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Recht nützlich · Checkliste · Darlehen umschulden
Eine Liste zum Ausdrucken, mit der Sie die Angaben in Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid an Grundbuch, Flurkarte, Bauakte und Wohnflächenberechnung prüfen, getrennt nach Bundesmodell, Baden-Württemberg und Bayern.
Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe und ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
Legen Sie diese Liste neben die Bescheide und haken Sie jede Zeile ab, die mit Ihren Unterlagen übereinstimmt. Was nicht passt, schreiben Sie mit der Fundstelle in Ihrem Beleg an den Rand. Füllen Sie nur den Teil für Ihr Land aus: das Bundesmodell gilt unter anderem in Berlin und Sachsen, eigene Regeln haben Baden-Württemberg und Bayern.
Beginnen Sie, sobald der erste Bescheid da ist, denn für einen Einspruch bleibt ein Monat.
| Grundstücksart | Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück oder Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 bis 5 BewG). Eine Einliegerwohnung zählt nur als eigene Wohnung, wenn sie baulich abgeschlossen ist, einen eigenen Zugang hat, über Küche, Bad oder Dusche und Toilette verfügt und in der Regel mindestens 20 Quadratmeter groß ist (§ 249 Abs. 10 BewG). Vergleichen Sie die Angabe mit den Plänen aus der Bauakte. |
|---|---|
| Fläche des Grundstücks | Die Summe der Flurstücke aus dem Bestandsverzeichnis, bei einer Eigentumswohnung nur der Anteil, der Ihrem Miteigentumsanteil entspricht. Eine selbständig nutzbare Teilfläche, die für das Haus nicht gebraucht wird, ist eigens ausgewiesen (§ 257 Abs. 3 BewG). |
| Bodenrichtwert und Bodenrichtwertzone | Der Wert zum 1. Januar 2022 aus Ihrem Ausdruck, ohne eigene Zu- oder Abschläge (§ 247 Abs. 1 BewG). Liegt das Grundstück in zwei Zonen, muss der Bescheid beide Teilflächen mit ihrem Wert zeigen. Halten Sie den Bodenrichtwert selbst für falsch, wenden Sie sich an den Gutachterausschuss, der ihn ermittelt hat. |
| Baujahr | Das Jahr, in dem das Gebäude erstmals bezugsfertig war, auch wenn später angebaut oder aufgestockt wurde. Für Häuser, die vor 1949 bezugsfertig waren, genügt die Angabe „vor 1949“. |
| Kernsanierung oder Abbruchverpflichtung | Eine Kernsanierung verjüngt das Gebäude für die Bewertung (§ 253 Abs. 2 Satz 4 BewG). Sie liegt nach der Ausfüllanleitung der Finanzverwaltung erst vor, wenn alles außer der tragenden Substanz erneuert wurde. Ist hier ein Jahr eingetragen, prüfen Sie, ob die Arbeiten so weit gingen. Fehlt eine Abbruchverpflichtung, die Sie mit Bescheid oder Vertrag belegen können, kann der Wert zu hoch sein (§ 253 Abs. 2 Satz 6 BewG). |
| Restnutzungsdauer | Sie ergibt sich aus der gesetzlichen Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters am 1. Januar 2022 und beträgt für ein noch nutzbares Gebäude mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer (§ 253 Abs. 2 BewG). Rechnen Sie mit dem Baujahr nach, das Sie belegt haben. |
| Wohnfläche je Wohnung | Die Fläche nach der Wohnflächenverordnung. Keller, Waschküche, Heizungsraum und Dachboden gehören nicht dazu, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, ein unbeheizter Wintergarten zur Hälfte. Ein häusliches Arbeitszimmer zählt mit. Die Wohnung wird nach ihrer Größe einer von drei Gruppen zugeordnet, prüfen Sie deshalb auch, ob die richtige Gruppe angesetzt ist. |
| Garagen- und Tiefgaragenstellplätze | Die Zahl der Stellplätze in Garagen und Tiefgaragen, die zu Ihrem Grundstück oder Ihrer Wohnung gehören. Stellplätze im Freien werden nicht gezählt. |
| Monatliche Nettokaltmiete und Mietniveaustufe | Diese Werte setzt das Gesetz für Ihr Land, Ihre Gemeinde, die Gebäudeart, die Wohnungsgröße und das Baujahr fest (§ 254 BewG mit Anlage 39). Ihre tatsächliche Miete spielt keine Rolle. Prüfen Sie nur, ob Gemeinde, Baujahresgruppe und Wohnungsgröße zu Ihren Angaben passen. |
