrag am 20. Dezember ein, wirkt die Berichtigung also schon für das laufende Jahr, am 5. Januar dagegen erst für das neue. Für den Mess­bescheid, etwa wenn die Ermäßigung für ein Baudenkmal fehlt, gilt dasselbe (§ 17 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 3 GrStG). Schicken Sie einen Antrag, den Sie im Herbst vorbereitet haben, deshalb noch vor dem Jahreswechsel ab.

Im Bundesmodell ändert das Finanzamt den Wert über eine solche Fortschreibung nur, wenn er sich um mehr als 15.000 Euro ändert (§ 222 Abs. 1 BewG). Ein kleiner Fehler in der Wohnfläche kann darunter bleiben. Fragen Sie in diesem Fall beim Finanzamt nach, ob es die Wertgrenze für erreicht hält, bevor Sie weitere Unterlagen beschaffen. In Bayern werden Flächen und Äquivalenzbeträge zur Beseitigung eines Fehlers neu festgestellt, ohne dass das Gesetz eine solche Wertgrenze nennt (Art. 6 Abs. 3 Satz 2 BayGrStG).

Bis zur Entscheidung zahlen Sie weiter, denn der Einspruch hält die Zahlung nicht auf. Ändert das Finanzamt seinen Bescheid, passt die Gemeinde den Grund­steuer­bescheid von sich aus an und erstattet den Unterschied (§ 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO). Säumniszuschläge, die bis dahin entstanden sind, bleiben aber bestehen (§ 240 Abs. 1 Satz 4 AO). Halten Sie deshalb die Fälligkeiten ein, auch wenn Sie den Betrag für zu hoch halten.

Die nächste allgemeine Neube­wertung findet sieben Jahre nach der letzten statt, also auf den 1. Januar 2029. Ab welchem Jahr ihre Werte der Grundsteuer zugrunde liegen, steht noch nicht fest (§ 221 Abs. 1 BewG). Rechnen Sie deshalb mindestens bis zum Jahr 2029.

Prüfen Sie zuerst, ob Sie ohne Gutachten auskommen. Haben Sie das Haus zwischen dem 1. Januar 2021 und dem 1. Januar 2023 gekauft und hat sich seitdem daran nichts geändert, kann der notarielle Kaufvertrag als Nachweis dienen (§ 220 Abs. 2 Satz 4 BewG). Ein Kaufpreis aus späterer Zeit hilft dafür nicht.

Brauchen Sie ein Gutachten, fragen Sie beim Gutachter­ausschuss Ihres Kreises oder Ihrer Stadt vorher nach, ob er Gutachten für diesen Zweck erstellt, was es kosten wird und wie lange es dauert. Das Gutachten muss den Wert zum 1. Januar 2022 belegen und das ganze Grundstück erfassen, so wie es im Bescheid steht, mit allen Flurstücken und der Garage. Nach den amtlichen Merkblättern der Finanz­verwaltung genügt ein Kurz­gutachten nicht. Wie Sie den Antrag beim Gutachter­ausschuss ausfüllen, zeigt auf dieser Seite die Ausfüll­hilfe zum Antrag auf ein Gutachten.

In Baden-Württemberg stellen Sie den Antrag auf einen niedrigeren Wert formlos beim Finanzamt. Das Gutachten können Sie nachreichen, und nach den Hinweisen des Finanz­ministeriums gilt der niedrigere Wert ab dem Jahr nach Ihrem Antrag. In Bayern gibt es diesen Nachweis nicht, weil die Grundsteuer dort nicht vom Wert abhängt. An seine Stelle tritt der Antrag auf erweiterten Erlass bei der Gemeinde, von dem der übernächste Abschnitt handelt.

Eine Stundung setzt voraus, dass die Zahlung Sie im Augenblick hart trifft und die Gemeinde ihr Geld trotzdem erwarten kann. Legen Sie deshalb dar, warum der Engpass vorüberg­ehend ist und wann Sie wieder zahlen können, etwa nach der Auszahlung einer Rente, nach einer Erstattung oder nach dem Ende einer Zinsbindung. Für die Dauer der Stundung verlangt die Gemeinde Zinsen von einem halben Prozent für jeden vollen Monat, auf die sie im Einzelfall verzichten kann (§ 234 Abs. 1 und 2, § 238 Abs. 1 AO). Ohne Stundung entsteht für jeden angefangenen Monat ein Säumnis­zuschlag von einem Prozent (§ 240 Abs. 1 AO).

Ist absehbar, dass Sie die Grundsteuer auf Dauer nicht zahlen können, hilft eine Stundung nicht. Ein Erlass aus persönlichen Gründen kommt nur in Betracht, wenn die Zahlung Ihre wirt­schaftliche Existenz gefährden würde, und Sie müssen Ihre Einkünfte und Ihr Vermögen vollständig offenlegen (§ 227 AO). In Berlin kann das Finanzamt für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus, Zwei­familienhaus oder eine selbst bewohnte Eigentums­wohnung die Grundsteuer in einem solchen Fall niedriger festsetzen. Dem formlosen Antrag ist der Vordruck „Darstellung der wirt­schaftlichen Verhältnisse“ der Senats­verwaltung für Finanzen beizufügen.