| Grundsteuerwert und Mindestwert | Der Grundsteuerwert darf nicht unter 75 Prozent des Bodenwerts liegen, den das Grundstück unbebaut hätte (§ 251 BewG). Steht im Bescheid der Mindestwert, kommt es vor allem auf Fläche und Bodenrichtwert an und kaum auf die Angaben zum Gebäude. |
| Steuermesszahl im Messbescheid | Für Wohngrundstücke im Bundesmodell 0,31 Promille (§ 15 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a GrStG). Abweichend davon in Sachsen 0,36 Promille für Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke und 0,72 Promille für Geschäftsgrundstücke, in Berlin 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,45 Promille für unbebaute und Geschäftsgrundstücke. |
| Ermäßigungen im Messbescheid | 10 Prozent weniger für ein Baudenkmal (§ 15 Abs. 5 GrStG), 25 Prozent weniger für Wohnraum mit Förderzusage, solange die Bindungen bestehen (§ 15 Abs. 2 und 3 GrStG). Steht Ihr Haus unter Denkmalschutz und fehlt die Ermäßigung, legen Sie die Bestätigung der Denkmalschutzbehörde vor. Fällt die Förderung weg, müssen Sie das bis zum 31. März des Folgejahres anzeigen (§ 19 Abs. 2 und 3 GrStG). |
| Fläche des Grundstücks | Die Summe der Flurstücke aus dem Bestandsverzeichnis, bei einer Eigentumswohnung der Anteil nach Ihrem Miteigentumsanteil. Weil der Wert nur aus Fläche und Bodenrichtwert berechnet wird, wirkt sich jeder Quadratmeter unmittelbar aus. |
|---|---|
| Bodenrichtwert | Der Wert aus BORIS-BW zum 1. Januar 2022 für die Zone, in der das Grundstück liegt. Gegen den Bodenrichtwert selbst gibt es nach den Hinweisen des Finanzministeriums weder Einspruch noch Widerspruch. Halten Sie ihn für falsch, wenden Sie sich zuerst an den Gutachterausschuss. Korrigiert er den Wert, werden die Bescheide von Amts wegen geändert. |
| Grundsteuerwert | Fläche mal Bodenrichtwert. Rechnen Sie das Ergebnis selbst nach. Ein Antrag auf einen niedrigeren Wert setzt ein Gutachten voraus, das einen um mehr als 30 Prozent niedrigeren Wert belegt (§ 38 Abs. 4 LGrStG BW). |
| Steuermesszahl | 1,3 Promille, bei einem Grundstück, das überwiegend Wohnzwecken dient, um 30 Prozent ermäßigt auf 0,91 Promille. Steht im Bescheid für Ihr selbst bewohntes Haus 1,3 Promille, fehlt die Ermäßigung. |
| Weitere Ermäßigungen | 25 Prozent für geförderten Wohnraum und 10 Prozent für ein Kulturdenkmal. Legen Sie bei Fehlen den Förderbescheid oder die Bestätigung der Denkmalschutzbehörde vor. |
| Fläche des Grund und Bodens | Die Summe der Flurstücke, auf volle Quadratmeter abgerundet (Art. 2 Abs. 5 BayGrStG). Einen Bodenrichtwert gibt es in diesem Bescheid nicht. |
|---|---|
| Äquivalenzzahl für den Boden | 0,04 Euro je Quadratmeter. Dient das Gebäude mindestens zu 90 Prozent dem Wohnen, wird die Fläche, die das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt, nur zur Hälfte angesetzt (Art. 3 Abs. 1 BayGrStG). Bei einem großen Garten prüfen Sie, ob diese Regel angewandt wurde. |
| Wohnfläche | Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung, ein häusliches Arbeitszimmer zählt als Wohnfläche (Art. 2 Abs. 1 BayGrStG). Die Äquivalenzzahl beträgt 0,50 Euro je Quadratmeter (Art. 3 Abs. 2 BayGrStG). |
| Garagen und Nebengebäude | Garagen, die zu Ihrer Wohnung gehören, bleiben bis zu 50 Quadratmetern zusammen außer Ansatz, kleine Nebengebäude wie ein Gartenhaus bis zu 30 Quadratmetern (Art. 2 Abs. 2 und 3 BayGrStG). Erscheinen sie trotzdem als Nutzfläche, liegt hier ein Fehler. |
| Grundsteuermesszahl | 100 Prozent, für den Anteil der Wohnfläche ermäßigt auf 70 Prozent (Art. 4 Abs. 1 BayGrStG). Für ein Baudenkmal und für Wohnraum mit Bindungen des sozialen Wohnungsbaus jeweils um weitere 25 Prozent (Art. 4 Abs. 3 und 4 BayGrStG). |
| Gemeinsamer Bescheid | Das Finanzamt kann den Bescheid über die Äquivalenzbeträge mit dem Grundsteuermessbescheid verbinden (Art. 6 Abs. 2 Satz 4 BayGrStG). Ein Einspruch sollte deshalb ausdrücklich beide Teile nennen. |
Bitte beachten: Diese Seite beschreibt übliche Abläufe. Sie ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall.