Zahlen Sie die Grundsteuer auf eigenen Antrag in einem Jahresbetrag am 1. Juli, können Sie zu den vier Raten zurückkehren. Den Antrag auf die Änderung müssen Sie bis zum 30. September des Vorjahres stellen (§ 28 Abs. 3 GrStG).

Erlassen wird ein Viertel der Grundsteuer, wenn die übliche Jahresmiete des ganzen Grundstücks um mehr als die Hälfte gemindert ist und Sie das nicht zu vertreten haben, bei einem völligen Ausfall die Hälfte (§ 34 Abs. 1 GrStG). Maßgebend ist das ganze Haus, auch der Teil, den Sie selbst bewohnen. Steht nur eine kleine Einlieger­wohnung leer, wird die Grenze deshalb meist nicht erreicht. Rechnen Sie anhand der Wohnflächen nach, bevor Sie den Antrag stellen.

Nicht zu vertreten haben Sie den Leerstand, wenn Sie sich nachweisbar um einen Mieter bemüht haben und die Miete dabei üblich angesetzt war. Bewahren Sie Anzeigen, Anfragen von Interessenten und Schriftverkehr mit Maklern deshalb auf. Wer die Wohnung bewusst freihält, etwa für die eigenen Kinder, bekommt keinen Erlass. Ist ein Gebäude abgerissen oder unbewohnbar geworden, gehört das als Änderung zum Finanzamt und nicht in einen Erlass­antrag (§ 34 Abs. 4 GrStG).

In Bayern kann die Gemeinde die Grundsteuer zusätzlich erlassen, soweit die Umstellung auf das neue Recht im Einzelfall zu einer unangemessen hohen Belastung führt. Das Gesetz nennt als Beispiel ein Gebäude, dessen Gesamtnutzungs­dauer überschritten ist, und Grundstücke, die erheblich von den in der Gemeinde üblichen Verhältnissen abweichen (Art. 8 Abs. 1 und 2 BayGrStG). Auch diesen Antrag richten Sie an die Gemeinde, spätestens am 31. März des folgenden Jahres, und die Gemeinde kann auf eine jährliche Wiederholung verzichten (Art. 8 Abs. 4 BayGrStG).

Erhalten Sie schon einen Lastenzuschuss, beantragen Sie bei der Wohn­geld­behörde eine neue Bewilligung, wenn Ihre Belastung um mehr als 10 Prozent gestiegen ist. Das Wohngeld wird dann auch rückwirkend neu bewilligt, frühestens ab Beginn des laufenden Bewilligungs­zeitraums (§ 27 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 2 WoGG). Ein Antrag lohnt sich also nicht erst bei der nächsten Verlängerung. Rechnen Sie dafür die Grundsteuer und die Zinsen und Tilgungen Ihrer Darlehen zusammen und vergleichen Sie die Summe mit der Belastung aus Ihrem letzten Bescheid über das Wohngeld.

Haben Sie noch nie Wohngeld beantragt, kann die höhere Grundsteuer zusammen mit einer gestiegenen Rate für das Darlehen den Ausschlag geben. Im Antrag geben Sie die Grundsteuer an und legen den Grund­steuer­bescheid der Gemeinde bei. Welche Felder der Vordruck dazu hat, erklärt auf dieser Seite die Ausfüll­hilfe zum Antrag auf Lastenzuschuss. Die Bundesregierung hat eine Reform des Wohn­geld­gesetzes vorgelegt, die am 1. Januar 2027 in Kraft treten soll. Prüfen Sie zu Beginn des Jahres 2027, welche Regeln für Ihren Antrag gelten.

Wer die Grundsteuer im Verhältnis zum Eigentümer bezahlt, steht in Ihrem Vertrag. Beim Nießbrauch muss nach dem Gesetz der Nießbraucher die laufenden öffentlichen Lasten übernehmen, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt (§ 1047 BGB). Beim Wohnungs­recht und beim Teilverkauf kommt es allein auf die Verein­barung an. Lesen Sie die Stelle über Lasten und Abgaben in Ihrem Vertrag nach, bevor Sie zahlen oder eine Zahlung verweigern.

Die Frist für einen Einspruch läuft gegenüber dem Eigentümer, sobald ihm der Bescheid bekannt gegeben ist. Wenn Sie als Bewohner den Bescheid erst einige Wochen später zu sehen bekommen, kann die Frist deshalb schon verstrichen sein. Bitten Sie den Eigentümer deshalb, Ihnen jeden Bescheid sofort in Kopie zu schicken, oder vereinbaren Sie mit ihm, dass er Ihnen eine Empfangs­vollmacht erteilt. Liegt diese dem Finanzamt vor, soll es die Bescheide Ihnen bekannt geben (§ 122 Abs. 1 Satz 4 AO). Ob ein Einspruch eingelegt wird, entscheidet weiterhin der Eigentümer. Stimmen Sie sich mit ihm darüber ab, bevor die Frist endet.